Short Reads

Concurrenten doorstaan aangescherpte relativiteitstoets ladder voor duurzame verstedelijking: samen sta je sterk

Concurrenten doorstaan aangescherpte relativiteitstoets ladder voor duurzame verstedelijking: samen sta je sterk

Concurrenten doorstaan aangescherpte relativiteitstoets ladder voor duurzame verstedelijking: samen sta je sterk

10.09.2015 NL law

Sinds 20 mei 2015 past de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een strenge relativiteitstoets toe indien concurrenten betogen dat een concurrerende ontwikkeling strijdig is met de ladder voor duurzame verstedelijking. Die strenge toets leidt ertoe dat de Afdeling ladderbetogen niet inhoudelijk behandelt. De relativiteitstoets staat echter niet altijd aan ladderbetogen door concurrenten in de weg. Voor het eerst oordeelt de Afdeling dat concurrenten de relativiteitstoets doorstaan.

Kern

De relativiteitstoets staat niet in de weg aan een inhoudelijke behandeling van laddergronden die een concurrent aanvoert wanneer hij opkomt tegen een ruimtelijk besluit dat voorziet concurrerende ontwikkeling, indien die concurrerende ontwikkeling kan leiden tot relevante leegstand in de omgeving van de concurrent. Die relevante leegstand in de omgeving van de concurrent kan, zo blijkt uit de besproken uitspraak, in ieder geval in twee situaties ontstaan, namelijk:

  1. De ontwikkeling die met het plan wordt mogelijk gemaakt is niet succesvol en is gesitueerd naast de concurrent. In dat geval kan het pand van de concurrerende ontwikkeling leeg komen te staan, in welk geval sprake is aantasting van het ondernemersklimaat van de concurrent. In dat geval is sprake van relevante leegstand in de omgeving van de concurrent.
  2. De concurrerende ontwikkeling is zeer succesvol en drukt concurrent A uit de markt en concurrent A is gevestigd naast concurrent B. In dat geval wordt concurrent B geconfronteerd met leegstand in het pand van concurrent A, wat leidt tot aantasting van het ondernemingsklimaat van concurrent B. In dat geval is sprake van relevante leegstand in de omgeving van concurrent B.

Indien echter een concurrent solitair is gevestigd, dat wil zeggen niet naast de concurrerende ontwikkeling en niet naast een andere onderneming die geraakt kan worden door de concurrerende ontwikkeling, dan kan zich niet de situatie voordoen dat er sprake kan zijn van relevante leegstand in zijn omgeving. Zijn omgeving wordt immers niet geraakt door de concurrerende ontwikkeling, zodat het ondernemersklimaat door de concurrerende ontwikkeling niet kan worden aangetast.

Een eenzame concurrent kan dan niet bewerkstelligen dat zijn laddergronden inhoudelijk worden behandeld, ondanks dat de mogelijkheid bestaat dat zijn eigen vestiging kan komen te sluiten door de concurrerende ontwikkeling. Dat kan slechts anders zijn indien zijn bedrijfsgebouw dermate bijzondere bouwkundige dan wel locatie-specifieke eigenschappen heeft, dat andersoortig gebruik – al dan niet door transformatie – niet of onder zeer bezwarende omstandigheden tot de mogelijkheden behoort. Daar zal niet snel sprake van zijn.

Achtergrond – aanscherping relativiteitseis bij uitspraak van 20 mei 2015

In mijn eerdere blogbericht behandelde ik de Afdelingsuitspraak van 20 mei 2015 die relevant is voor de toepassing van artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in juridische procedures tussen concurrenten. In die bepaling is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Die uitspraak strekt ertoe dat indien een concurrent opkomt tegen een ruimtelijk besluit dat voorziet in een concurrerende ontwikkeling en betoogt dat de voor dat besluit vereiste verantwoording aan de ladder voor duurzame verstedelijking niet correct is doorlopen, dat betoog alleen inhoudelijk wordt behandeld indien gebleken is dat het betrokken besluit relevante leegstand tot gevolg zal hebben. Indien daarvan geen sprake is, staat het zogenoemde relativiteitsvereiste aan een inhoudelijke beoordeling in de weg van de laddergronden in de weg.

Het relativiteitsvereiste is opgenomen in artikel 8:69a Algemene wet bestuursrecht (Awb) en bepaalt dat de bestuursrechter een besluit niet vernietigt op de grond dat het besluit in strijd is met een rechtsregel of rechtsbeginsel, indien deze regel of dit beginsel kennelijk niet strekt tot bescherming van de belangen van degene die zich daarop beroept.

De Afdeling noemt in die uitspraak de volgende omstandigheden waarin geen sprake is van relevante leegstand, in welk geval niet wordt toegekomen aan een inhoudelijke beoordeling van de laddergronden:

  • Daling van omzet en inkomsten van de eigen onderneming of vestiging.
  • Beëindiging bedrijfsactiviteiten en daardoor tot leegstand in het betrokken bedrijfsgebouw.

De Afdeling  noemt als situaties dat wel sprake kan zijn van relevante leegstand:

  • Het bedrijfsgebouw heeft dermate bijzondere bouwkundige dan wel locatie-specifieke eigenschappen, dat andersoortig gebruik – al dan niet door transformatie – niet of onder zeer bezwarende omstandigheden tot de mogelijkheden behoort, hetgeen niet licht zal worden aangenomen.
  • Er leegstand ontstaat als gevolg van de voorziene ontwikkeling in de omgeving van het bij de concurrent in gebruik zijnde bedrijfspand.

Indien een appellant heeft aangetoond dat sprake is van relevante leegstand, dan is de relativiteitshorde genomen en volgt de inhoudelijke beoordeling over de vraag of het bestreden besluit zodanige leegstandseffecten tot gevolg heeft dat dit tot een uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening onaanvaardbare situatie zal kunnen leiden. Bij de beantwoording van de vraag is het oordeel van het bestuursorgaan over wat aanvaardbaar is, relevant. Dat wil zeggen dat indien het bestuursorgaan adequaat toelicht dat hij de leegstandseffecten aanvaardbaar acht, de kans klein is dat het beroep slaagt.

Uitspraak van 9 september 2015: relevante leegstand aangenomen vanwege mogelijke aantasting ondernemingsklimaat in de omgeving van het bij de concurrent in gebruik zijnde bedrijfspand

In de uitspraak van 9 september 2015 doen concurrerende bouwmarkten een beroep op de tweede uitzondering op de relativiteitsaanscherping, namelijk het ontstaan van leegstand als gevolg van de nieuwe Bauhaus in de omgeving van de concurrerende bouwmarkten.

De concurrerende bouwmarkten (Praxis, Karwei en Gamma) hebben verschillende posities.

Een Praxis-bouwmarkt is gelegen naast de beoogde locatie van de Bauhaus. Praxis stelt dat als gevolg van het voorliggende plan leegstand kan ontstaan in de omgeving van haar bedrijf, reeds omdat niet is uitgesloten dat het met het plan voorziene bedrijfspand leeg zal komen te staan. Leegstand kan volgens Praxis leiden tot verloedering. Praxis stelt er met het oog op haar ondernemingsklimaat belang bij te hebben verloedering in de omgeving te voorkomen. Gelet hierop ziet de Afdeling geen grond voor het oordeel dat artikel 3.1.6 lid 2 Bro kennelijk niet strekt tot bescherming van hun belang en dus dat artikel 8:69a Awb niet in de weg staat aan een inhoudelijke beoordeling van de laddergronden van Praxis.

Bricorama exploiteert een vestiging van Karwei op ongeveer 4,3 kilometer hemelsbreed van het plangebied. Naast de vestiging van Karwei is een Praxis-tuincentrum gevestigd (te onderscheiden van de hiervoor besproken Praxis-bouwmarkt). Bricorama heeft ter zitting verklaard dat de vestiging van Bauhaus zou kunnen leiden tot sluiting van Praxis-tuincentrum. Dit is door de raad bevestigd. Bricorama stelt dat het plan daarom gevolgen kan hebben voor het ondernemingsklimaat in haar omgeving. Nu Karwei en Praxis-tuincentrum naast elkaar zijn gelegen op een terrein waar voor het overige geen publiekstrekkers zijn gevestigd, zal de eventuele leegstand van het pand van Praxis-tuincentrum naar het oordeel van de Afdeling relevant kunnen zijn voor het ondernemingsklimaat van Bricorama. Hierom ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat artikel 3.1.6 lid 2 Bro kennelijk niet strekt tot bescherming van de belangen van Bricorama.

Anders is dit voor een solitaire Gamma die op 2,4 kilometer van het plangebied is gelegen. Vanwege de geïsoleerde ligging van Gamma kan geen relevante leegstand ontstaan in haar omgeving die wordt veroorzaakt door het aan de orde zijnde plan. Gelet hierop is de Afdeling van oordeel dat wat Gamma heeft aangevoerd over het ontstaan van onaanvaardbare leegstand als bedoeld in artikel 3.1.6 lid 2 Bro vanwege het relativiteitsvereiste niet voor een inhoudelijke bespreking in aanmerking komt.

Het halen van de relativiteitshorde mag Praxis en Bricorama (Karwei) echter niet baten. Niet in geschil is dat de vestiging van Bauhaus ten koste kan gaan van andere verkooppunten in de doe-het-zelf- en tuinartikelenbranche in de regio. De raad is evenwel van oordeel dat dit verdringingseffect niet leidt tot een vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening onaanvaardbare leegstand. Daarbij stelt de raad dat naar verwachting hooguit één bestaande bouwmarkt uit de markt gedrukt zou kunnen worden. Volgens de raad is er op het betrokken bedrijventerrein op dit moment enkel frictieleegstand. Bovendien wijst de raad op de planologische mogelijkheid dat zich in een vrijkomend pand andere perifere detailhandel of andere bedrijvigheid zal vestigen wanneer een bouwmarkt in het verzorgingsgebied moet sluiten. De stellingen die appellanten hiertegen inbrengen acht de Afdeling ontoereikend voor twijfel aan de redelijkheid van het standpunt van de raad dat voor onaanvaardbare leegstand niet behoeft te worden gevreesd.

Gegevens uitspraak
Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State 9 september 2015
Zaaknummer: 201400623/1/R1
ECLI:NL:RVS:2015:2855

Het bericht ‘Concurrenten doorstaan aangescherpte relativiteitstoets ladder voor duurzame verstedelijking: samen sta je sterk‘ is een bericht van Stibbeblog.nl.

 

Team

Related news

27.03.2020 BE law
Bijzondere volmachten in tijden van crisis: wat kan en wat niet?

Short Reads - In haar advies van 25 maart 2020 analyseert de afdeling Wetgeving van de Raad van State het wetsvoorstel van 21 maart 2020 tot bijzondere machtiging aan de Koning om maatregelen te nemen in de strijd tegen de verspreiding van het coronavirus COVID-19. Het advies brengt de algemene beginselen inzake bijzondere machten in herinnering en plaatst daarnaast enkele kritische kanttekeningen bij het wetsvoorstel zelf. Voor liefhebbers van het grondwettelijk recht vormt het advies van de afdeling Wetgeving daarom een welgekomen afleiding in tijden van lockdown. 

Read more

18.03.2020 BE law
Corona Checklist for (Supply) Contracts in the Energy & Industry Sector

Short Reads - The outbreak of the corona virus is affecting economies worldwide. Many governments are taking measures to mitigate the spread of the corona virus. Increasingly, this is leading to supply bottlenecks, assembly line stoppages, etc. The table below provides a short checklist of the most common issues that may arise in your contract.

Read more

22.03.2020 BE law
Les fenêtres (vues et jours) dans l’ère du nouveau Code civil. Que faut-il retenir ?

Articles - La loi portant création d'un Code civil a été promulguée le 13 avril 2019 et publiée le 14 mai 2019 au Moniteur belge. La loi portant le livre 3 « Les biens » du Code civil a, quant à elle, été promulguée le 4 février 2020 et vient d’être publiée ce 17 mars 2020. Ce livre 3 entrera en vigueur le 1er septembre 2021. Que prévoit-il en matière de vues et de jours ? Voici un bref aperçu.

Read more

18.03.2020 BE law
Corona Checklist voor (leverings)contracten in de Energie & Industriesector

Short Reads - De uitbraak van het coronavirus treft economieën wereldwijd. Veel regeringen nemen maatregelen om de verspreiding van het virus tegen te gaan. Dit leidt in toenemende mate tot leveringsproblemen, stilstand van assemblagelijnen etc. De onderstaande tabel geeft een korte checklist van de meest voorkomende problemen die zich in uw contract kunnen voordoen.

Read more

19.03.2020 NL law
Nederland ‘op slot gooien’ vanwege corona: wie is daartoe bevoegd?

Short Reads - ‘Het coronavirus houdt ons land in de greep’. Dit waren de eerste woorden van premier Rutte toen hij maandag 16 maart 2020 Nederland toesprak over de coronacrisis. In de strijd tegen (de verdere verspreiding van) het coronavirus kiest het kabinet er momenteel voor om het virus maximaal te controleren. Maximaal controleren betekent maatregelen nemen om de piek in het aantal besmettingen af te vlakken en dit aantal te verspreiden over een langere periode.

Read more

18.03.2020 BE law
Liste de contrôle ‘Corona’ pour les contrats (de fourniture) dans les secteurs de l'énergie et de l'industrie

Short Reads - L'épidémie de coronavirus affecte les économies du monde entier. De nombreux gouvernements prennent des mesures pour limiter la propagation du virus. De plus en plus, cela entraîne des goulets d'étranglement au niveau d'approvisionnement, des arrêts de chaînes de montage, etc. Le tableau ci-dessous fournit une brève liste de problèmes les plus courants qui peuvent survenir dans votre contrat.

Read more

This website uses cookies. Some of these cookies are essential for the technical functioning of our website and you cannot disable these cookies if you want to read our website. We also use functional cookies to ensure the website functions properly and analytical cookies to personalise content and to analyse our traffic. You can either accept or refuse these functional and analytical cookies.

Privacy – en cookieverklaring