Short Reads

Nieuwe hoop voor gemeenten die grond verloren door verjaring?

Nieuwe hoop voor gemeenten die grond verloren door verjaring?

Nieuwe hoop voor gemeenten die grond verloren door verjaring?

27.03.2017 NL law

Ongewenst verlies van gemeentegrond door verjaring is een probleem waar veel gemeenten mee kampen. Weliswaar gelden er strenge eisen voor burgers die aanspraak maken op verkrijging van bijvoorbeeld een perceel openbaar groen door verjaring, maar uniek is het zeker niet.

Recent heeft de Hoge Raad een mogelijkheid beschreven hoe gemeenten die grond door verjaring zijn kwijtgeraakt, deze toch terug kunnen krijgen. Het ei van Columbus, zo lijkt het. In dit feuilleton van twee blogs bekijken wij eerst het recept van de Hoge Raad om verloren gegane grond terug te krijgen en onderzoeken wij vervolgens of dit recept in alle gevallen kan worden gebruik

Inleiding

Veel gemeenten kennen het probleem. Een bewoner trekt een stukje gemeentegrond bij zijn tuin en gaat zich na verloop van tijd als eigenaar daarvan gedragen. Onderneemt de gemeente geen actie, dan kan de bewoner door tijdsverloop van 20 jaren ook eigenaar worden. Het betreft de verjaring van artikel 3:105 BW, waar wij in het tijdschrift Bouwrecht (BR 2010/101 en BR 2012/160) al eerder aandacht aan besteedden. De VNG ondersteunt gemeenten al jaren in deze lastige problematiek met ledenbrieven en modellen voor stuitingsbrieven, maar het blijft lastige materie. Een arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2017 (ECLI:NL:HR:2017:309) illustreert hoe lastig het kan zijn, maar het biedt ook hoop. De Hoge Raad geeft aan het slot van het arrest namelijk een ongevraagd advies waar gemeenten hun voordeel mee kunnen doen. In eerdere reacties op dit arrest is wel gesteld dat gemeenten na verlies van de eigendom van gemeentegrond nog eens 20 jaar hebben om deze eigendom weer terug te vorderen. In totaal 40 jaar dus. In deze blog bekijken wij of het inderdaad zo eenvoudig ligt.

De casus

Het gaat in deze zaak om een stuk grond in Drunen. De eigenaar van dit stuk grond heeft het perceel in 1973 gekocht. Op een goed moment heeft hij een aangrenzend stuk bosgrond, dat in eigendom van de gemeente was, bij zijn perceel getrokken en omheind. Hij plaatste een afrastering om het stuk grond met daarin een toegangspoortje. In de loop van de tijd plaatste hij twee boshutten op de bosgrond en maakte een jeu-de-boule-baan. In 2003 wilde de gemeente werkzaamheden gaan uitvoeren op het bosperceel, toen zij ontdekte dat de eigenaar het stuk grond in gebruik had genomen. De gemeente wilde het stuk bosgrond terug van de eigenaar. De eigenaar koos echter de aanval en vorderde een verklaring voor recht dat hij het stuk bosgrond door verjaring in eigendom had gekregen. Deze aanval bleek de beste verdediging; nadat hij bij de rechtbank bot ving, gaf het Hof hem gelijk en in dit arrest bevestigt de Hoge Raad dit oordeel. De eigenaar is door verjaring eigenaar geworden van het stuk bosgrond.

Juridisch kader in een notendop

Er is in dit geval sprake van een bezitter te kwader trouw. Een persoon is de bezitter van een goed als hij dit goed voor zichzelf houdt (artikel 3:107 lid 1 jo. 3:108 BW). Hij oefent de feitelijke macht uit over het goed en pretendeert rechthebbende te zijn: zogenoemde bezitsdaden. De vraag of – en zo ja, wanneer iemand bezitter is geworden, moet worden beantwoord aan de hand van de uiterlijke feiten en verkeersopvattingen.

Een persoon kan onder meer – zoals in dit geval – bezitter worden van een goed door inbezitneming. Er is sprake van inbezitneming van een goed als een persoon een zodanige macht gaat uitoefenen over dat goed, dat het bezit van de oorspronkelijke bezitter wordt beëindigd (artikel 3:113 lid 2 BW). Ook dit wordt beoordeeld aan de hand van verkeersopvattingen.

Degene die een goed bezit op het moment dat de rechtsvordering tot revindicatie door de oorspronkelijke eigenaar verjaart, wordt op dat moment eigenaar van het goed (artikel 3:105 BW). Er is hier zuiver geformuleerd sprake van 'verkrijging in aansluiting op de extinctieve verjaring van de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit'. Een bezitter te kwader trouw kan op deze manier eigenaar worden. De verjaringstermijn hiervoor is twintig jaar (artikel 3:306 BW). Deze verjaringstermijn begint te lopen de dag nadat de niet-rechthebbende bezitter is geworden, zo volgt uit artikel 3:314 lid 2 BW.

De Hoge Raad over de verjaring

Bij de Hoge Raad staat de vraag centraal of de eigenaar door verjaring eigenaar van het stuk bosgrond is geworden.

De Hoge Raad oordeelt dat voor het vaststellen van ‘bezit’ niet is vereist dat de rechthebbende – de gemeente – weet heeft van de bezitsdaden; dat zij hiervan kennis draagt. Het is voldoende dat de bezitsdaden naar buiten toe kenbaar zijn; men kán het weten. Hier doet niet aan af dat de Gemeente slechts na onderzoek op de hoogte kon raken van de bezitsdaden, omdat de percelen moeilijk begaanbaar en moeilijk toegankelijk zijn.

In dit geval is er duidelijk – kenbaar – sprake geweest van inbezitneming, dat de gemeente hier geen kennis van heeft gehad doet niet af aan het bezit. Met de inbezitneming is de verjaringstermijn begonnen en heeft de eigenaar na twintig jaar de eigendom over het stuk bosgrond verkregen.

Een ongevraagd advies van de Hoge Raad

Kunnen de gevolgen van de verjaring ongedaan worden gemaakt?

Met bovenstaand oordeel lijkt het geschil ten einde te zijn gekomen. De Gemeente is haar grond kwijt geraakt en de eigenaar heeft het stuk bosgrond in eigendom verkregen. Dit zou echter een Pyrrusoverwinning voor de eigenaar kunnen blijken. De Hoge Raad gaat namelijk nog een stapje verder en geeft enkele overwegingen ten overvloede.

Verjaring is gebaseerd op de wens om de juridische werkelijkheid in overeenstemming te laten komen met de feitelijke werkelijkheid. Hier doet echter niet aan af dat de voormalige eigenaar een vordering uit onrechtmatige daad kan instellen tegen de nieuwe eigenaar, die aanvankelijk bezitter te kwader trouw was. Een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, terwijl hij weet dat een ander daarvan eigenaar is, handelt tegenover die eigenaar immers onrechtmatig. De Hoge Raad trekt een vergelijking met een dief, die ook na 20 jaar eigenaar wordt van het gestolene. De Hoge Raad onderschrijft een opmerking van de minister uit 2004:

“Op grond van de algemene regeling van artikel 3:105 lid 1 BW jo artikel 3:306 BW wordt de bezitter inderdaad na 20 jaren eigenaar van de gestolen zaak, ook al is hij niet te goeder trouw. (…) Een en ander sluit niet uit dat na het intreden van de verjaringstermijn zowel de dief als de koper aansprakelijk zijn uit onrechtmatige daad waarbij vergoeding van de schade «in natura» kan plaatsvinden, namelijk door teruggave van de gestolen zaak.” (Aanhangsel Handelingen II nr. 332, Vergaderjaar 2004–2005)

Als ook aan de overige vereisten van onrechtmatige daad is voldaan, kan de voormalige eigenaar vorderen dat de bezitter de schade vergoedt die hij als gevolg van het onrechtmatig handelen lijdt. Door het onrechtmatig handelen lijdt de voormalig eigenaar immers schade: hij heeft hierdoor (uiteindelijk) de eigendom over het goed verloren. De verkrijgende verjaring staat niet aan deze vordering in de weg. De nieuwe eigenaar kan in deze procedure de voormalige eigenaar niet tegenwerpen dat hij niet regelmatig onderzoek heeft gedaan naar eventuele inbezitneming, om zo te betogen dat er sprake is van eigen schuld of ontbreken van causaal verband.

Als de nieuwe eigenaar nog steeds in het bezit is van de zaak, ligt het voor de hand dat hij de schade in natura vergoedt. Hij draagt dan als schadevergoeding de eigendom van het in bezit genomen goed terug over aan de voormalige eigenaar, in plaats van een schadevergoeding in geld (artikel 6:103 BW).

De Hoge Raad heeft de positie van de Gemeente hiermee verduidelijkt. Een vordering tot vergoeding van schade (bijvoorbeeld op grond van onrechtmatige daad) verjaart vijf jaar na het moment dat de benadeelde bekend is geworden met zijn eigendomsverlies – te weten: het moment dat de verjaring is voltooid en de eigendom over gaat op de bezitter te kwader trouw – en met de daarvoor aansprakelijke persoon. De verjaringstermijn eindigt in elk geval twintig jaar na de schadeveroorzakende gebeurtenis (het eigendomsverlies). Op deze manier heeft de Gemeente in wezen maximaal 40 jaar de tijd om haar in bezit genomen grond terug te krijgen.

Een recept dat niet kan mislukken?

Het oordeel van de Hoge Raad is duidelijk: als een eigenaar zijn grond door verjaring is kwijt geraakt aan een bezitter te kwader trouw, kan de voormalig eigenaar de grond als schadevergoeding terugvorderen op grond van onrechtmatige daad. In een volgend blog onderzoeken wij of dit recept in alle gevallen kan worden gebruikt. Is dit inderdaad het ei van Columbus?

Team

Related news

27.03.2020 BE law
Bijzondere volmachten in tijden van crisis: wat kan en wat niet?

Short Reads - In haar advies van 25 maart 2020 analyseert de afdeling Wetgeving van de Raad van State het wetsvoorstel van 21 maart 2020 tot bijzondere machtiging aan de Koning om maatregelen te nemen in de strijd tegen de verspreiding van het coronavirus COVID-19. Het advies brengt de algemene beginselen inzake bijzondere machten in herinnering en plaatst daarnaast enkele kritische kanttekeningen bij het wetsvoorstel zelf. Voor liefhebbers van het grondwettelijk recht vormt het advies van de afdeling Wetgeving daarom een welgekomen afleiding in tijden van lockdown. 

Read more

18.03.2020 BE law
Corona Checklist for (Supply) Contracts in the Energy & Industry Sector

Short Reads - The outbreak of the corona virus is affecting economies worldwide. Many governments are taking measures to mitigate the spread of the corona virus. Increasingly, this is leading to supply bottlenecks, assembly line stoppages, etc. The table below provides a short checklist of the most common issues that may arise in your contract.

Read more

22.03.2020 BE law
Les fenêtres (vues et jours) dans l’ère du nouveau Code civil. Que faut-il retenir ?

Articles - La loi portant création d'un Code civil a été promulguée le 13 avril 2019 et publiée le 14 mai 2019 au Moniteur belge. La loi portant le livre 3 « Les biens » du Code civil a, quant à elle, été promulguée le 4 février 2020 et vient d’être publiée ce 17 mars 2020. Ce livre 3 entrera en vigueur le 1er septembre 2021. Que prévoit-il en matière de vues et de jours ? Voici un bref aperçu.

Read more

18.03.2020 BE law
Corona Checklist voor (leverings)contracten in de Energie & Industriesector

Short Reads - De uitbraak van het coronavirus treft economieën wereldwijd. Veel regeringen nemen maatregelen om de verspreiding van het virus tegen te gaan. Dit leidt in toenemende mate tot leveringsproblemen, stilstand van assemblagelijnen etc. De onderstaande tabel geeft een korte checklist van de meest voorkomende problemen die zich in uw contract kunnen voordoen.

Read more

19.03.2020 NL law
Nederland ‘op slot gooien’ vanwege corona: wie is daartoe bevoegd?

Short Reads - ‘Het coronavirus houdt ons land in de greep’. Dit waren de eerste woorden van premier Rutte toen hij maandag 16 maart 2020 Nederland toesprak over de coronacrisis. In de strijd tegen (de verdere verspreiding van) het coronavirus kiest het kabinet er momenteel voor om het virus maximaal te controleren. Maximaal controleren betekent maatregelen nemen om de piek in het aantal besmettingen af te vlakken en dit aantal te verspreiden over een langere periode.

Read more

18.03.2020 BE law
Liste de contrôle ‘Corona’ pour les contrats (de fourniture) dans les secteurs de l'énergie et de l'industrie

Short Reads - L'épidémie de coronavirus affecte les économies du monde entier. De nombreux gouvernements prennent des mesures pour limiter la propagation du virus. De plus en plus, cela entraîne des goulets d'étranglement au niveau d'approvisionnement, des arrêts de chaînes de montage, etc. Le tableau ci-dessous fournit une brève liste de problèmes les plus courants qui peuvent survenir dans votre contrat.

Read more

This website uses cookies. Some of these cookies are essential for the technical functioning of our website and you cannot disable these cookies if you want to read our website. We also use functional cookies to ensure the website functions properly and analytical cookies to personalise content and to analyse our traffic. You can either accept or refuse these functional and analytical cookies.

Privacy – en cookieverklaring