Short Reads

Nieuwe hoop voor gemeenten die grond verloren door verjaring? (Vervolg)

Nieuwe hoop voor gemeenten die grond verloren door verjaring? (Vervol

Nieuwe hoop voor gemeenten die grond verloren door verjaring? (Vervolg)

15.05.2017 NL law

Veel gemeenten hebben te kampen met het probleem van ongewenst grondverlies door verjaring. Recent heeft de Hoge Raad een belangwekkend arrest gewezen voor deze verjaringspraktijk. In dit arrest beschrijft de Hoge Raad een nadere mogelijkheid om verloren gegane grond terug te krijgen. In dit feuilleton van twee blogs hebben wij in deel 1 stilgestaan bij het recept van de Hoge Raad om deze grond terug te krijgen. In dit tweede deel onderzoeken wij of het recept van de Hoge Raad in alle gevallen kan worden gebruikt.

Het recept van de Hoge Raad

De Hoge Raad overweegt in het arrest d.d. 24 februari 2017 (ECLI:NL:HR:2017:309)  dat een eigenaar van een stuk grond die zijn perceel door inbezitneming en verjaring is kwijt geraakt aan een bezitter te kwader trouw, deze grond als schadevergoeding in natura terug kan vorderen op grond van onrechtmatige daad.

Dit recept van de Hoge Raad is in een statische situatie goed toepasbaar. De inbezitnemer is in dit geval bezitter gebleven van het stuk grond, tijdens de verjaringstermijn van 20 jaar en ook daarna. De voormalig eigenaar kan van deze persoon de grond terugvorderen als schadevergoeding.

Maar hoe zit het als er wisselingen van de wacht plaatsvinden? Hierna zullen wij twee dynamische situaties schetsen, waarbij diverse juridische vragen aan bod komen die in het arrest van de Hoge Raad onbeantwoord zijn gebleven. Wij zullen bezien of het recept van de Hoge Raad ook voor deze gevallen zonder meer kan worden gebruikt. Maar eerst gaan wij in op de termijn om (in een statische situatie) de grond terug te krijgen met het recept van de Hoge Raad.

40 jaar om grond terug te krijgen?

In veel reacties op het arrest van de Hoge Raad wordt gesuggereerd dat een voormalig grondeigenaar in totaal veertig jaar de tijd heeft om zijn grond terug te vorderen. Gedurende de eerste twintig jaar op grond van revindicatie en gedurende de tweede twintig jaar op grond van onrechtmatige daad. Dat klopt lang niet altijd.

De bezitter (te kwader trouw) wordt na twintig jaar de eigenaar van het in bezit genomen stuk grond, op grond van artikel 3:105 BW jo. 3:306 BW. Na deze termijn kan de voormalig eigenaar een schadevergoedingsvordering uit onrechtmatige daad instellen tegen de nieuwe eigenaar. Deze vordering tot vergoeding van schade verjaart vijf jaar na het moment dat de benadeelde bekend is geworden met zijn eigendomsverlies én met de daarvoor aansprakelijke persoon (art. 3:310 lid 1 BW), en verjaart in elk geval twintig jaar na dat moment. Dat laatste is het geval als de identiteit van de aansprakelijke persoon niet bekend wordt of pas in de laatste vijf jaar.

Indien de voormalig grondeigenaar al eerder achter de identiteit van de nieuwe eigenaar komt, verandert de zaak.  Vanaf dat moment heeft hij nog vijf jaar om een schadevergoedingsvordering in te stellen. De termijn van veertig jaar gaat dan dus niet op. De totale termijn om de grond terug te vorderen is dan minimaal 25 jaar (twintig jaar verjaring van de revindicatievordering + vijf jaar verjaring schadevergoedingsvordering).

Waar gemeenten voorheen dachten dat ze slechts twintig jaar hadden om in bezit genomen grond terug te krijgen, hebben zij met het recept van de Hoge Raad een tijdswinst geboekt van in ieder geval vijf jaar. Na veertig jaar is het echter helemaal klaar, en zijn de mogelijkheden om grond terug te krijgen ten einde.

Wisseling van de wacht na eigendomsverkrijging

Uit het arrest van de Hoge Raad volgt dat de voormalig grondeigenaar zijn stuk grond met een onrechtmatigedaadsvordering als schadevergoeding terug kan vorderen van degene die door verjaring eigenaar is geworden van het stuk grond. Wat zijn de gevolgen voor deze vordering als de nieuwe eigenaar het stuk grond verkoopt aan een derde? Tegen wie kan de voormalig grondeigenaar een vordering instellen, tegen degene die na inbezitneming door verjaring eigenaar is geworden of tegen de derde die vervolgens door overdracht eigenaar is geworden?

Civielrechtelijk is degene die eigenaar is van het stuk grond bevoegd om over te dragen. Door de inbezitneming en verjaring is de inbezitnemer eigenaar geworden en heeft hij zodoende de beschikkingsbevoegdheid over het stuk grond verkregen. Hij kan het stuk grond rechtsgeldig verkopen en overdragen aan een derde, omdat hij kan voldoen aan de drie vereisten van overdracht, genoemd in artikel 3:84 BW.  Er is sprake van (i) een geldige titel (koop), (ii) levering en (iii) beschikkingsbevoegdheid.

Kan nu de voormalig grondeigenaar enkel tegen de inbezitnemende eigenaar een onrechtmatigedaadsvordering instellen of ook tegen diens rechtsopvolger?

Dit komt niet aan de orde in het arrest van de Hoge Raad. Enerzijds lijkt het arrest te suggereren dat enkel tegen de inbezitnemende eigenaar een onrechtmatigedaadsvordering kan worden ingesteld. In het arrest staat namelijk: "Een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, handelt tegenover die eigenaar immers onrechtmatig" (onderstreping toegevoegd). De onrechtmatige daad ziet op het in bezit nemen én houden van het stuk grond. De derde-eigenaar heeft dan niet onrechtmatig gehandeld. Anderzijds lijkt het arrest te suggereren dat ook de derde-eigenaar uit onrechtmatige daad kan worden aangesproken. De Hoge Raad haalt een citaat van de minister over de werking van art. 3:105 lid 1 BW (eigendomsverkrijging door verjaring) aan. Dit citaat luidt:

"Op grond van de algemene regeling van artikel 3:105 lid 1 BW jo artikel 3:306 BW wordt de bezitter inderdaad na 20 jaren eigenaar van de gestolen zaak, ook al is hij niet te goeder trouw. (…) Een en ander sluit niet uit dat na het intreden van de verjaringstermijn zowel de dief als de koper aansprakelijk zijn uit onrechtmatige daad waarbij vergoeding van de schade «in natura» kan plaatsvinden, namelijk door teruggave van de gestolen zaak."(onderstreping toegevoegd) (Aanhangsel Handelingen II nr. 332, Vergaderjaar 2004–2005).

Uit dit citaat volgt dat ook de koper van de in bezit genomen - 'gestolen' - grond uit onrechtmatige daad kan worden aangesproken en zodoende ook van hem het stuk grond als schadevergoeding kan worden teruggevorderd. De onrechtmatige handeling van de koper ziet dan op heling. Zo volgt ook uit het citaat van de minister (dit gedeelte is niet opgenomen in het arrest van de Hoge Raad):

"Op grond van de algemene regeling van artikel 3:105 lid 1 BW jo artikel 3:306 BW wordt de bezitter inderdaad na 20 jaren eigenaar van de gestolen zaak, ook al is hij niet te goeder trouw. Maar daarbij moet wel worden aangetekend dat indien de dief na twintig jaar wachten eigenaar van de zaak is geworden, de koper die bekend is met de voorgeschiedenis, zich bloot stelt aan strafrechtelijke vervolging wegens opzetheling of schuldheling (art 416 en 417 bis Sr)." (Aanhangsel Handelingen II nr. 332, Vergaderjaar 2004–2005).

Als (civielrechtelijke) onrechtmatige daad wordt (strafrechtelijke) heling aangemerkt. Als dit citaat gevolgd wordt voor het voorliggende geval, zal de derde-eigenaar dus op grond van onrechtmatige daad kunnen worden aangesproken indien hij op de hoogte was van de inbezitneming van de grond en als het gevolg daarvan verkrijgen van de eigendom van het stuk grond. Vraag is hierbij hoe het causaal verband tussen deze onrechtmatige daad en de geleden schade moet worden beoordeeld. Lijdt de voormalige eigenaar rechtstreeks schade door de 'heling'?

Wordt dit citaat niet gevolgd, of is de derde-eigenaar niet op de hoogte van de voorgeschiedenis, dan kan onzes inziens enkel de inbezitnemende eigenaar worden aangesproken uit onrechtmatige daad en zal hij de schadevergoeding in geld moeten voldoen, nu hij niet meer de grond terug kan geven. In een dynamische situatie blijft kennis van de voorgeschiedenis dus belangrijk. Juist dit is bewijstechnisch nu zo lastig.

Wisseling van de wacht tijdens verjaringstermijn eigendomsverkrijging

Ook een andere dynamische situatie is denkbaar: de inbezitnemer draagt het stuk grond tijdens de eerste twintig jaar, de verjaringstermijn tot verkrijging van de eigendom, over aan een derde.

In de statische situatie blijft de inbezitnemer de bezitter van het stuk grond, zodat hij, door het verjaren van de revindicatievordering, na twintig jaar de eigenaar van het stuk grond wordt. Hoe zit het met de overgang van eigendom als het stuk grond binnen deze twintig jaar van bezitter wisselt? Moet deze nieuwe bezitter zelf het stuk grond twintig jaar in zijn bezit hebben voordat hij eigenaar wordt van het stuk grond, zodat de verjaringstermijn vele malen langer kan worden? Nee, dat is niet het geval. Voor het verjaren van de revindicatievordering is het niet relevant dat het stuk grond in handen van een nieuwe bezitter komt. Degene die op het moment van het verjaren van de revindicatievordering het stuk grond in zijn bezit heeft, wordt de eigenaar van het stuk grond. Degene die dus twintig jaar na de inbezitneming het stuk grond bezit, verkrijgt de eigendom daarover. De voormalig grondeigenaar is de eigendom over zijn stuk grond op dat moment kwijt.

Wat betekent deze bezitswissel gedurende deze verjaringstermijn voor de onrechtmatigedaadsvordering? Deze vraag is onbeantwoord gebleven in het arrest van de Hoge Raad en is niet eenvoudig te beantwoorden. In dit geval komen diverse vragen op.

De vraag rijst of er in dit hypothetische geval wel een onrechtmatige daad wordt gepleegd, zoals de Hoge Raad heeft omschreven in haar arrest. de Hoge Raad formuleert in haar arrest het onrechtmatige handelen als het te kwader trouw 'in bezit nemen en houden' van de grond. In dit geval wordt echter in bezit genomen en overgedragen. Is er dan nog sprake van een onrechtmatige daad zoals bedoeld door de Hoge Raad?

Als wordt geconcludeerd dat er sprake is van een onrechtmatige daad kan de vraag worden gesteld wie vervolgens tot schadevergoeding kan worden aangesproken. Heeft de inbezitnemer onrechtmatig gehandeld en kan van hem schadevergoeding in geld worden gevorderd? Of kan van de derde persoon de grond als schadevergoeding worden teruggevorderd? De Hoge Raad merkt als schadeveroorzakende gebeurtenis, in de zin van artikel 3:310 BW, het overgaan van de eigendom (als gevolg van verjaring van de rechtsvordering tot revindicatie) aan. Dit gebeurt in dit hypothetische geval op het moment dat een derde de grond in bezit heeft. Deze derde was niet de inbezitnemer maar heeft wel de verjaring voltooid. Kan deze derde, die eigenaar wordt, zodoende uit onrechtmatige daad worden aangesproken? Is het hiervoor relevant of deze persoon te goeder of te kwader trouw is?

Uit de eerder aangehaalde citaten van de minister, waar de Hoge Raad haar overwegingen (mede) op baseert, kan worden afgeleid dat het ook voor deze situatie relevant is of de derde persoon bekend was met de voorgeschiedenis. De mogelijkheid om deze derde persoon, die eigenaar wordt, uit onrechtmatige daad uit te spreken, lijkt eerder aangenomen te kunnen worden als deze persoon te kwader trouw was. Ook hierover bestaat echter nog geen duidelijkheid.

Conclusie

Het recept van de Hoge Raad lijkt hoopgevend. In een statische situatie, zonder wisselingen van bezitters en eigenaren, zal dit grondeigenaren die hun grond door inbezitneming kwijt zijn geraakt, zoals gemeenten, zeker helpen. Het recept is echter in situaties waarin wel wisselingen van bezitter en eigenaar plaatsvinden niet zonder meer één op één toepasbaar. Er blijven veel vragen open voor deze dynamische situaties, terwijl deze in onze ervaring veel vaker voorkomen dan de relatief eenvoudige statische situatie, waarin de grondeigenaar alleen met de oorspronkelijke inbezitnemer te maken heeft. De juichstemming die uit sommige commentaren op dit arrest spreekt, mag dus wel een beetje gerelativeerd worden.

Team

Related news

10.10.2019 NL law
Valérie van 't Lam and Jan van Oosten speak during the Day of the Environmental and Planning Act

Speaking slot - Valérie van ’t Lam has been invited to speak at the “Companies, Environment and the Environment plan” session during the Day of the Environmental and Planning Act (Omgevingswet), which will be held on 10 October 2019. Besides Valérie, Jan van Oosten will speak at the session “Transitional law and the Environmental and Planning Act”.

Read more

06.09.2019 NL law
Het Klimaatakkoord: sectortafel elektriciteit

Short Reads - Op 28 juni 2019 is het Klimaatakkoord gepresenteerd. In het Klimaatakkoord is aan vijf sectortafels uitgewerkt op welke wijze Nederland uitvoering gaat geven aan de op internationaal niveau gemaakte klimaatafspraken. In dit blogbericht lichten wij toe wat de belangrijkste uitdagingen zijn voor de sectortafel elektriciteit en hoe de komende jaren aan die uitdagingen uitvoering wordt gegeven.   

Read more

11.09.2019 EU law
Legal trend: climate change litigation

Articles - Climate change cases can occur in many shapes and forms. One well-known example is the Urgenda case in which the The Hague Court condemned the Dutch government in 2015 for not taking adequate measures to combat the consequences of climate change. Three years later, the Court of Justice of The Hague  upheld this decision, and it is now pending before the Dutch Supreme Court. This case is expected to set a precedent for Belgium, i.a. Since both the Belgian climate case and the Urgenda case are in their final stages of proceedings, this blog provides you with an update on climate change litigation.

Read more

04.09.2019 NL law
De nieuwe coördinatieregeling in de Awb: wetsvoorstel ingediend!

Short Reads - Ruim een jaar na het sluiten van de internetconsultatie heeft de minister van Rechtsbescherming op 10 juli jl. het wetsvoorstel dat onder meer een algemene coördinatieregeling mogelijk maakt ingediend. In een eerder blogbericht is al ingegaan op de consultatieversie van dit wetsvoorstel en zijn daarmee de hoofdlijnen van de voorgestelde coördinatieregeling besproken. Wij grijpen de indiening van het wetsvoorstel aan om de ingekomen reacties op de internetconsultatie te bespreken alsmede de wijzigingen waartoe deze reacties hebben geleid.

Read more

06.09.2019 NL law
Afdeling onderstreept belang van onderzoek naar harde plancapaciteit bij toestaan van nieuwe stedelijke ontwikkeling en geeft daarvan definitie

Short Reads - De Ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening en houdt de verplichting in om bij het toestaan van een nieuwe stedelijke ontwikkeling te motiveren dat daaraan behoefte bestaat. Hiermee wordt beoogd leegstand en onnodige bebouwing te voorkomen en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. Onlangs is over dit onderwerp een Kamerbrief van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties verschenen naar aanleiding van onderzoek naar de werking van de Ladder voor woningbouw.

Read more

04.09.2019 NL law
Relativiteitsvereiste staat in de weg aan beroep van niet-bewoner op huisrecht bij onrechtmatig binnentreden van woning

Short Reads - Op 15 mei 2019 deed de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State ("Afdeling") een voor de bestuurlijke boetepraktijk belangrijke uitspraak over het vermeende onrechtmatig binnentreden van een woning door een toezichthouder en de gevolgen daarvan voor de opgelegde boete. Volgens de Afdeling levert het binnentreden door een toezichthouder alleen dan onrechtmatig verkregen bewijs op indien het huisrecht van de bewoner is geschaad.

Read more

Our website uses functional cookies for the functioning of the website and analytic cookies that enable us to generate aggregated visitor data. We also use other cookies, such as third party tracking cookies - please indicate whether you agree to the use of these other cookies:

Privacy – en cookieverklaring