Short Reads

Concurrenten doorstaan aangescherpte relativiteitstoets ladder voor duurzame verstedelijking: samen sta je sterk

Concurrenten doorstaan aangescherpte relativiteitstoets ladder voor duurzame verstedelijking: samen sta je sterk

Concurrenten doorstaan aangescherpte relativiteitstoets ladder voor duurzame verstedelijking: samen sta je sterk

10.09.2015 NL law

Sinds 20 mei 2015 past de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een strenge relativiteitstoets toe indien concurrenten betogen dat een concurrerende ontwikkeling strijdig is met de ladder voor duurzame verstedelijking. Die strenge toets leidt ertoe dat de Afdeling ladderbetogen niet inhoudelijk behandelt. De relativiteitstoets staat echter niet altijd aan ladderbetogen door concurrenten in de weg. Voor het eerst oordeelt de Afdeling dat concurrenten de relativiteitstoets doorstaan.

Kern

De relativiteitstoets staat niet in de weg aan een inhoudelijke behandeling van laddergronden die een concurrent aanvoert wanneer hij opkomt tegen een ruimtelijk besluit dat voorziet concurrerende ontwikkeling, indien die concurrerende ontwikkeling kan leiden tot relevante leegstand in de omgeving van de concurrent. Die relevante leegstand in de omgeving van de concurrent kan, zo blijkt uit de besproken uitspraak, in ieder geval in twee situaties ontstaan, namelijk:

  1. De ontwikkeling die met het plan wordt mogelijk gemaakt is niet succesvol en is gesitueerd naast de concurrent. In dat geval kan het pand van de concurrerende ontwikkeling leeg komen te staan, in welk geval sprake is aantasting van het ondernemersklimaat van de concurrent. In dat geval is sprake van relevante leegstand in de omgeving van de concurrent.
  2. De concurrerende ontwikkeling is zeer succesvol en drukt concurrent A uit de markt en concurrent A is gevestigd naast concurrent B. In dat geval wordt concurrent B geconfronteerd met leegstand in het pand van concurrent A, wat leidt tot aantasting van het ondernemingsklimaat van concurrent B. In dat geval is sprake van relevante leegstand in de omgeving van concurrent B.

Indien echter een concurrent solitair is gevestigd, dat wil zeggen niet naast de concurrerende ontwikkeling en niet naast een andere onderneming die geraakt kan worden door de concurrerende ontwikkeling, dan kan zich niet de situatie voordoen dat er sprake kan zijn van relevante leegstand in zijn omgeving. Zijn omgeving wordt immers niet geraakt door de concurrerende ontwikkeling, zodat het ondernemersklimaat door de concurrerende ontwikkeling niet kan worden aangetast.

Een eenzame concurrent kan dan niet bewerkstelligen dat zijn laddergronden inhoudelijk worden behandeld, ondanks dat de mogelijkheid bestaat dat zijn eigen vestiging kan komen te sluiten door de concurrerende ontwikkeling. Dat kan slechts anders zijn indien zijn bedrijfsgebouw dermate bijzondere bouwkundige dan wel locatie-specifieke eigenschappen heeft, dat andersoortig gebruik – al dan niet door transformatie – niet of onder zeer bezwarende omstandigheden tot de mogelijkheden behoort. Daar zal niet snel sprake van zijn.

Achtergrond – aanscherping relativiteitseis bij uitspraak van 20 mei 2015

In mijn eerdere blogbericht behandelde ik de Afdelingsuitspraak van 20 mei 2015 die relevant is voor de toepassing van artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in juridische procedures tussen concurrenten. In die bepaling is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Die uitspraak strekt ertoe dat indien een concurrent opkomt tegen een ruimtelijk besluit dat voorziet in een concurrerende ontwikkeling en betoogt dat de voor dat besluit vereiste verantwoording aan de ladder voor duurzame verstedelijking niet correct is doorlopen, dat betoog alleen inhoudelijk wordt behandeld indien gebleken is dat het betrokken besluit relevante leegstand tot gevolg zal hebben. Indien daarvan geen sprake is, staat het zogenoemde relativiteitsvereiste aan een inhoudelijke beoordeling in de weg van de laddergronden in de weg.

Het relativiteitsvereiste is opgenomen in artikel 8:69a Algemene wet bestuursrecht (Awb) en bepaalt dat de bestuursrechter een besluit niet vernietigt op de grond dat het besluit in strijd is met een rechtsregel of rechtsbeginsel, indien deze regel of dit beginsel kennelijk niet strekt tot bescherming van de belangen van degene die zich daarop beroept.

De Afdeling noemt in die uitspraak de volgende omstandigheden waarin geen sprake is van relevante leegstand, in welk geval niet wordt toegekomen aan een inhoudelijke beoordeling van de laddergronden:

  • Daling van omzet en inkomsten van de eigen onderneming of vestiging.
  • Beëindiging bedrijfsactiviteiten en daardoor tot leegstand in het betrokken bedrijfsgebouw.

De Afdeling  noemt als situaties dat wel sprake kan zijn van relevante leegstand:

  • Het bedrijfsgebouw heeft dermate bijzondere bouwkundige dan wel locatie-specifieke eigenschappen, dat andersoortig gebruik – al dan niet door transformatie – niet of onder zeer bezwarende omstandigheden tot de mogelijkheden behoort, hetgeen niet licht zal worden aangenomen.
  • Er leegstand ontstaat als gevolg van de voorziene ontwikkeling in de omgeving van het bij de concurrent in gebruik zijnde bedrijfspand.

Indien een appellant heeft aangetoond dat sprake is van relevante leegstand, dan is de relativiteitshorde genomen en volgt de inhoudelijke beoordeling over de vraag of het bestreden besluit zodanige leegstandseffecten tot gevolg heeft dat dit tot een uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening onaanvaardbare situatie zal kunnen leiden. Bij de beantwoording van de vraag is het oordeel van het bestuursorgaan over wat aanvaardbaar is, relevant. Dat wil zeggen dat indien het bestuursorgaan adequaat toelicht dat hij de leegstandseffecten aanvaardbaar acht, de kans klein is dat het beroep slaagt.

Uitspraak van 9 september 2015: relevante leegstand aangenomen vanwege mogelijke aantasting ondernemingsklimaat in de omgeving van het bij de concurrent in gebruik zijnde bedrijfspand

In de uitspraak van 9 september 2015 doen concurrerende bouwmarkten een beroep op de tweede uitzondering op de relativiteitsaanscherping, namelijk het ontstaan van leegstand als gevolg van de nieuwe Bauhaus in de omgeving van de concurrerende bouwmarkten.

De concurrerende bouwmarkten (Praxis, Karwei en Gamma) hebben verschillende posities.

Een Praxis-bouwmarkt is gelegen naast de beoogde locatie van de Bauhaus. Praxis stelt dat als gevolg van het voorliggende plan leegstand kan ontstaan in de omgeving van haar bedrijf, reeds omdat niet is uitgesloten dat het met het plan voorziene bedrijfspand leeg zal komen te staan. Leegstand kan volgens Praxis leiden tot verloedering. Praxis stelt er met het oog op haar ondernemingsklimaat belang bij te hebben verloedering in de omgeving te voorkomen. Gelet hierop ziet de Afdeling geen grond voor het oordeel dat artikel 3.1.6 lid 2 Bro kennelijk niet strekt tot bescherming van hun belang en dus dat artikel 8:69a Awb niet in de weg staat aan een inhoudelijke beoordeling van de laddergronden van Praxis.

Bricorama exploiteert een vestiging van Karwei op ongeveer 4,3 kilometer hemelsbreed van het plangebied. Naast de vestiging van Karwei is een Praxis-tuincentrum gevestigd (te onderscheiden van de hiervoor besproken Praxis-bouwmarkt). Bricorama heeft ter zitting verklaard dat de vestiging van Bauhaus zou kunnen leiden tot sluiting van Praxis-tuincentrum. Dit is door de raad bevestigd. Bricorama stelt dat het plan daarom gevolgen kan hebben voor het ondernemingsklimaat in haar omgeving. Nu Karwei en Praxis-tuincentrum naast elkaar zijn gelegen op een terrein waar voor het overige geen publiekstrekkers zijn gevestigd, zal de eventuele leegstand van het pand van Praxis-tuincentrum naar het oordeel van de Afdeling relevant kunnen zijn voor het ondernemingsklimaat van Bricorama. Hierom ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat artikel 3.1.6 lid 2 Bro kennelijk niet strekt tot bescherming van de belangen van Bricorama.

Anders is dit voor een solitaire Gamma die op 2,4 kilometer van het plangebied is gelegen. Vanwege de geïsoleerde ligging van Gamma kan geen relevante leegstand ontstaan in haar omgeving die wordt veroorzaakt door het aan de orde zijnde plan. Gelet hierop is de Afdeling van oordeel dat wat Gamma heeft aangevoerd over het ontstaan van onaanvaardbare leegstand als bedoeld in artikel 3.1.6 lid 2 Bro vanwege het relativiteitsvereiste niet voor een inhoudelijke bespreking in aanmerking komt.

Het halen van de relativiteitshorde mag Praxis en Bricorama (Karwei) echter niet baten. Niet in geschil is dat de vestiging van Bauhaus ten koste kan gaan van andere verkooppunten in de doe-het-zelf- en tuinartikelenbranche in de regio. De raad is evenwel van oordeel dat dit verdringingseffect niet leidt tot een vanuit een oogpunt van ruimtelijke ordening onaanvaardbare leegstand. Daarbij stelt de raad dat naar verwachting hooguit één bestaande bouwmarkt uit de markt gedrukt zou kunnen worden. Volgens de raad is er op het betrokken bedrijventerrein op dit moment enkel frictieleegstand. Bovendien wijst de raad op de planologische mogelijkheid dat zich in een vrijkomend pand andere perifere detailhandel of andere bedrijvigheid zal vestigen wanneer een bouwmarkt in het verzorgingsgebied moet sluiten. De stellingen die appellanten hiertegen inbrengen acht de Afdeling ontoereikend voor twijfel aan de redelijkheid van het standpunt van de raad dat voor onaanvaardbare leegstand niet behoeft te worden gevreesd.

Gegevens uitspraak
Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State 9 september 2015
Zaaknummer: 201400623/1/R1
ECLI:NL:RVS:2015:2855

Het bericht ‘Concurrenten doorstaan aangescherpte relativiteitstoets ladder voor duurzame verstedelijking: samen sta je sterk‘ is een bericht van Stibbeblog.nl.

 

Team

Related news

10.04.2019 NL law
Gevolgen van de Wnra: schorsing voortaan met behoud van loon en de wettelijke verhoging van loonvorderingen

Short Reads - Vanaf het moment dat ambtenaren werkzaam zijn op basis van een arbeidsovereenkomst, worden ook de civielrechtelijke bepalingen ten aanzien van deze overeenkomst van toepassing. Het gevolg is dat de overheidswerkgever en zijn werknemers te maken krijgen met fenomenen die zich in het ambtenarenrecht niet voordoen. Dit geldt bijvoorbeeld voor de mogelijkheid van schorsing zonder behoud van loon, de termijn waarbinnen aanspraak kan worden gemaakt op (ten onrechte niet betaald) loon en de wettelijke verhoging van loonvorderingen.

Read more

12.04.2019 NL law
Hoogste Europese rechter bevestigt dat overheden onrechtmatige staatssteun proactief moeten terugvorderen

Short Reads - De maand maart 2019 zal vermoedelijk de juridisch handboeken ingaan als een historische maand voor het mededingings- en staatssteunrecht. Niet alleen deed het Hof van Justitie een baanbrekende uitspraak op het gebied van het verhaal van kartelschade. Het heeft in de uitspraak Eesti Pagar (C-349/17) van 5 maart 2019 belangrijke vragen opgehelderd over de handhaving van het staatssteunrecht op nationaal niveau.

Read more

10.04.2019 BE law
Acrylamide: zijn frieten ook juridisch schadelijk voor de gezondheid?

Articles - De risico’s door de aanwezigheid van acrylamide in levensmiddelen noopten de EU tot het nemen van risicobeperkende maatregelen. Exploitanten van levensmiddelenbedrijven van bepaalde levensmiddelen (o.a. frieten, chips, koekjes, …) kregen de verplichting om tal van maatregelen te nemen.  De juridische kwalificatie van acrylamide en het regime van deze maatregelen worden in deze blog toegelicht.

Read more

10.04.2019 NL law
Casus Lotto c.s.: Aanpassing naam vergunninghouder bij nieuwe rechtsvorm? Let op de eisen van het Unierecht!

Short Reads - De Kansspelautoriteit kan de tenaamstelling van vergunningen voor onder andere Lotto en de Staatsloterij niet zomaar wijzigen als de rechtsvorm van de vergunninghouders verandert. Dit gezien het door het Unierecht gewaarborgde vrije verkeer van diensten en het daaruit voortvloeiende transparantiebeginsel. Dat blijkt uit een viertal uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State ("ABRvS") van 13 maart 2019. Wat betekenen deze uitspraken voor de praktijk?

Read more

Our website uses functional cookies for the functioning of the website and analytic cookies that enable us to generate aggregated visitor data. We also use other cookies, such as third party tracking cookies - please indicate whether you agree to the use of these other cookies:

Privacy – en cookieverklaring