Articles

Administrative Law & Real Estate

Administrative Law & Real Estate

Administrative Law & Real Estate

01.06.2012 NL law

Een voorbehoud van instemming van het bestuur biedt de overheid niet altijd de verwachte bescherming in onderhandelingen met een private partij.

Waar gaat het om?
Door een recent arrest van de Hoge Raad is het riskanter geworden voor gemeenten, provincies en andere overheden om te onderhandelen onder voorbehoud van instemming van het college van burgemeester en wethouders, gedeputeerde staten of een ander bestuursorgaan. Het blijkt namelijk mogelijk dat er een overeenkomst met een private partij tot stand komt, ondanks het feit dat een voorbehoud van instemming van het college is gemaakt en het college besluit niet met de voorgelegde overeenkomst in te stemmen.

Het arrest van 1 juni 2012
In het hier besproken arrest onderhandelde een gemeente vanaf mei 2007 met een ontwikkelaar over de vestiging van een tijdelijke supermarkt in afwachting van de realisatie van een definitieve supermarkt. De onderhandelingen werden gevoerd door ambtenaren van de gemeente. De advocaten van partijen wisselden conceptovereenkomsten uit. In deze concepten stond onder meer de volgende tekst: "Deze overeenkomst is aangegaan onder de opschortende voorwaarde van instemming door het College".

Omdat partijen er niet uitkomen, start de ontwikkelaar in februari 2008 een kort geding, waarbij de rechter de gemeente veroordeelt door te onderhandelen. Terwijl het hoger beroep bij het gerechtshof loopt, bereiken de ambtenaren in september 2009 met de ontwikkelaar alsnog overeenstemming over de tekst van een conceptovereenkomst. Deze wordt in oktober 2009 ter goedkeuring voorgelegd aan het college. Het college besluit pas in te stemmen met de overeenkomst als daarin twee nadere voorwaarden worden opgenomen. De ontwikkelaar accepteert deze nadere voorwaarden niet en vordert nakoming van de conceptovereenkomst waarover op ambtelijk niveau in september 2009 overeenstemming was bereikt.

Het gerechtshof vindt dat men op zichzelf niet te snel moet aannemen dat een gemeente gebonden is aan een overeenkomst die nog instemming behoeft van het college. Toch is dat volgens het gerechtshof hier wel het geval, ondanks het feit dat het college met de overeenkomst niet (onvoorwaardelijk) had ingestemd. Het hof beargumenteert deze beslissing aan de hand van allerlei omstandigheden, onder meer dat de onderhandelaars na twee jaar onderhandelen het standpunt van het college geacht worden te kennen. Daarom hoefde de ontwikkelaar er niet meer op te rekenen dat het college nog aanvullende voorwaarden zou stellen. De gemeente gaat tegen die beslissing in cassatie bij de Hoge Raad, maar die acht de redenering van het hof niet onbegrijpelijk.

Hoe ongewenste gebondenheid te voorkomen?
Het arrest van de Hoge Raad laat zien dat de gebruikelijke opschortende voorwaarde van instemming van het college niet altijd de bescherming biedt die je zou verwachten. Het is daarom belangrijk deze formulering aan te scherpen. De meest veilige weg is om eerst gezamenlijk een 'letter of intent' (LOI) te tekenen voordat de onderhandelingen over de te sluiten overeenkomst beginnen. In die LOI kan worden bepaald dat er geen enkele juridische binding ontstaat voordat er sprake is van een door beide partijen ondertekende overeenkomst. Ook kunnen in een LOI afspraken worden gemaakt over het onderhandelingsproces en de mogelijkheid om de onderhandelingen af te breken. Ook hier is een goede juridische formulering natuurlijk een vereiste.
 

Team

Related news

21.06.2019 NL law
Staatssteun: Real Madrid scoort tegen de Europese Commissie

Short Reads - Op 22 mei 2019 heeft het Gerecht van de Europese Unie ("GvEU" of "Gerecht") een besluit van de Europese Commissie over vermeende staatssteun van circa € 18,4 miljoen aan voetbalclub Real Madrid vernietigd. De staatssteun zou volgens de Europese Commissie zijn verleend in de context van een grondtransactie tussen Real Madrid en de gemeente Madrid.

Read more

20.06.2019 NL law
‘Europa’ verankeren in de Nederlandse Grondwet?

Short Reads - Een grondwet moet de belangrijkste constitutionele waarden en institutionele kaders van een democratische rechtsstaat omvatten. Zij codificeert fundamentele rechten die burgers tegenover de Staat kunnen inroepen, richt de belangrijkste overheids­instellingen op en regelt de belangrijkste processen voor een samenleving (verkiezingen, benoemingen, het uitroepen van de noodtoestand). Doet onze Grondwet dat wel in voldoende mate?

Read more

21.06.2019 EU law
Un nouvel arrêt de la Cour de Justice de l'Union européenne en matière d'évaluation des incidences des plans et des programmes!

Articles - Par un arrêt du 12 juin 2019, la Cour de Justice de l’Union européenne a considéré qu’un arrêté bruxellois qui fixe une zone spéciale de conservation (Natura 2000) est bien un plan ou un programme, mais qui n’est pas nécessairement soumis à une évaluation des incidences sur l’environnement. Au détour de cet arrêt, elle a confirmé certains enseignements de sa jurisprudence antérieure.

Read more

13.06.2019 NL law
Afdeling stelt grens aan opleggen duurzaamheidseisen via zorgplicht of milieuvergunning op te leggen aan bedrijven

Short Reads - De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State ("Afdeling") heeft op 17 april 2019 een belangrijke uitspraak gewezen voor de milieupraktijk. De Afdeling overweegt dat geen vergunningvoorschriften kunnen worden opgelegd tot het maken van een besparingsplan voor een geheel vervoerstraject van en naar de inrichting.

Read more

Our website uses functional cookies for the functioning of the website and analytic cookies that enable us to generate aggregated visitor data. We also use other cookies, such as third party tracking cookies - please indicate whether you agree to the use of these other cookies:

Privacy – en cookieverklaring