Short Reads

Enkele juridische aspecten van de coronacrisis in de bouw- en huursector

Enkele juridische aspecten van de coronacrisis in de bouw- en huursec

Enkele juridische aspecten van de coronacrisis in de bouw- en huursector

26.03.2020 NL law

Read in English

Het coronavirus heeft inmiddels een ingrijpende crisis teweeggebracht die ook de bouw- en huursector niet ongemoeid laat. Zo vragen onder meer horeca-exploitanten en winkeliers zich af of zij de huur kunnen stopzetten nu zij niet of nauwelijks nog omzet maken.

In de bouwsector zullen zich ongetwijfeld situaties voordoen waarbij aannemers hun werk niet meer binnen budget en planning kunnen opleveren vanwege omstandigheden die te relateren zijn aan de coronacrisis (verminderde beschikbaarheid van personeel/materieel, verstoring in de aanlevering van bouwstoffen, beperkingen om op de bouwplaats werkzaamheden te verrichten, etc.).Ook opdrachtgevers onder bouwcontracten zullen bepaalde verplichtingen allicht niet meer kunnen nakomen (denk bijvoorbeeld aan tekeningenverstrekking of het doorlopen van acceptatieprocedures binnen bepaalde termijnen).

Hieronder worden enkele wettelijke en contractuele grondslagen besproken waarop een beroep kan worden gedaan als zich dergelijke verstoringen voordoen. De kans van slagen van een beroep op dergelijke bepalingen hangt vanzelfsprekend af van de concrete omstandigheden en moet per geval nader worden beoordeeld.

1. Contractenrecht algemeen

Op grond van het algemene contractenrecht (boek 6 BW) zou een beroep kunnen worden gedaan op een of meer van volgende bepalingen:

  • 'overmacht' (art. 6:75 BW): als een tekortkoming niet aan een schuldenaar kan worden toegerekend, kan geen nakoming van de betreffende verbintenis worden gevorderd en is de schuldenaar niet tot schadevergoeding gehouden. Wij kunnen ons voorstellen dat in sommige gevallen een beroep op overmacht mogelijk is in verband met de coronacrisis. Dit hangt onder meer af van de specifieke omstandigheden van het geval en de inhoud van de betreffende overeenkomst;
  • niet opleggen/matigen contractuele boetes (art, 6:91-6:94 BW): in bouwcontracten is veelal opgenomen dat de aannemer een boete/korting op de aanneemsom verschuldigd is als het werk niet op de overeengekomen opleverdatum wordt opgeleverd. Ook in huurcontracten staan vaak boetebepalingen (bijvoorbeeld op het niet-nakomen van de exploitatieverplichting). Er is echter géén boete verschuldigd voor zover de tekortkoming niet aan de schuldenaar kan worden toegerekend (art. 6:92 lid 3 BW). Verder kan een schuldenaar de rechter verzoeken om een opgelegde boete te matigen op gronden van billijkheid (art. 6:94 lid 1 BW). Dit laatste betreft dwingend recht en kan dus niet contractueel worden uitgesloten (art. 6:94 lid 3 BW);
  • onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW): een schuldenaar kan de rechter verzoeken om de gevolgen van een overeenkomst te wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk te ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden (dat wil zeggen omstandigheden die niet in het contract zijn verdisconteerd). Deze omstandigheden moeten van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Ten tijde van de economische crisis die ontstond in 2008 waren rechters terughoudend met het wijzigingen/ontbinden van overeenkomsten wegens onvoorziene omstandigheden. De gedachte was veelal dat deze economische crisis behoorde tot het normale ondernemersrisico. Wij achten het echter minder voor de hand liggend dat de coronacrisis eveneens tot het normale ondernemersrisico moet worden begrepen. Ongetwijfeld zal deze vraag aan de rechter worden voorgelegd in de nabije toekomst;
  • redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 BW): de rechter kan bepalen dat een schuldeiser geen beroep toekomt op een bepaald beding in een contract op grond van redelijkheid en billijkheid.

2. Bouwcontracten

2.1. Contractenrecht in het bijzonder

Bij bouwcontracten zou op grond van boek 7 BW (ook) een beroep kunnen worden gedaan op de volgende bepaling:

  • kostenverhogende omstandigheden (art. 7:753 lid 1 BW): de aannemer kan bij de rechter een aanpassing van de aanneemsom vorderen wegens kostenverhogende omstandigheden, waarmee de aannemer geen rekening hoefde te houden en die niet aan hem toerekenbaar zijn (art. 7:753 lid 1 BW).

2.2. Contracten op basis van de UAV 2012

Bij bouwcontracten waarop de UAV 2012 van toepassing zijn, zou een aannemer bijvoorbeeld (ook) een beroep kunnen doen op een of meerdere van volgende bepalingen:

  • verzoek om bijbetaling (par. 6 lid 1 UAV 2012). Te denken valt bijvoorbeeld aan hogere kosten als gevolg van bepaalde, niet voorzienbare overheidsvoorschriften-/regelgeving in verband met de coronacrisis die in werking treden na het sluiten van de aannemingsovereenkomst (par. 6 lid 12 - 13 UAV 2012). Hierbij is bijvoorbeeld relevant dat burgemeesters de mogelijkheid krijgen om via een noodverordening te kunnen handhaven en boetes op te leggen.  Verder kunnen ook 'kostenverhogende omstandigheden' (par. 47 UAV 2012) leiden tot een aanspraak op bijbetaling. Het betreft kort gezegd omstandigheden waarmee de aannemer geen rekening hoefde te houden en die de kosten van het werk aanzienlijk verhogen;
  • verzoek om termijnsverlenging (par. 8 lid 5 UAV 2012). De aannemer heeft aanspraak op termijnsverlenging onder meer als door overmacht het werk niet tijdig kan worden opgeleverd. Voor zover een bouwtijd is overeengekomen als een bepaald aantal werkbare werkdagen, zou de coronacrisis ook kunnen leiden tot diverse onwerkbare dagen (en daardoor tot een langere bouwperiode);
  • geen boete/korting wegens overmacht (par. 42 lid 3 UAV 2012). Tot slot komt de opdrachtgever geen korting wegens te late oplevering toe, als de vertraging het gevolg is van overmacht.

De opdrachtgever zal onder meer het werk kunnen wijzingen (par. 36 UAV 2012), kunnen overgaan tot (tijdelijke) schorsing van het werk (par 14 lid 1 UAV 2012) of tot beëindiging van het werk in onvoltooide staat (par. 14 lid 7 UAV 2012). Verder is denkbaar dat waar de opdrachtgever zelf zijn verplichtingen niet kan nakomen (zoals tijdig beschikbaar stellen bouwplaats, tijdig verstrekken tekeningen/documenten) zonder dat dit hem toerekenbaar is, hij zich op overmacht kan beroepen ter afwering van een schadevergoedingsclaim van de aannemer (art. 6:75 BW).

2.3. Contracten op basis van de UAV-GC 2005

Bij bouwcontracten waarop de UAV-GC 2005 van toepassing zijn, zou een aannemer bijvoorbeeld (ook) een beroep kunnen doen op een of meerdere van volgende bepalingen:

  • verzoek om kostenvergoeding en/of termijnsverlenging (par. 44 lid 1 UAV-GC 2005). Denkbaar is dat zo'n verzoek kan worden gebaseerd op par. 44 lid 1 sub a UAV-GC 2005 (gevallen waarbij de UAV-GC 2005 uitdrukkelijk voorziet in kostenvergoeding/termijnsverlenging en mits de kosten en/of vertraging niet aan de opdrachtnemer kunnen worden toegerekend). Bijvoorbeeld niet voorzienbare overheidsvoorschriften-/regelgeving in verband met de coronacrisis, die in werking treden na het sluiten van de aannemingsovereenkomst en leiden tot vertraging en/of hogere kosten. Volgens par. 11 lid 2-3 UAV-GC 2005 kan dat aanspraak geven op kostenvergoeding/termijnsverlenging. Hierbij is eveneens relevant dat bijvoorbeeld burgemeesters de mogelijkheid krijgen om via een noodverordening te kunnen handhaven en boetes op te leggen. Verder is ook denkbaar dat een verzoek om kostenvergoeding/termijnsverlenging kan worden gebaseerd op par. 44 lid 1 sub c UAV-GC 2005 (onvoorziene omstandigheden zodanig dat opdrachtgever naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten dat de overeenkomst ongewijzigd in stand blijft);
  • geen boete wegens overmacht (par. 36 lid 1 UAV-GC 2005): Tot slot heeft de opdrachtgever geen aanspraak op een boete wegens overschrijding van overeengekomen mijlpaaldata, als de vertraging het gevolg is van overmacht.

De opdrachtgever zal onder meer het werk kunnen wijzigen (par. 14 UAV-GC 2005), kunnen overgaan tot (tijdelijke) schorsing van het werk (par 16 lid 1 UAV-GC 2005) of tot opzegging van de overeenkomst (par. 16 lid 8 UAV-GC 2005). Verder is denkbaar dat waar de opdrachtgever zelf zijn verplichtingen niet kan nakomen (zoals tijdig beschikbaar stellen bouwplaats, tijdig verstrekken tekeningen/documenten) zonder dat dit hem toerekenbaar is, hij zich op overmacht kan beroepen ter afwering van een schadevergoedingsclaim van de aannemer (art. 6:75 BW).

2.4. DBFM(O) overeenkomsten

Onder de Nederlandse DBFM(O) overeenkomsten hebben partijen bepaalde rechten als zich een ‘Geval van Overmacht’ voordoet – zoals gedefinieerd in die overeenkomsten. De definitie houdt een limitatieve opsomming in van gebeurtenissen die als een Geval van Overmacht kwalificeren. De uitbraak van virussen is in deze opsomming doorgaans niet explicit opgenomen, maar wel biologische verontreiniging. Daarnaast is het denkbaar dat overheidsvoorschriften in verband met de coronacrisis wijzigingen in wet- en regelgeving opleveren in de zin van de definitie van ‘Relevante Wetswijziging’. Echter, voordat daaruit een aanspraak op vergoeding voortvloeit moet in de regel sprake zijn van regelgeving die specifiek betrekking heeft op de opdrachtnemer(s) of het werk, of die additionele kapitaalinvesteringen vergen. De Nederlandse DBFM(O) overeenkomsten sluiten in het algemeen een beroep op onvoorziene omstandigheden uit (art. 6:258 BW). Echter, een beroep op die uitsluiting zal niet steeds in rechte stand houden.    

2.5. Garanties

Daar waar een bepaald resultaat volgens een overeenkomst wordt gegarandeerd, moet de garantieverstrekking die verplichting nakomen, ook in geval van overmacht. Voor zover de coronacrisis kwalificeert als overmacht ontslaat dat de garantiegever dus niet uit zijn verplichtingen. Wel worden in overeenkomsten hier vaak uitzonderingen op bedongen. Zo volgt bijvoorbeeld uit par. 22 lid 2 UAV 2012 dat de aannemer niet tot herstel onder een garantie verplicht is, als het betreffende gebrek niet aan hem is toe te rekenen.

3. Huurcontracten

In de huursector staat momenteel de vraag centraal of een huurder die geconfronteerd wordt met een gedwongen sluiting of een significante omzetdaling gehouden is de huur te betalen. Het antwoord op deze vraag hangt vanzelfsprekend af van de inhoud van het huurcontract en de concrete omstandigheden en zal dan ook per geval moeten worden beoordeeld. Opschorting van de huur is veelal contractueel uitgesloten en de huurder loopt dan ook het risico dat hij direct in verzuim is als hij de huur niet stipt betaalt. In zijn algemeenheid zou een huurder (onder meer) kunnen denken aan een beroep op de volgende meer en minder kansrijke rechtsgronden:

  • 'overmacht' (art. 6:75 BW): overmacht ontslaat de schuldenaar in beginsel van de verplichting (a) tot nakoming van de prestatie die tijdelijk of blijvend onmogelijk is en (b) tot het betalen van schadevergoeding. Prestaties kunnen als onmogelijk worden beschouwd indien bijvoorbeeld de opgelegde overheidsmaatregelen prestaties verbieden. Economisch onvermogen om schulden (waaronder de huur) te betalen, kwalificeren in beginsel niet als een onmogelijkheid;
  • huurprijsvermindering (art. 7:207 BW): een huurder kan in geval van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek een huurprijsvermindering vorderen. Dit kan de huurder uitsluitend in rechte afdwingen en vereist is dat er sprake is van een 'gebrek' in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Uit de jurisprudentie blijkt dat veel omstandigheden die geen betrekking hebben op het gehuurde zelf, worden beschouwd als ondernemingsrisico van de huurder en niet kwalificeren als een gebrek. Zo komen tegenvallende bezoekersaantallen in beginsel voor rekening van de huurder. Daarnaast is het mogelijk dat partijen zijn overeengekomen dat (a) specifieke omstandigheden niet als een gebrek kwalificeren, of (b) een beroep op huurprijsvermindering is uitgesloten. Dit laatste is bij commerciële huurcontracten niet ongebruikelijk (zie de recente algemene bepalingen van de ROZ);
  • onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW):  de coronacrisis is zeer uitzonderlijk. Het is niet ondenkbaar dat rechters zullen beslissen dat de extreem verstorende effecten van het coronavirus en de getroffen overheidsmaatregelen op de huurrelatie verder gaan dan het normale ondernemingsrisico en als zodanig als onvoorziene omstandigheden kunnen worden aangemerkt. Dit kan leiden tot wijziging of beëindiging van het huurcontract, of aanleiding geven tot heronderhandeling.

Meer over het coronavirus

Voor vragen/informatie over de juridische consequenties van de coronacrisis voor de bouw- en huursector kunt u contact opnemen met onderstaande contactpersonen. Meer publicaties over de impact van het coronavirus leest u op onze website. Hier vindt u ook een lijst met contactpersonen binnen ons kantoor die u kunnen adviseren bij vragen over de implicaties van het coronavirus voor uw bedrijf. 

Team

Related news

03.04.2020 NL law
COVID-19 and the Financial Markets

Short Reads - As COVID-19 spreads across the globe, companies face various legal issues related to the disease and its spread. These issues result in disruption to business, alongside the related regulatory and contractual implications. The crisis is severely affecting financial institutions and financial markets too. Both the Dutch and European financial regulators are closely monitoring the situation given the continuing impact of the COVID-19 pandemic on the financial markets.

Read more

02.04.2020 NL law
Stibbe in Amsterdam answers questions from consumers, small business foundations and NGOs about the coronavirus

Inside Stibbe - In a special Q&A (in Dutch), lawyers from our Amsterdam office share their legal expertise and strive to provide answers to questions put to us by consumers, self-employed persons, enterprises large and small, foundations and NGOs as a result of the corona crisis.

Read more

03.04.2020 NL law
Volledig virtuele AVA of ledenvergadering wordt mogelijk; instellen van noodwet goedgekeurd door Ministerraad

Short Reads - Vandaag heeft de Ministerraad ingestemd met toezending naar de Raad van State van een noodwet. Deze noodwet zal het voor alle rechtspersonen mogelijk maken om een volledig virtuele algemene vergadering of ledenvergadering te houden. Nederland volgt daarmee andere Europese landen zoals Italië, Frankrijk, Duitsland en Luxemburg.

Read more

01.04.2020 BE law
Tijdelijke werkloosheid – Maatregelen aangaande telewerk, physical distancing in essentiële en niet-essentiële bedrijven – Sociale verkiezingen

Articles - Elisabeth Matthys en Dieter Demuynck bespreken tijdelijke werkloosheid ten tijde van de Covid-19 crisis. Daarnaast verklaren ze de maatregelen aangaande telewerk en physical distancing in essentiële en niet-essentiële bedrijven, en gaan ze dieper in op de impact van de crisis op de organisatie van de sociale verkiezingen.

Read more

This website uses cookies. Some of these cookies are essential for the technical functioning of our website and you cannot disable these cookies if you want to read our website. We also use functional cookies to ensure the website functions properly and analytical cookies to personalise content and to analyse our traffic. You can either accept or refuse these functional and analytical cookies.

Privacy – en cookieverklaring