Articles

Administrative Law & Real Estate

Administrative Law & Real Estate

Administrative Law & Real Estate

01.06.2012 NL law

Een voorbehoud van instemming van het bestuur biedt de overheid niet altijd de verwachte bescherming in onderhandelingen met een private partij.

Waar gaat het om?
Door een recent arrest van de Hoge Raad is het riskanter geworden voor gemeenten, provincies en andere overheden om te onderhandelen onder voorbehoud van instemming van het college van burgemeester en wethouders, gedeputeerde staten of een ander bestuursorgaan. Het blijkt namelijk mogelijk dat er een overeenkomst met een private partij tot stand komt, ondanks het feit dat een voorbehoud van instemming van het college is gemaakt en het college besluit niet met de voorgelegde overeenkomst in te stemmen.

Het arrest van 1 juni 2012
In het hier besproken arrest onderhandelde een gemeente vanaf mei 2007 met een ontwikkelaar over de vestiging van een tijdelijke supermarkt in afwachting van de realisatie van een definitieve supermarkt. De onderhandelingen werden gevoerd door ambtenaren van de gemeente. De advocaten van partijen wisselden conceptovereenkomsten uit. In deze concepten stond onder meer de volgende tekst: "Deze overeenkomst is aangegaan onder de opschortende voorwaarde van instemming door het College".

Omdat partijen er niet uitkomen, start de ontwikkelaar in februari 2008 een kort geding, waarbij de rechter de gemeente veroordeelt door te onderhandelen. Terwijl het hoger beroep bij het gerechtshof loopt, bereiken de ambtenaren in september 2009 met de ontwikkelaar alsnog overeenstemming over de tekst van een conceptovereenkomst. Deze wordt in oktober 2009 ter goedkeuring voorgelegd aan het college. Het college besluit pas in te stemmen met de overeenkomst als daarin twee nadere voorwaarden worden opgenomen. De ontwikkelaar accepteert deze nadere voorwaarden niet en vordert nakoming van de conceptovereenkomst waarover op ambtelijk niveau in september 2009 overeenstemming was bereikt.

Het gerechtshof vindt dat men op zichzelf niet te snel moet aannemen dat een gemeente gebonden is aan een overeenkomst die nog instemming behoeft van het college. Toch is dat volgens het gerechtshof hier wel het geval, ondanks het feit dat het college met de overeenkomst niet (onvoorwaardelijk) had ingestemd. Het hof beargumenteert deze beslissing aan de hand van allerlei omstandigheden, onder meer dat de onderhandelaars na twee jaar onderhandelen het standpunt van het college geacht worden te kennen. Daarom hoefde de ontwikkelaar er niet meer op te rekenen dat het college nog aanvullende voorwaarden zou stellen. De gemeente gaat tegen die beslissing in cassatie bij de Hoge Raad, maar die acht de redenering van het hof niet onbegrijpelijk.

Hoe ongewenste gebondenheid te voorkomen?
Het arrest van de Hoge Raad laat zien dat de gebruikelijke opschortende voorwaarde van instemming van het college niet altijd de bescherming biedt die je zou verwachten. Het is daarom belangrijk deze formulering aan te scherpen. De meest veilige weg is om eerst gezamenlijk een 'letter of intent' (LOI) te tekenen voordat de onderhandelingen over de te sluiten overeenkomst beginnen. In die LOI kan worden bepaald dat er geen enkele juridische binding ontstaat voordat er sprake is van een door beide partijen ondertekende overeenkomst. Ook kunnen in een LOI afspraken worden gemaakt over het onderhandelingsproces en de mogelijkheid om de onderhandelingen af te breken. Ook hier is een goede juridische formulering natuurlijk een vereiste.
 

Team

Related news

12.02.2020 NL law
Het oproepen en horen van getuigen in het bestuursrecht: hoe zit het ook al weer?

Short Reads - Het oproepen van getuigen en het horen daarvan ter zitting door de bestuursrechter heeft de Hoge Raad in zijn arrest van 15 november 2019 overzichtelijk in kaart gebracht. Dat arrest, dat door de belastingkamer in een bestuurlijke boetezaak is gewezen, is ook voor andere terreinen van het bestuursrecht van belang. Mede ook omdat het horen van getuigen buiten het fiscale bestuursrecht nog in de kinderschoenen staat. In dit bericht bespreken we daarom de mogelijkheden die er bestaan om getuigen te (laten) oproepen en hoe de bestuursrechter daarmee moet omgaan.

Read more

07.02.2020 BE law
Het finale Belgische ‘nationaal energie- en klimaatplan’ en de Belgische langetermijnstrategie: het geduld van de Commissie op de proef gesteld?

Articles - Op 31 december 2019 diende België, nog net op tijd, zijn definitieve nationaal energie- en klimaatplan (NEKP) in bij de Commissie. Het staat nu al vast dat het Belgische NEKP niet op applaus zal worden onthaald door de Commissie. Verder laat ook de Belgische langetermijnstrategie op zich wachten. Wat zijn de gevolgen?

Read more

12.02.2020 NL law
Omgevingsrecht en mobiliteit: hoe werkt het afwijken van parkeernormen in bestemmingsplannen?

Short Reads - Op grond van artikel 3.1.2, tweede lid, Bro kan een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Van deze mogelijkheid maken gemeenteraden in hun bestemmingsplannen vaak gebruik als het gaat om parkeernormen

Read more

06.02.2020 BE law
“Eindelijk” een modernisering van het goederenrecht: de praktische impact op de juridische structurering van vastgoedprojecten

Articles - De juridische structurering van vastgoedprojecten verloopt vandaag nog steeds langs de krijtlijnen zoals in 1804 uiteengezet door de Napoleontische wetgever in het Burgerlijk Wetboek, aangevuld met bijzondere wetten (waarvan best gekend de wetten van 10 januari 1824 over het recht van opstal en het recht van erfpacht, resp. “Opstalwet” en “Erfpachtwet”). Thans – bijna 200 jaar later –  is een nieuw Burgerlijk Wetboek in opmaak.

Read more

12.02.2020 NL law
Van inspraakverordening naar participatieverordening op decentraal niveau

Short Reads - De regering stelt voor om de reikwijdte van de decentrale inspraakverordeningen te vergroten naar de uitvoering en evaluatie van decentraal beleid. Dat staat in een conceptwetsvoorstel dat op 9 december 2019 ter internetconsultatie is voorgelegd. Het conceptwetsvoorstel beoogt een wijziging van onder meer de Gemeentewet, de Provinciewet en de Waterschapswet.

Read more

24.01.2020 NL law
Can the government refrain from imposing enforcement measures if it is not within the offender’s power to comply with a standard?

Short Reads - What should be done if a stakeholder makes a request to the government for enforcement to rectify violations in a scenario where the offender does not have full power to comply because of a reliance on third parties? The Administrative Division of the Dutch Council of State ruled on 23 January 2019 that an administrative body cannot simply reject an enforcement request in such a situation, but must consider whether, for example, the imposition of an order subject to a penalty payment may provide an incentive for the actual termination of the violation.

Read more

This website uses cookies. Some of these cookies are essential for the technical functioning of our website and you cannot disable these cookies if you want to read our website. We also use functional cookies to ensure the website functions properly and analytical cookies to personalise content and to analyse our traffic. You can either accept or refuse these functional and analytical cookies.

Privacy – en cookieverklaring