Articles

Administrative Law & Real Estate

Administrative Law & Real Estate

Administrative Law & Real Estate

01.06.2012 NL law

Een voorbehoud van instemming van het bestuur biedt de overheid niet altijd de verwachte bescherming in onderhandelingen met een private partij.

Waar gaat het om?
Door een recent arrest van de Hoge Raad is het riskanter geworden voor gemeenten, provincies en andere overheden om te onderhandelen onder voorbehoud van instemming van het college van burgemeester en wethouders, gedeputeerde staten of een ander bestuursorgaan. Het blijkt namelijk mogelijk dat er een overeenkomst met een private partij tot stand komt, ondanks het feit dat een voorbehoud van instemming van het college is gemaakt en het college besluit niet met de voorgelegde overeenkomst in te stemmen.

Het arrest van 1 juni 2012
In het hier besproken arrest onderhandelde een gemeente vanaf mei 2007 met een ontwikkelaar over de vestiging van een tijdelijke supermarkt in afwachting van de realisatie van een definitieve supermarkt. De onderhandelingen werden gevoerd door ambtenaren van de gemeente. De advocaten van partijen wisselden conceptovereenkomsten uit. In deze concepten stond onder meer de volgende tekst: "Deze overeenkomst is aangegaan onder de opschortende voorwaarde van instemming door het College".

Omdat partijen er niet uitkomen, start de ontwikkelaar in februari 2008 een kort geding, waarbij de rechter de gemeente veroordeelt door te onderhandelen. Terwijl het hoger beroep bij het gerechtshof loopt, bereiken de ambtenaren in september 2009 met de ontwikkelaar alsnog overeenstemming over de tekst van een conceptovereenkomst. Deze wordt in oktober 2009 ter goedkeuring voorgelegd aan het college. Het college besluit pas in te stemmen met de overeenkomst als daarin twee nadere voorwaarden worden opgenomen. De ontwikkelaar accepteert deze nadere voorwaarden niet en vordert nakoming van de conceptovereenkomst waarover op ambtelijk niveau in september 2009 overeenstemming was bereikt.

Het gerechtshof vindt dat men op zichzelf niet te snel moet aannemen dat een gemeente gebonden is aan een overeenkomst die nog instemming behoeft van het college. Toch is dat volgens het gerechtshof hier wel het geval, ondanks het feit dat het college met de overeenkomst niet (onvoorwaardelijk) had ingestemd. Het hof beargumenteert deze beslissing aan de hand van allerlei omstandigheden, onder meer dat de onderhandelaars na twee jaar onderhandelen het standpunt van het college geacht worden te kennen. Daarom hoefde de ontwikkelaar er niet meer op te rekenen dat het college nog aanvullende voorwaarden zou stellen. De gemeente gaat tegen die beslissing in cassatie bij de Hoge Raad, maar die acht de redenering van het hof niet onbegrijpelijk.

Hoe ongewenste gebondenheid te voorkomen?
Het arrest van de Hoge Raad laat zien dat de gebruikelijke opschortende voorwaarde van instemming van het college niet altijd de bescherming biedt die je zou verwachten. Het is daarom belangrijk deze formulering aan te scherpen. De meest veilige weg is om eerst gezamenlijk een 'letter of intent' (LOI) te tekenen voordat de onderhandelingen over de te sluiten overeenkomst beginnen. In die LOI kan worden bepaald dat er geen enkele juridische binding ontstaat voordat er sprake is van een door beide partijen ondertekende overeenkomst. Ook kunnen in een LOI afspraken worden gemaakt over het onderhandelingsproces en de mogelijkheid om de onderhandelingen af te breken. Ook hier is een goede juridische formulering natuurlijk een vereiste.
 

Team

Related news

05.08.2020 NL law
ACM is verplicht om het besluit waarin zij afziet tot oplegging van een boete te publiceren

Short Reads - De Instellingswet Autoriteit Consument en Markt (Instellingswet ACM) verplicht de ACM om een besluit waarbij een ernstige overtreding (zoals overtreding van het kartelverbod) is geconstateerd, maar waarbij is afgezien van het opleggen van een boete toch openbaar te maken. Een dergelijk besluit beschouwt het CBb als een beschikking tot het opleggen van een bestuurlijke sanctie in de zin van artikel 12v van de Instellingswet ACM. Dat oordeelt het CBb in haar uitspraak van 18 februari 2020 (ECLI:NL:CBB:2020:92).

Read more

27.07.2020 NL law
De Whatsapp-conversatie tussen Grapperhaus en Halsema: ook openbaar via de Wob?

Short Reads - Deze heb je vastgelegd voor de Wob Zo luidde een van de berichten van de Whatsapp-correspondentie tussen burgemeester Halsema van Amsterdam en minister Grapperhaus van Justitie en Veiligheid over de demonstratie op de Dam, die plaatsvond op 1 juni 2020. Een angst van menig bestuurder werd waarheid: de gehele conversatie stond dezelfde dag nog afgedrukt op alle nieuwswebsites. Deze correspondentie werd openbaar gemaakt op grond van artikel 68 van de Grondwet, dat kort gezegd de informatieplicht van bewindslieden aan het parlement regelt.

Read more

21.07.2020 NL law
Vestigingsbeleid datacenters gemeente Amsterdam 2020 – 2030 vrijgegeven voor inspraak

Short Reads - Van 1 juli tot 31 augustus 2020 legt de gemeente Amsterdam het Vestigingsbeleid Datacenters gemeente Amsterdam 2020 - 2030 ter inzage voor inspraak. Na de inspraakperiode wordt het vestigingsbeleid ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. In dit blog bespreken wij de hoofdlijnen van het vestigingsbeleid: nieuwe datacenters zijn onder strenge voorwaarden en op beperkte schaal welkom in gemeente Amsterdam. Met dit beleid wordt vervolg gegeven aan het voorbereidingsbesluit datacenters, dat ook in dit bericht wordt besproken.

Read more

27.07.2020 NL law
Maatwerk bij ontvankelijkheidsbeslissingen

Short Reads - Kent u een termijn die de ontvankelijkheid van een bezwaar of beroep bepaalt en niet in de wet is te vinden? Je zou hopen dat zo’n termijn niet bestaat. Ontvankelijkheid bepaalt immers de toegang tot de rechter en die toegang moet niet belemmerd worden door onbekende of slecht kenbare fatale termijnen. Toch kent ons recht zo’n termijn en die termijn is bovendien zeer kort. Ik doel op de twee weken die een belanghebbende wordt gegund om alsnog bezwaar te maken, nadat hij op de hoogte is geraakt van het bestaan van een besluit waarvan de bezwaartermijn al is verstreken.

Read more