Articles

Verkavelingsvergunning op dieet in Vlaanderen

Stibbe - E&P blog - De verkavelingsvergunning op dieet

Verkavelingsvergunning op dieet in Vlaanderen

30.11.2017 BE law

De Vlaamse Codextrein slankt het begrip "verkavelen" af, zodat in de toekomst géén verkavelingsvergunning vereist is indien er na splitsing slechts één onbebouwde kavel overblijft. Een wijziging met directe gevolgen voor heel wat vastgoedprofessionals.

Deze wijziging kadert in een reeks van beoogde vereenvoudigingen uit de Codextrein. Wij stonden even stil bij de vraag of de koper van een grond en de open ruimte baat hebben bij de afslanking van de verkavelingsvergunningsplicht.

Het omgevingsrecht kampt met overgewicht en moet op dieet, moet de Vlaamse decreetgever gedacht hebben toen hij de Codextrein opstelde. De Codextrein is bedoeld om de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) grondig aan te passen. Teksten voor de Codextrein zijn intussen finaal goedgekeurd. Hoog tijd dus om stil te staan bij de inhoud van een welbepaalde wijziging.

Het meer algemene doel van de Codextrein is een vereenvoudiging door middel van het afschaffen of "stroomlijnen" van tal van regels uit het omgevingsrecht.

Ook de verkavelingsvergunningsplicht (tegenwoordig een "omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden") is niet aan de dieetverplichting ontkomen.

Het begrip "verkavelen" verkaveld

De Codextrein wijzigt het begrip "verkavelen" uit artikel 4.1.1, 14° VCRO. De decreetgever wil met name voorzien dat een verkavelingsvergunning enkel nog is vereist als er gronden worden verdeeld, waarbij er twee (of meer) onbebouwde kavels ontstaan.

Als een eigenaar zijn grond verdeelt en daardoor slechts één onbebouwde kavel ontstaat, kan er geen verkavelingsvergunning meer worden aangevraagd.

"Onbebouwd" is daarbij in beginsel te begrijpen als "niet bebouwd met woningbouw".

Indien u bijvoorbeeld een woning met een grote tuin heeft, en de tuin van uw perceel wil afsplitsen om het te verkopen met het oog op de bouw van een woning, dan is er na die splitsing maar sprake van één onbebouwde kavel en is een verkavelingsvergunningsplicht dus niet langer vereist.

Deze wijziging heeft directe gevolgen voor elke vastgoedprofessional die actief is in woningbouw en verkoop van bouwgronden (projectontwikkelaars, notarissen etc.).

Bescherming van de koper

De verkavelingsvergunningsplicht was al in de Stedenbouwwet van 29 maart 1962 voorzien en had een dubbele doelstelling: (i) het toezicht op een geordende urbanisatie van het grondgebied en (ii) de bescherming van de koper dat er op de grond kon worden gebouwd.

De wijziging aan het begrip "verkavelen" doet volgens de decreetgever geen afbreuk aan deze doelstelling.

De koper die meer zekerheid wil, kan steeds een stedenbouwkundig attest aanvragen of de koop onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een stedenbouwkundig attest of een stedenbouwkundige vergunning sluiten.

Maar is de bescherming van de koper hiermee voldoende gegarandeerd? Op het eerste gezicht zijn een paar kanttekeningen te maken: 

  • gelden de beschermingsinstrumenten waarnaar de decreetgever verwijst niet ook sowieso al als er twee  (of meer) onbebouwde kavels zijn?
  • zal een koper er steeds aan denken om een attest aan te vragen of een opschortende voorwaarde toe te voegen?
  • waarom legt de Codextrein het verkrijgen van een stedenbouwkundig attest niet (verordenend) op?

De praktijk (en ongetwijfeld ook de rechtspraak) zal moeten uitwijzen of een koper daadwerkelijk beter af is met de voorgenomen wijziging en of de wijziging te ver of net niet ver genoeg gaat. Een ding is zeker: het weglaten van de verkavelingsvergunningsplicht voor bepaalde gevallen, zal er in die gevallen wel toe leiden dat een en ander sneller kan verlopen.

De open ruimte in het gedrang?

De geschetste bijstelling van de verkavelingsvergunningsplicht is ook vanuit een tweede optiek interessant.

De herhaaldelijke beleidsverklaringen van de Vlaamse regering inzake het aansnijden van open ruimte zijn ondertussen genoegzaam bekend. Kort gezet: de druk op de open ruimte moet volgens de Vlaamse regering worden verminderd!

In dat kader is het op het eerste gezicht bizar om de draagwijdte van het begrip "verkavelen" te verengen. De verenging is immers vooral van belang voor eigenaars van grote(re) percelen. Welnu, deze percelen zijn eerder gelegen in het buitengebied of gebieden waar er open ruimte is.

De decreetgever laat  ontwikkelaars  toe om hun gronden, die eerder  in het buitengebied zijn gelegen, vlotter te splitsen om ze te bebouwen, zonder dat de gemeente nog het toezicht behoudt dat zij via de verkavelingsplicht had.

Dat de "tussenstap" van de verkaveling wegvalt, moet ook niet worden overroepen. Er komt immers geen vrijgeleide om zomaar overal te bouwen: de stedenbouwkundige (omgevings)vergunningsplicht blijft nog steeds overeind. De gemeente blijft ook bevoegd om advies uit te brengen over de verdelingen die haar worden voorgelegd.

Of de open ruimte dus daadwerkelijk in het gedrang komt, valt af te wachten. Niettemin is het opmerkelijk dat de decreetgever het begrip "verkavelen" verengt zonder schijnbaar oog te hebben gehad voor deze potentieel ongewilde gevolgen. 

Besluit: binnenkort afgeslankte verkavelingsplicht

Het is nog niet duidelijk of de wijziging van het begrip "verkavelen" een vereenvoudiging van de verkavelingsvergunningsplicht is, waarbij zowel verkavelaar als koper als de (duurzame) ruimtelijke ordening mee gebaat zijn.

Zeer binnenkort zal de praktijk het uitwijzen. 

De Codextrein is gisteren in de plenaire vergadering van het Vlaams parlement goedgekeurd. Dit punt van de Codextrein haalde het zonder verdere discussie. De volgende stap is de publicatie in het Belgisch Staatsblad en de inwerkingtreding van de Codextrein.

Dan komt het aan vastgoedprofessionals en overheden toe om er in de dagdagelijkse praktijk rekening mee te houden.

Meer info over deze en andere Codextreinwijzigingen? Contacteer ons gerust.

 

---

 

UPDATE (toegevoegd op 23 mei 2019):

Met arrest nr. 2019/80 van 23 mei 2019 vernietigde het Grondwettelijk Hof de hiervoor besproken wijzigingen aan het begrip "verkavelen":

"B.3.7.  De bestreden bepaling heeft tot gevolg dat een « omgevingsvergunning voor het  verkavelen van gronden » niet langer verplicht is voor de opsplitsing van een perceel in één bebouwde en één onbebouwde kavel. Hierdoor wordt het mogelijk om, zonder beperking qua omvang van de percelen of het aantal ervan, de vergunningsplicht en al de daaruit volgende waarborgen voor het leefmilieu en de goede ruimtelijke ordening, te vermijden door wat in werkelijkheid een grote verkaveling is, op kunstmatige wijze te faseren.  

B.3.8.  Bijgevolg worden de omwonenden van dergelijke percelen geconfronteerd met een aanzienlijke achteruitgang van het door de vroegere wetgeving geboden beschermingsniveau, die niet kan worden verantwoord door de aan de bestreden bepaling ten grondslag liggende doelstelling van administratieve vereenvoudiging, zoals vermeld in B.1.2."

 

Team

Related news

02.04.2020 NL law
Stibbe in Amsterdam answers questions from consumers, small business foundations and NGOs about the coronavirus

Inside Stibbe - In a special Q&A (in Dutch), our Amsterdam office share their legal expertise and strive to provide answers to questions put to us by consumers, self-employed persons, enterprises large and small, foundations and NGOs as a result of the corona crisis.

Read more

27.03.2020 BE law
Bijzondere volmachten in tijden van crisis: wat kan en wat niet?

Short Reads - In haar advies van 25 maart 2020 analyseert de afdeling Wetgeving van de Raad van State het wetsvoorstel van 21 maart 2020 tot bijzondere machtiging aan de Koning om maatregelen te nemen in de strijd tegen de verspreiding van het coronavirus COVID-19. Het advies brengt de algemene beginselen inzake bijzondere machten in herinnering en plaatst daarnaast enkele kritische kanttekeningen bij het wetsvoorstel zelf. Voor liefhebbers van het grondwettelijk recht vormt het advies van de afdeling Wetgeving daarom een welgekomen afleiding in tijden van lockdown. 

Read more

31.03.2020 NL law
Als het moet, kan het snel (en digitaal): vanwege de coronacrisis op weg naar een Tijdelijke wet digitale beraadslaging en besluitvorming

Short Reads - In crisistijd kan veel en snel. Beraadslagingen en besluitvorming blijven ook nu noodzakelijk, maar de wettelijke grondslag om dit digitaal te doen ontbreekt. Daarom is er aan de Tweede Kamer een wetsvoorstel terzake voorgelegd, dat slechts in enkele dagen is voorbereid. De wet treedt, zo is de bedoeling, op korte termijn in werking.

Read more

22.03.2020 BE law
Les fenêtres (vues et jours) dans l’ère du nouveau Code civil. Que faut-il retenir ?

Articles - La loi portant création d'un Code civil a été promulguée le 13 avril 2019 et publiée le 14 mai 2019 au Moniteur belge. La loi portant le livre 3 « Les biens » du Code civil a, quant à elle, été promulguée le 4 février 2020 et vient d’être publiée ce 17 mars 2020. Ce livre 3 entrera en vigueur le 1er septembre 2021. Que prévoit-il en matière de vues et de jours ? Voici un bref aperçu.

Read more

19.03.2020 NL law
Nederland ‘op slot gooien’ vanwege corona: wie is daartoe bevoegd?

Short Reads - ‘Het coronavirus houdt ons land in de greep’. Dit waren de eerste woorden van premier Rutte toen hij maandag 16 maart 2020 Nederland toesprak over de coronacrisis. In de strijd tegen (de verdere verspreiding van) het coronavirus kiest het kabinet er momenteel voor om het virus maximaal te controleren. Maximaal controleren betekent maatregelen nemen om de piek in het aantal besmettingen af te vlakken en dit aantal te verspreiden over een langere periode.

Read more

This website uses cookies. Some of these cookies are essential for the technical functioning of our website and you cannot disable these cookies if you want to read our website. We also use functional cookies to ensure the website functions properly and analytical cookies to personalise content and to analyse our traffic. You can either accept or refuse these functional and analytical cookies.

Privacy – en cookieverklaring