Short Reads

Salami-tactiek niet mogelijk om aan de Ladder te ontkomen, tien woningen geen stedelijke ontwikkeling?

Salami-tactiek niet mogelijk om aan de Ladder te ontkomen, tien woningen geen stedelijke ontwikkeling?

Salami-tactiek niet mogelijk om aan de Ladder te ontkomen, tien woningen geen stedelijke ontwikkeling?

04.03.2015 NL law

De Ladder voor duurzame verstedelijking moet worden toegepast als een ruimtelijk besluit voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Voor woningbouw ligt de “benedengrens” tot nu toe op 14 woningen. In een recente uitspraak oordeelde de Afdeling dat een bestemmingsplan dat tien woningen mogelijk maakt, als een nieuwe stedelijk ontwikkeling moet worden aangemerkt, omdat deze woningbouw onderdeel is van een groter woningbouwproject.

Stedelijke ontwikkeling: bouwmogelijkheden van enige omvang

Als een ruimtelijk besluit, zoals een bestemmingsplan of een omgevingsvergunning met een goede ruimtelijke onderbouwing, voorziet in nieuwe planologische bouwmogelijkheden, dan kwalificeren deze bouwmogelijkheden in beginsel als een “stedelijke ontwikkeling” als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 aanhef en onder i Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Consequentie daarvan is dat dan de plantoelichting een verantwoording aan de Ladder moet bevatten (artikel 3.1.6 lid 2 Bro).

Het moet wel gaan om bouwmogelijkheden van enige omvang. Zeer kleinschalige bebouwingsmogelijkheden of functiewijzigingen “sec” die niet voorzien in een toename van het ruimtebeslag (zie daarover mijn vorige blogbericht), kwalificeren niet als een stedelijke ontwikkeling. In dat geval hoeft de Ladder niet te worden toegepast.

Bouwmogelijkheden die wel en die niet als stedelijke ontwikkeling kwalificeren

Uit Afdelingsjurisprudentie blijkt dat de vraag wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in grote mate casuïstisch wordt beantwoord. Zo heeft de Afdeling uitgemaakt dat de volgende ontwikkelingen niet als nieuwe stedelijke ontwikkeling kwalificeren: drie burgerwoningen en een bedrijfswoningdrie woningen rechtstreeks en drie woningen met een wijzigingsbevoegdheidvier woningenzeven woningen;acht woningen; en enkele gebouwen voor verblijfsrecreatieeen bedrijfsgebouw met een oppervlakte van maximaal 400 m² binnen een plandeel met de bestemming “Bedrijf” met een oppervlakte van ongeveer 2.360 m².

Wel als nieuwe stedelijke ontwikkeling werd gekwalificeerd: een supermarktveertien woningen; en vijftien woningen.

Afdelingsuitspraak van 4 maart 2015

In de Afdelingsuitspraak van 4 maart 2015 is aan de orde het bestemmingsplan “BovenBerkel I, 4e herziening bestemmingsplan Groenzone, Berkel-Pijnacker” van de gemeente Lansingerland. Het bestemmingsplan voorziet in de bouw van tien woningen, waarvan twee met een wijzigingsbevoegdheid. Appellanten komen op tegen de wijzigingsbevoegdheid en betogen dat de Ladder niet in acht is genomen bij het opnemen van de wijzigingsbevoegdheid.

De Afdeling stelt zich eerst de vraag of met de wijzigingsbevoegdheid (en met de tien woningen als geheel) wel wordt voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De wijzigingsbevoegdheid voorziet immers slechts in twee woningen, wat lager is dan wat in de Afdelingsjurisprudentie tot nu toe werd vereist om sprake te doen zijn van een ladderplichtige stedelijke ontwikkeling. Dat geldt ook voor de tien woningen als geheel.

De Afdeling komt niettemin tot het oordeel dat met het bestemmingsplan wordt voorzien in een stedelijke ontwikkeling. Dat is niet het geval vanwege de met de wijzigingsbevoegdheid mogelijk gemaakte twee woningen, noch vanwege het aantal van tien woningen in totaal, maar door de samenhang van die tien woningen met een groter woningbouwproject. In de plantoelichting staat namelijk dat de in het bestemmingsplan voorziene woningen de eerste woningen zijn van in totaal 72 woningen, waarvan 52 in de gemeente Lansingerland. Eerder, op 31 maart 2011, heeft de raad ingestemd met het voornemen deze 52 woningen mogelijk te maken. Op 31 mei 2012 heeft de raad voorts ingestemd met de stedebouwkundige kaders voor de ontwikkeling van deze woningen. Dan overweegt de Afdeling:

Onder deze omstandigheden zijn de in het plan voorziene woningen, waaronder de met toepassing van de wijzigingsbevoegdheid voorziene woningen, onderdeel van een woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en i, van het Bro. De in het plan met toepassing van de wijzigingsbevoegdheid voorziene ontwikkeling is onderdeel van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in deze bepaling van het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro van toepassing is op de in het plan opgenomen wijzigingsbevoegdheid.

Observaties

  • Tien woningen kwalificeren niet als een stedelijke ontwikkeling.
  • Een bestemmingsplan dat voorziet in onvoldoende woningen om te kwalificeren een nieuwe ontwikkeling, kan niettemin “Ladderplichtig” zijn indien de woningbouw die met dat bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt onderdeel is van een groter woningbouwproject waarvoor afzonderlijke ruimtelijke besluiten worden genomen.
  • Er is hier een parallel met de jurisprudentie over toepassing van de zogenoemde “salami”-tactiek om te ontkomen aan een m.e.r.-(beoordelings)plicht. In het kort geldt dat indien een project of plan dat voorziet in een programma dat uitkomt boven een drempelwaarde zoals opgenomen in de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage, dat project m.e.r.-(beoordelings)plichtig of dat plan m.e.r.-plichtig is.

Een manier om te bewerkstelligen dat een project of plan onder de relevante drempelwaarde blijft, is het opknippen van dat project of plan over verschillende ruimtelijke besluiten waarbij ieder ruimtelijk besluit voorziet in een programma dat lager is dan de relevante drempelwaarde.

De Afdeling ziet deze “salami”-taktiek echter als verboden opknippen, indien een los besluit samen met andere besluiten als één m.e.r-(beoordelings)plichtige activiteit moet worden gezien. De Afdeling gaat dan na of de betrokken ontwikkelingen als fasen van dezelfde activiteit moeten worden aangemerkt (voorzienbaarheid) of dat de activiteiten zodanig met elkaar samenhangen dat deze in het kader van de m.e.r.-(beoordelings)plicht als één activiteit moeten worden aangemerkt (samenhang). Indien voldaan wordt aan het voorzienbaarheids- of samenhangcriterium, dan dient een m.e.r.(-beoordeling) te worden verricht bij het eerste ruimtelijke besluit voor het gehele programma waarin ook met de andere ruimtelijke besluiten wordt voorzien.

De Afdelinguitspraak van 4 maart 2015 suggereert dat deze lijn van denken ook relevant is voor het kwalificeren van een ontwikkeling als nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Deze en andere kwesties komen ook aan de orde tijdens het seminar ‘Toepassing Ladder voor duurzame verstedelijking: lessen uit de praktijk’, dat Stibbe met Bureau Stedelijke Planning op 10 maart 2015 organiseert.

Het bericht ‘Salami-tactiek niet mogelijk om aan de Ladder te ontkomen, tien woningen geen stedelijke ontwikkeling? ‘ is een bericht van Stibbeblog.nl.

 

Related news

06.12.2018 NL law
Informatieplicht voor energiebesparende maatregelen: uiterlijk op 1 juli 2019 rapporteren

Short Reads - Het was al aangekondigd: een informatieplicht voor in de inrichting getroffen energiebesparende maatregelen. Wij schreven eerder een blog bij het voornemen van de minister hiertoe. Die informatieplicht komt er nu dan toch echt aan: op 3 oktober 2018 stuurde de minister van Economische Zaken ("de minister") het Besluit tot wijziging van het Activiteitenbesluit Milieubeheer in verband met de informatieplicht voor energiebesparende maatregelen naar de Tweede Kamer.

Read more

13.12.2018 BE law
Bushalte zonder vergunning en veranda zonder architect: valt uw project ook onder de nieuwe regels?

Articles - De Vlaamse Regering voert aanpassingen door aan de vrijgestelde handelingen, handelingen van openbaar belang, vergunningsplichtige functiewijzigingen en handelingen vrijgesteld van de medewerking van een architect. Onder meer wat betreft vrijstellingen en medewerking van een architect, wijzigt er toch wel wat.

Read more

06.12.2018 NL law
FAQ: gemeentelijke milieuzones en de harmonisatie ervan

Short Reads - In dit blogbericht uit de FAQ-serie staan de milieuzones centraal. We leggen uit wat milieuzones zijn, hoe de milieuzones in Nederland zijn geregeld en hoe het nieuwe beleid voor de harmonisatie van de milieuzones eruit ziet. We doen de aanbeveling om de gemeentelijke milieuzones op een centrale plek te ontsluiten, zodat voor iedereen inzichtelijk is waar milieuzones zijn en welke regels daar gelden voor welke voertuigen.

Read more

Our website uses cookies: third party analytics cookies to best adapt our website to your needs & cookies to enable social media functionalities. For more information on the use of cookies, please check our Privacy and Cookie Policy. Please note that you can change your cookie opt-ins at any time via your browser settings.

Privacy – en cookieverklaring