Short Reads

Een bestemmingsplan dat voorziet in functiewijziging maar niet in een ruimtebeslag is Ladderplichtig

Een bestemmingsplan dat voorziet in functiewijziging maar niet in een ruimtebeslag is Ladderplichtig

Een bestemmingsplan dat voorziet in functiewijziging maar niet in een ruimtebeslag is Ladderplichtig

20.05.2016 NL law

Op 20 april 2016 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (“Afdeling”) twee interessante uitspraken (ECLI:NL:RVS:2016:1075 en ECLI:NL:RVS:2016:1064) gedaan waarin zij heeft geoordeeld dat een bestemmingsplan dat ten opzichte van het vorige plan voorziet in een planologische functiewijziging. 

(bijvoorbeeld: een perceel waarop  een bedrijfsbestemming rust, wordt bestemd voor detailhandel of een kantoorbestemming wordt gewijzigd naar een hotelbestemming) zonder dat een toename aan bebouwingsmogelijkheden mogelijk wordt gemaakt, toch kan voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling indien de functiewijziging substantieel is.

ECLI:NL:RVS:2016:1075

De eerste uitspraak draait om het op 3 maart 2015 door de gemeenteraad van Amersfoort vastgestelde bestemmingsplan “Ierse Pond”. Het plan voorziet in de vestiging van maximaal 3.000 m2 detailhandel op een onbebouwd perceel waarop een bedrijfsbestemming rustte. De bebouwingsmogelijkheden blijven ten opzichte van het oude plan ongewijzigd.

Volgens MAB Development Nederland B.V. en ASR Dutch Prime Retail Custodian B.V. is het plan in strijd met de Ladder voor Duurzame Verstedelijking uit artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening (“Bro“) omdat de actuele regionale behoefte aan deze detailhandel niet is aangetoond.

De Afdeling ziet zich voor de vraag gesteld of inderdaad sprake is van nieuwe stedelijke ontwikkeling en formuleert daarbij de volgende rechtsregel.

Een bestemmingsplan dat ten opzichte van het voorheen geldende bestemmingsplan geen uitbreiding van de maximaal toegelaten oppervlakte aan bedrijfsbebouwing mogelijk maakt, maar alleen een planologische functiewijziging, voorziet in beginsel niet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro, tenzij die planologische functiewijziging een zodanige aard en omvang heeft dat desalniettemin sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Volgens de Afdeling is de functiewijziging in dit geval niet van een zodanige aard dat sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarbij acht de Afdeling relevant dat het vorige plan reeds een afwijkingsmogelijkheid kende ten behoeve van detailhandel.

ECLI:NL:RVS:2016:1064

De tweede uitspraak heeft betrekking op het op 9 juni 2015 door de gemeenteraad van Waalre vastgestelde bestemmingsplan “Hotel Laan van Diepenvoorde”. Het plan voorziet in de ontwikkeling van een dertien verdiepingen hoog hotel met maximaal 160 hotelkamers en een maximale bouwhoogte van 45 meter en bijbehorende voorzieningen op een perceel aan de rand van kantorenpark Diepenvoorde dat in het vorige bestemmingsplan de bestemming “bedrijfsmatige activiteiten in milieucategorieën 1 en 2, kantoren en detailhandel” had.

Volgens Van der Valk Eindhoven is het bestemmingsplan vastgesteld in strijd met de Ladder voor Duurzame Verstedelijking uit artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening (“Bro“) omdat het plan zal leiden tot leegstand en verloedering. Volgens de gemeenteraad is echter geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, zodat artikel 3.1.6, tweede lid Bro niet van toepassing is.

De vraag of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet volgens de Afdeling worden beoordeeld aan de hand van de volgende vragen, in onderlinge samenhang bezien:

  1. in hoeverre voorziet het plan, in vergelijking met het voorgaande plan, voorziet in een functiewijziging; en
  2. welk planologische beslag op de ruimte maakt het plan mogelijk in vergelijking met het voorgaande plan?

De Afdeling oordeelt dat het plan voorziet in een functiewijziging, omdat het perceel niet langer bestemd is voor kantoren, maar voor een hotel met bijbehorende voorzieningen. De Afdeling is van oordeel dat de aard van deze functiewijziging, mede gelet op de maximaal toegestane capaciteit van 160 hotelkamers, substantieel is. Daarom is de Afdeling van oordeel dat het plan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, Bro. Hoewel de Afdeling dus oordeelt dat functiewijziging en ruimtebeslag in onderlinge samenhang moeten worden bezien, kunnen er zich dus situaties voordoen waarin de functiewijziging zodanig substantieel is, dat op basis daarvan al sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Verhouding met andere jurisprudentie

Al op 18 februari 2015 oordeelde de Afdeling dat een bestemmingsplan waartegen beroep was ingesteld en dat voorzag in verruiming van de toegestane bedrijfstypen ten opzichte van het vorige plan, niet voorzag in een ‘zodanige functiewijziging’ dat om die reden sprake was van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daaruit werd in de literatuur afgeleid dat een planologisch ingrijpende functiewijziging wel, maar een beperkte functiewijziging niet kwalificeert als nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Uit latere jurisprudentie van de Afdeling (vgl. ABRvS 15 juli 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2210; ABRvS 5 augustus 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2517 en ABRvS 25 augustus 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2784) volgde echter dat ook indien een bestemmings- of wijzigingsplan ten opzichte van het vorige plan voorziet in een ingrijpende functiewijziging (zoals die van een agrarische bestemming naar een bestemming voor een afvalverwerkingsbedrijf of van een agrarische bestemming naar een hotel-/conferentiecentrum) maar waarin de bebouwingsmogelijkheden niet toenemen, niet voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dus niet ladderplichtig is omdat er geen nieuw ruimtebeslag plaatsvindt. Daarop komt de Afdeling in bovengenoemde uitspraken nu dus terug voor die gevallen waarin de functiewijziging een zodanige aard en omvang heeft dat toch sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Wil daarvan sprake zijn, dan zal de functiewijziging substantieel moeten zijn.

Onduidelijk is nog of een toename in bouwhoogte en daarmee het maximaal toegestane aantal vierkante meters van de desbetreffende bestemming van belang is bij de vraag of een functiewijziging substantieel is of dat dit aspect pas aan de orde komt bij een vergelijking van het ruimtebeslag dat het oude en nieuwe bestemmingsplan mogelijk maakt. Uit de hiervoor aangehaalde jurisprudentie kan worden afgeleid dat ruimtebeslag wordt afgemeten aan de maximaal toegelaten oppervlakte aan bebouwing, de zogenoemde ‘footprint’-benadering. De hier besproken uitspraken zouden dan zo kunnen worden uitgelegd dat een functiewijziging waarbij het bebouwingsoppervlak (‘footprint’) niet, maar het totale bruto vloeroppervlak (bouwvolume) wel toeneemt, op die grond een substantiële functiewijziging is.

Een andere mogelijkheid is dat de Afdeling bij het beoordelen van het verschil in ruimtebeslag niet alleen kijkt naar het bebouwingsoppervlak, maar daarbij ook het bouwvolume betrekt. Uitgaande van het beginsel dat bij een vergelijking wat het oude plan en nieuwe plan mogelijk maakt moet worden gekeken naar de maximale planologische invulling, zou het onzes inziens voor de hand liggen om bij een functiewijziging te bezien of het nieuwe plan meer bouwvolume mogelijk maakt dan het oude plan. Blijft in het nieuwe plan het bouwvolume gelijk of minder dan in het oude plan, zonder dat de functie wordt veranderd, dan is niet snel sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Het bericht Een bestemmingsplan dat voorziet in een functiewijziging maar niet in een nieuw ruimtebeslag is toch Ladderplichtig indien de functiewijziging substantieel is, is een bericht van www.stibbeblog.nl

 

Team

Related news

31.03.2020 NL law
Als het moet, kan het snel (en digitaal): vanwege de coronacrisis op weg naar een Tijdelijke wet digitale beraadslaging en besluitvorming

Short Reads - In crisistijd kan veel en snel. Beraadslagingen en besluitvorming blijven ook nu noodzakelijk, maar de wettelijke grondslag om dit digitaal te doen ontbreekt. Daarom is er aan de Tweede Kamer een wetsvoorstel terzake voorgelegd, dat slechts in enkele dagen is voorbereid. De wet treedt, zo is de bedoeling, op korte termijn in werking.

Read more

22.03.2020 BE law
Les fenêtres (vues et jours) dans l’ère du nouveau Code civil. Que faut-il retenir ?

Articles - La loi portant création d'un Code civil a été promulguée le 13 avril 2019 et publiée le 14 mai 2019 au Moniteur belge. La loi portant le livre 3 « Les biens » du Code civil a, quant à elle, été promulguée le 4 février 2020 et vient d’être publiée ce 17 mars 2020. Ce livre 3 entrera en vigueur le 1er septembre 2021. Que prévoit-il en matière de vues et de jours ? Voici un bref aperçu.

Read more

19.03.2020 NL law
Nederland ‘op slot gooien’ vanwege corona: wie is daartoe bevoegd?

Short Reads - ‘Het coronavirus houdt ons land in de greep’. Dit waren de eerste woorden van premier Rutte toen hij maandag 16 maart 2020 Nederland toesprak over de coronacrisis. In de strijd tegen (de verdere verspreiding van) het coronavirus kiest het kabinet er momenteel voor om het virus maximaal te controleren. Maximaal controleren betekent maatregelen nemen om de piek in het aantal besmettingen af te vlakken en dit aantal te verspreiden over een langere periode.

Read more

27.03.2020 BE law
Bijzondere volmachten in tijden van crisis: wat kan en wat niet?

Short Reads - In haar advies van 25 maart 2020 analyseert de afdeling Wetgeving van de Raad van State het wetsvoorstel van 21 maart 2020 tot bijzondere machtiging aan de Koning om maatregelen te nemen in de strijd tegen de verspreiding van het coronavirus COVID-19. Het advies brengt de algemene beginselen inzake bijzondere machten in herinnering en plaatst daarnaast enkele kritische kanttekeningen bij het wetsvoorstel zelf. Voor liefhebbers van het grondwettelijk recht vormt het advies van de afdeling Wetgeving daarom een welgekomen afleiding in tijden van lockdown. 

Read more

18.03.2020 BE law
Corona Checklist for (Supply) Contracts in the Energy & Industry Sector

Short Reads - The outbreak of the corona virus is affecting economies worldwide. Many governments are taking measures to mitigate the spread of the corona virus. Increasingly, this is leading to supply bottlenecks, assembly line stoppages, etc. The table below provides a short checklist of the most common issues that may arise in your contract.

Read more

This website uses cookies. Some of these cookies are essential for the technical functioning of our website and you cannot disable these cookies if you want to read our website. We also use functional cookies to ensure the website functions properly and analytical cookies to personalise content and to analyse our traffic. You can either accept or refuse these functional and analytical cookies.

Privacy – en cookieverklaring