Short Reads

De concurrent, de Ladder voor duurzame verstedelijking en relativiteit. Raad van State kiest voor ruime interpretatie van het begrip ‘relevante leegstand’

De concurrent, de Ladder voor duurzame verstedelijking en relativiteit. Raad van State kiest voor ruime interpretatie van het begrip ‘relevante leegstand’

De concurrent, de Ladder voor duurzame verstedelijking en relativiteit. Raad van State kiest voor ruime interpretatie van het begrip ‘relevante leegstand’

08.10.2015 NL law

Een concurrent die stelt dat een bestemmingsplan in strijd met de Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 lid 2 Bro) is vastgesteld moet aantonen dat de nieuwe ontwikkeling tot relevante leegstand zal kunnen leiden. Doet een concurrent dat niet dan loopt deze het risico dat zijn beroep strandt op het relativiteitsvereiste.

 

Op 20 mei 2015 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (“de Afdeling“) de relativiteitseis verder aangescherpt. Zij heeft geoordeeld dat het enkele feit dat de nieuwe ontwikkeling leidt of kan leiden tot een daling van omzet en inkomsten van de concurrent – met als gevolg beëindiging van de bedrijfsactiviteiten en daardoor tot leegstand – onvoldoende is voor het aannemen van ‘relevante’ leegstand.

Van relevante leegstand kan wel sprake zijn indien als gevolg van de ruimtelijke ontwikkeling het bedrijfsgebouw van de concurrent dermate bijzondere bouwkundige dan wel locatie-specifieke eigenschappen bezit dat andersoortig gebruik – al dan niet door transformatie – niet of onder zeer bezwarende omstandigheden tot de mogelijkheden behoort. Ook kan sprake zijn van  relevante leegstand indien er leegstand ontstaat als gevolg van de nieuwe ontwikkeling in de omgeving van de concurrent.

Op 9 september 2015 heeft de Afdeling geoordeeld dat relevante leegstand in de omgeving van de concurrent moet worden beoordeeld aan de hand van de vraag of sprake kan zijn van aantasting van het ondernemersklimaat van de concurrent.

Van aantasting van het ondernemersklimaat is in elk geval sprake indien de concurrent in de buurt van de nieuwe ontwikkeling is gevestigd en hij betoogt dat het pand van de concurrerende ontwikkeling leeg kan komen te staan. Die leegstand kan immers tot verloedering leiden. De tweede situatie doet zich voor indien de nieuwe ontwikkeling juist wel succesvol is en een van twee (of meerdere) in elkaars nabijheid gevestigde concurrenten uit de markt drukt. In dat geval wordt de ene concurrent geconfronteerd met leegstand in het pand van de andere concurrent.

Over beide uitspraken verschenen op 26 mei 2015 en 10 september 2015 reeds blogberichten op www.stibbeblog.nl.

De vraag die nog antwoord behoefde, was of de omvang van de relevante leegstand moet worden bepaald aan de hand van het verlies aan aanbod van identieke winkels (bijvoorbeeld supermarkt-supermarkt). Of dat bij de bepaling van relevante leegstand, ook het aanbod van winkels in aanpalende branches (supermarkt- speciaalzaken) moet worden betrokken. Op 7 oktober 2015 heeft de Afdeling deze vraag beantwoord en geoordeeld dat het begrip ‘relevante leegstand’ zo moet worden uitgelegd dat de beoordeling van het verlies aan aanbod niet beperkt is tot het verlies van aanbod van identieke winkels. Van belang is of er sprake is van overlappend aanbod van andere winkels.

Casus

Bij besluit van 10 december 2013 had het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Oldebroek (“het college“) aan Arlan Groep B.V. op grond van art. 2.12 eerste lid, aanhef en onder a ten derde Wabo een omgevingsvergunning verleend voor het oprichten van een supermarkt, winkels, twaalf appartementen en  de aanleg van een parkeerterrein en inrit. Tegen dit besluit heeft een concurrent, die een supermarkt in Oldebroek exploiteert, rechtsmiddelen aangewend. De concurrent betoogt dat dat het college niet heeft aangetoond dat de vergunde supermarkt voorziet in een actuele regionale behoefte. De concurrent vreest dat de vestiging van de concurrerende supermarkt tot gevolg heeft dat één of meerdere supermarkten en omliggende speciaalzaken zullen moeten sluiten, hetgeen gevolgen heeft voor het woon-, leef- en ondernemersklimaat ter plaatse.

Het college verweert zich met de stelling dat de concurrent aannemelijk moet maken gemaakt dat de nieuwe supermarkt zal kunnen leiden tot relevante leegstand van identieke zaken, te weten supermarkten. De mogelijke leegstand van de speciaalzaken volgens het college niet relevant.

Uitspraak Afdeling

De Afdeling gaat niet mee in de redenering van het college en oordeelt dat de concurrent aannemelijk heeft gemaakt dat de nieuwe supermarkt tot leegstand zal kunnen leiden en dat die leegstand relevant kan zijn voor het ondernemersklimaat in de directe omgeving van de winkel van de concurrent. Dat de leegstand niet slechts betrekking heeft op een supermarkt maar ook op speciaalzaken doet daaraan niet af, nu ook in de speciaalzaken die rondom de supermarkten zijn dan wel worden gevestigd, dagelijkse boodschappen kunnen worden gedaan.

Lessen voor de praktijk

Uit de uitspraak kan worden afgeleid dat bij het bepalen van de omvang van de relevante leegstand ook de potentiële leegstand van niet identieke detailhandelsvestigingen in aanmerking moet worden genomen. Voorwaarde is wel dat (ten minste) een deel van het assortiment overlapt. Welk percentage van het assortiment moet overlappen is nog niet duidelijk.

Het verdient dus aanbeveling om het onderzoek naar de gevolgen van een nieuwe ontwikkeling voor de relevante leegstand niet te beperken tot de identieke winkels.

Het bericht ‘De concurrent,  de Ladder voor duurzame verstedelijking en relativiteit. Raad van State kiest voor ruime interpretatie van het begrip ‘relevante leegstand‘ is een bericht van Stibbeblog.nl.

 

Team

Related news

07.11.2019 NL law
Symposium 'From Stint to Fipronil: a compensation fund for victims of energetic government intervention in crisis situations

Seminar - Stibbe is organising a symposium in Amsterdam on Thursday 7 November entitled 'From Stint to Fipronil: a compensation fund for victims of energetic government intervention in crisis situations'. During this symposium, Stibbe lawyer Tijn Kortmann and Prof. Pieter van Vollenhoven, alongside other experts,  will speak about the compensation fund which, according to van Vollenhoven, injured parties should be able to call upon if a decision by the government turns out to be too drastic.

Read more

15.10.2019 NL law
Een nieuwe uittredingsregeling voor gemeenschappelijke regelingen

Short Reads - Op 26 augustus 2019 is de internetconsultatie gestart van een wetsvoorstel dat de Wet gemeenschappelijke regelingen (Wgr) wijzigt. Het wetsvoorstel heeft als doel de democratische legitimiteit van gemeenschappelijke regelingen te versterken. In een eerder bericht gingen wij al in op eerdere initiatieven om de Wgr te wijzigen en op de in het wetsvoorstel voorgestelde maatregelen, waarbij zeggenschap over de begroting werd uitgelicht

Read more

14.10.2019 NL law
Kamerdebat over digitalisering van de overheid: aandacht voor bescherming burger vereist

Short Reads - Op 24 september 2019 zijn er vier moties in stemming gebracht én aangenomen door de Tweede Kamer. De moties hebben als gemeenschappelijke deler dat ze in het teken staan van de steeds groter wordende digitalisering bij de overheid. Het achterliggende doel van de moties is dat de burger voldoende beschermd moet worden tegen deze digitalisering.

Read more

15.10.2019 BE law
Avis du Maître architecte et organisation d’une réunion de projet. De nouvelles étapes préalables à la demande de permis d’urbanisme.

Articles - Une des nouveautés de la réforme du CoBAT adoptée le 30 novembre 2017, publiée au Moniteur belge le 20 avril 2018 et entrée en vigueur le 1er septembre 2019 (pour ce qui concerne les demandes de permis d’urbanisme) porte sur la création de deux nouvelles étapes préalables à l’introduction d’une demande de permis d’urbanisme : l’obtention de l’avis du Maître architecte, d’une part, et l’organisation d’une réunion de projet, d’autre part. 

Read more

14.10.2019 NL law
Salinization: Do lawyers have a role?

Short Reads - Salinization has become an issue of considerable importance for present and future generations alike. Salinization of land and water is increasing worldwide due to climate change alongside poor water and land management, and the effects are becoming more visible; threats to agriculture, the environment, and drinking water.

Read more

Our website uses functional cookies for the functioning of the website and analytic cookies that enable us to generate aggregated visitor data. We also use other cookies, such as third party tracking cookies - please indicate whether you agree to the use of these other cookies:

Privacy – en cookieverklaring