Short Reads

De concurrent, de Ladder voor duurzame verstedelijking en relativiteit. Raad van State kiest voor ruime interpretatie van het begrip ‘relevante leegstand’

De concurrent, de Ladder voor duurzame verstedelijking en relativiteit. Raad van State kiest voor ruime interpretatie van het begrip ‘relevante leegstand’

De concurrent, de Ladder voor duurzame verstedelijking en relativiteit. Raad van State kiest voor ruime interpretatie van het begrip ‘relevante leegstand’

08.10.2015 NL law

Een concurrent die stelt dat een bestemmingsplan in strijd met de Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 lid 2 Bro) is vastgesteld moet aantonen dat de nieuwe ontwikkeling tot relevante leegstand zal kunnen leiden. Doet een concurrent dat niet dan loopt deze het risico dat zijn beroep strandt op het relativiteitsvereiste.

 

Op 20 mei 2015 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (“de Afdeling“) de relativiteitseis verder aangescherpt. Zij heeft geoordeeld dat het enkele feit dat de nieuwe ontwikkeling leidt of kan leiden tot een daling van omzet en inkomsten van de concurrent – met als gevolg beëindiging van de bedrijfsactiviteiten en daardoor tot leegstand – onvoldoende is voor het aannemen van ‘relevante’ leegstand.

Van relevante leegstand kan wel sprake zijn indien als gevolg van de ruimtelijke ontwikkeling het bedrijfsgebouw van de concurrent dermate bijzondere bouwkundige dan wel locatie-specifieke eigenschappen bezit dat andersoortig gebruik – al dan niet door transformatie – niet of onder zeer bezwarende omstandigheden tot de mogelijkheden behoort. Ook kan sprake zijn van  relevante leegstand indien er leegstand ontstaat als gevolg van de nieuwe ontwikkeling in de omgeving van de concurrent.

Op 9 september 2015 heeft de Afdeling geoordeeld dat relevante leegstand in de omgeving van de concurrent moet worden beoordeeld aan de hand van de vraag of sprake kan zijn van aantasting van het ondernemersklimaat van de concurrent.

Van aantasting van het ondernemersklimaat is in elk geval sprake indien de concurrent in de buurt van de nieuwe ontwikkeling is gevestigd en hij betoogt dat het pand van de concurrerende ontwikkeling leeg kan komen te staan. Die leegstand kan immers tot verloedering leiden. De tweede situatie doet zich voor indien de nieuwe ontwikkeling juist wel succesvol is en een van twee (of meerdere) in elkaars nabijheid gevestigde concurrenten uit de markt drukt. In dat geval wordt de ene concurrent geconfronteerd met leegstand in het pand van de andere concurrent.

Over beide uitspraken verschenen op 26 mei 2015 en 10 september 2015 reeds blogberichten op www.stibbeblog.nl.

De vraag die nog antwoord behoefde, was of de omvang van de relevante leegstand moet worden bepaald aan de hand van het verlies aan aanbod van identieke winkels (bijvoorbeeld supermarkt-supermarkt). Of dat bij de bepaling van relevante leegstand, ook het aanbod van winkels in aanpalende branches (supermarkt- speciaalzaken) moet worden betrokken. Op 7 oktober 2015 heeft de Afdeling deze vraag beantwoord en geoordeeld dat het begrip ‘relevante leegstand’ zo moet worden uitgelegd dat de beoordeling van het verlies aan aanbod niet beperkt is tot het verlies van aanbod van identieke winkels. Van belang is of er sprake is van overlappend aanbod van andere winkels.

Casus

Bij besluit van 10 december 2013 had het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Oldebroek (“het college“) aan Arlan Groep B.V. op grond van art. 2.12 eerste lid, aanhef en onder a ten derde Wabo een omgevingsvergunning verleend voor het oprichten van een supermarkt, winkels, twaalf appartementen en  de aanleg van een parkeerterrein en inrit. Tegen dit besluit heeft een concurrent, die een supermarkt in Oldebroek exploiteert, rechtsmiddelen aangewend. De concurrent betoogt dat dat het college niet heeft aangetoond dat de vergunde supermarkt voorziet in een actuele regionale behoefte. De concurrent vreest dat de vestiging van de concurrerende supermarkt tot gevolg heeft dat één of meerdere supermarkten en omliggende speciaalzaken zullen moeten sluiten, hetgeen gevolgen heeft voor het woon-, leef- en ondernemersklimaat ter plaatse.

Het college verweert zich met de stelling dat de concurrent aannemelijk moet maken gemaakt dat de nieuwe supermarkt zal kunnen leiden tot relevante leegstand van identieke zaken, te weten supermarkten. De mogelijke leegstand van de speciaalzaken volgens het college niet relevant.

Uitspraak Afdeling

De Afdeling gaat niet mee in de redenering van het college en oordeelt dat de concurrent aannemelijk heeft gemaakt dat de nieuwe supermarkt tot leegstand zal kunnen leiden en dat die leegstand relevant kan zijn voor het ondernemersklimaat in de directe omgeving van de winkel van de concurrent. Dat de leegstand niet slechts betrekking heeft op een supermarkt maar ook op speciaalzaken doet daaraan niet af, nu ook in de speciaalzaken die rondom de supermarkten zijn dan wel worden gevestigd, dagelijkse boodschappen kunnen worden gedaan.

Lessen voor de praktijk

Uit de uitspraak kan worden afgeleid dat bij het bepalen van de omvang van de relevante leegstand ook de potentiële leegstand van niet identieke detailhandelsvestigingen in aanmerking moet worden genomen. Voorwaarde is wel dat (ten minste) een deel van het assortiment overlapt. Welk percentage van het assortiment moet overlappen is nog niet duidelijk.

Het verdient dus aanbeveling om het onderzoek naar de gevolgen van een nieuwe ontwikkeling voor de relevante leegstand niet te beperken tot de identieke winkels.

Het bericht ‘De concurrent,  de Ladder voor duurzame verstedelijking en relativiteit. Raad van State kiest voor ruime interpretatie van het begrip ‘relevante leegstand‘ is een bericht van Stibbeblog.nl.

 

Team

Related news

20.01.2022 NL law
E-book: belangrijkste ontwikkelingen bestuursrecht en omgevingsrecht 2021 in blogs en podcasts

Articles - De bestuursrechtadvocaten van Stibbe in Amsterdam bloggen regelmatig over actuele onderwerpen op het gebied van het bestuursrecht en het omgevingsrecht. In dit e-book zijn voor u de belangrijkste bestuursrechtelijke blogs en podcasts over 2021 gebundeld. Deze blogs geven een goed beeld van de ontwikkelingen uit het afgelopen jaar. Veel van deze ontwikkelingen zetten zich voort in 2022. Onderwerpen waarover we het komende jaar waarschijnlijk nog veel gaan horen zijn:

Read more

20.01.2022 BE law
Stibbe Bruxelles nomme cinq nouveaux Counsels

Inside Stibbe - Bruxelles, le 20 janvier 2022 – Le bureau bruxellois de Stibbe a nommé Bastiaan Schelstraete (Environment & Planning), Stefanie François (Environment & Planning), David Verwaerde (Dispute Resolution), Lizelotte De Maeyer (Tax) et Pieter-Jan Leemen (Banking & Finance) en tant que Counsels et ce, à compter du 1er janvier 2022. Ces nouvelles nominations témoignent de l'engagement continu de Stibbe à renforcer ses pratiques par la promotion de ses talents internes.

Read more

20.01.2022 BE law
Stibbe Brussels appoints five new Counsel

Inside Stibbe - Brussels, 20 January 2022 – The Brussels office of Stibbe has promoted Bastiaan Schelstraete (Environment & Planning), Stefanie François (Environment & Planning), David Verwaerde (Dispute Resolution), Lizelotte De Maeyer (Tax) and Pieter-Jan Leemen (Banking & Finance) to Counsel effective as of 1 January 2022. The new appointments demonstrate Stibbe’s ongoing commitment to promoting in-house talent to strengthen its practices.

Read more

13.01.2022 NL law
Overbruggingsregeling windturbinenormen na uitspraak windpark Delfzijl Zuid Uitbreiding

Short Reads - In een Kamerbrief van 17 december 2021 bespreekt de toenmalige staatssecretaris van I&W het 'Actieprogramma Verankering milieubescherming na Nevele'. Dat programma, waarbij ministeries en decentrale overheden betrokken zijn, moet bevoegde gezagen ondersteunen bij hun besluitvorming over windturbines en voorziet onder meer in een overbruggingsregeling voor vergunde en bestaande windparken. De belangrijkste punten uit die Kamerbrief en enkele andere relevante gevolgen die de uitspraak Delfzijl Zuid Uitbreiding tot nu toe heeft gehad, bespreken wij in dit blog.

Read more

20.01.2022 BE law
Stibbe Brussel benoemt vijf nieuwe Counsels

Inside Stibbe - Brussel, 20 januari 2022 – Stibbe in Brussel heeft Bastiaan Schelstraete (Environment & Planning), Stefanie François (Environment & Planning), David Verwaerde (Dispute Resolution), Lizelotte De Maeyer (Tax) en Pieter-Jan Leemen (Banking & Finance) tot Counsel benoemd met ingang van 1 januari 2022. De nieuwe benoemingen kaderen in Stibbe’s beleid om intern talent te promoten en praktijkgroepen te versterken.

Read more

11.01.2022 NL law
Webinar "Trends en ontwikkelingen in het bestuurs- en omgevingsrecht"

Seminar - Tijdens een webinar op donderdag 20 januari, 15.00 – 17.00 uur, gaan de bestuursrechtadvocaten van Stibbe in op relevante trends en ontwikkelingen in het Bestuurs- en omgevingsrecht. Er wordt teruggekeken op de belangrijkste ontwikkelingen van afgelopen jaar en u wordt geïnformeerd over wat u in 2022 kunt verwachten.

Read more