Short Reads

De rol van planschade bij het bepalen van schadeloosstelling in het onteigeningsrecht

De rol van planschade bij het bepalen van schadeloosstelling in het onteigeningsrecht

De rol van planschade bij het bepalen van schadeloosstelling in het onteigeningsrecht

11.03.2014 NL law

Onteigening kan plaatsvinden ter uitvoering van een bestemmingsplan. Een typisch voorbeeld is de onteigening voor een verkeersbestemming die is vastgesteld voor de aanleg van een weg of ander infrastructureel werk. Indien de gronden waar de weg of het infrastructureel werk moet worden aangelegd in eigendom zijn van een derde, is het niet ongebruikelijk dat de overheid tot onteigening overgaat. 

Soms dienen daar waardevolle gronden of zaken voor te verdwijnen. Dat kan een woning zijn bijvoorbeeld. Het kan dan nodig zijn om een gehele woning met bijbehorend erf te onteigenen, maar vaker zie je dat slechts een deel daarvan nodig is. Dan wordt bijvoorbeeld alleen een deel van de tuin onteigend.  

Als die verkeersbestemming, waarvoor de woning of een deel van de tuin moet wijken, in de plaats is gekomen van de woonbestemming, kan dat nadelige gevolgen hebben voor het bepalen van de waarde van de woning of het deel van de tuin. Dat kan ook weer nadelige gevolgen hebben voor de hoogte van de schadeloosstelling waar de onteigende recht op heeft. De schade die de onteigende lijdt, moet namelijk worden bepaald naar het moment waarop de onteigende zaak overgaat naar de onteigenaar (dat is de peildatum voor de schadeloosstelling). Op  de peildatum is de verkeersbestemming al vastgesteld. Bij het bepalen van de schadeloosstelling moet in beginsel rekening worden gehouden met alle omstandigheden die zich op dat moment voordoen, dus ook met de verkeersbestemming. De verkeersbestemming kan nadelige gevolgen hebben. Niet alleen voor de waarde van hetgeen onteigend wordt (bijv. de woning of het deel van de tuin), maar ook voor de waarde van hetgeen dat bij gedeeltelijke onteigening achterblijft (bijv. de woning met het resterende deel van de tuin). Dat kan tot een lagere schadeloosstelling leiden. Voorstelbaar is dat dit onrechtvaardige situaties kan opleveren. De onteigende zal zijn woning immers hebben gekocht toen er nog een woonbestemming aan de gronden was toegekend. Gronden met een woonbestemming zijn veel meer waard dan die met een verkeersbestemming. Als de schadeloosstelling wordt bepaald volgens een verkeersbestemming, zal dat niet voldoende zijn om het verlies van de woning of een deel van de tuin, te compenseren. De vraag is of het onteigeningrecht de onteigende mogelijkheden biedt om ook voor de nadelige bestemmingswijziging te worden gecompenseerd. Of heeft de onteigende nog recht op vergoeding van planschade? En welke criteria worden toegepast bij het bepalen van de schadeloosstelling dan wel de planschadevergoeding?

In het artikel “De rol van planschade bij het bepalen van de schadeloosstelling in het onteigeningsrecht” gaan wij in op de waardeverminderende invloed van de bestemmingswijziging bij gehele en gedeeltelijke onteigening. Wij schetsen het regime van het onteigeningsrecht en het planschaderecht en gaan in op de criteria voor toekenning van een vergoeding voor de schade als gevolg van een nadelige bestemming. Verder gaan wij in op de wijze waarop planschadevergoeding precies een rol kan spelen bij het bepalen van de uit te keren schadeloosstelling bij onteigening. Wanneer wordt planschade bij het bepalen van de schadeloosstelling betrokken? En wat voor gevolgen heeft dat voor de hoogte ervan?

Onze conclusie is dat de rol van het planschaderecht bij het bepalen van de schadeloosstelling volgens het onteigeningsrecht, redelijk beperkt blijft. Dat kan worden verklaard doordat het onteigeningsrecht mogelijkheden bevat om nadelige effecten van het bestemmingsplan buiten beschouwing te laten, zodat geen planschade optreedt. In ons voorbeeld vertaalt zich dat in het “wegdenken” van de verkeersbestemming bij het bepalen van de waarde van de woning of het deel van de tuin, zodat deze wordt bepaald alsof er nog een  woonbestemming geldt. Dat heeft een positiever effect op de hoogte van de schadeloosstelling dan een verkeersbestemming. Compensatie voor de nadelige gevolgen van de verkeersbestemming voor de waarde en de schadeloosstelling, is dan onnodig.

Planschade kan wel aan de orde komen bij het bepalen van de schadeloosstelling als er geen mogelijkheden zijn om de nadelige effecten van het bestemmingsplan buiten beschouwing te laten. In ons voorbeeld betekent dit dat bij het bepalen van de waarde van de woning of het deel van de tuin dat wordt onteigend, de prijs daarvan wordt vermeerderd met de nadelen ten gevolge van de verkeersbestemming (artikel 40e Ow); of dat de waardevermindering van het overblijvende deel van de tuin met woning (het niet onteigende deel) wordt vergoed (artikel 41 Ow). Dat heeft ook een positief effect op de hoogte van de schadeloosstelling. De jurisprudentie laat zien dat niet altijd duidelijk is of planschade in deze gevallen wel of niet bij de hoogte van de schadeloosstelling wordt betrokken.

Voor zover geleden planschade niet bij de schadeloosstelling wordt betrokken, kan de onteigende in ieder geval nog een aanvraag om planschadevergoeding overeenkomstig artikel 6.1 Wro indienen. Dat neemt niet weg dat het voor de onteigende aantrekkelijker is om schade op grond van het onteigeningsrecht vergoed te krijgen. Het uitgangspunt van schadeloosstelling bij een onteigening is immers dat de schadeloosstelling volledig moet zijn, terwijl bij planschade beperkingen aan de vergoedingsplicht worden gesteld. Dat is het kenmerkende verschil tussen schadeloosstelling op grond van het onteigeningsrecht en vergoeding van planschade op grond van het planschaderecht.

Voor zover schade als planschade binnen de schadeloosstelling bij de onteigening valt, biedt de wet noch de jurisprudentie uitsluitsel over de mate waarin de beperkingen aan de vergoedingsplicht al dan niet van toepassing zijn. In de praktijk komt het wel eens voor dat een onteigende volledig wordt vergoed voor planschade, terwijl zijn niet onteigende buurman maar gedeeltelijk wordt vergoed voor dezelfde planschade. Dat kan zich bijvoorbeeld voordoen als er een weg wordt aangelegd langs twee naburige woonpercelen en alleen bij één van die percelen een deel van de tuin moet worden onteigend. Beide percelen zijn na de onteigening aan de weg gelegen. De eigenaren lijden dan schade door dezelfde weg, maar toch wordt onderscheid gemaakt in de wijze van vergoeden, omdat de onteigende volledig wordt vergoed en zijn buurman niet. Daarom is een duidelijk onderscheid tussen onteigeningsschade en planschade nodig. Dat zou meer rechtszekerheid bieden en rechtsongelijkheid kunnen voorkomen.

Related news

10.08.2020 NL law
Geelgroen huis in Den Helder in ernstige mate in strijd met de redelijke eisen van welstand

Short Reads - In de gemeentelijke welstandsnota staan criteria waaraan het uiterlijk van bestaande en nieuw te bouwen woningen dienen te voldoen: de redelijke eisen van welstand. Voor bestaande woningen geldt dat zij niet in ernstige mate in strijd mogen zijn met deze eisen. Welstandsexcessen zijn met andere woorden uitgesloten. In de uitspraak van de Afdeling van 15 juli 2020 was de vraag aan de orde of een geelgroen geverfde woning in Den Helder terecht als een dergelijk welstandsexces is aangemerkt.

Read more

21.07.2020 NL law
Vestigingsbeleid datacenters gemeente Amsterdam 2020 – 2030 vrijgegeven voor inspraak

Short Reads - Van 1 juli tot 31 augustus 2020 legt de gemeente Amsterdam het Vestigingsbeleid Datacenters gemeente Amsterdam 2020 - 2030 ter inzage voor inspraak. Na de inspraakperiode wordt het vestigingsbeleid ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. In dit blog bespreken wij de hoofdlijnen van het vestigingsbeleid: nieuwe datacenters zijn onder strenge voorwaarden en op beperkte schaal welkom in gemeente Amsterdam. Met dit beleid wordt vervolg gegeven aan het voorbereidingsbesluit datacenters, dat ook in dit bericht wordt besproken.

Read more

17.07.2020 BE law
Gedogen van een bouwovertreding in een dading. Hof van Cassatie zegt: nietig

Articles - Een dadingsovereenkomst waarin een partij zich ertoe verbindt om de bouwovertredingen van de contractspartij te gedogen, heeft een ongeoorloofde oorzaak. Met een dergelijke overeenkomst beogen de contractspartijen immers om een met de openbare orde strijdige toestand - de bouwovertredingen - in stand te houden. De overeenkomst is in haar geheel behept met een ongeoorloofde oorzaak en aldus nietig. Als één van de partijen zijn leveringsverbintenis niet nakomt, kan de andere partij dan ook geen schadevergoeding vorderen.

Read more

09.07.2020 NL law
Position paper: a more circular carpet industry in the Netherlands

Articles - Currently only 1-3% of European carpet waste is recycled. Together with Maurits de Munck, Ida Mae de Waal and Chris Backes (Utrecht University), Valérie van 't Lam has produced a position paper featuring recommendations for the European Commission on a more ‘circular’ carpet industry in the Netherlands. This position paper was commissioned by Excess Materials Exchange.

Read more