Articles

Vastgoedcontracten en bouwovertredingen: altijd nietig? Het Hof van Cassatie mildert.

Vastgoedcontracten en bouwovertredingen: altijd nietig? Het Hof van C

Vastgoedcontracten en bouwovertredingen: altijd nietig? Het Hof van Cassatie mildert.

07.01.2020 BE law

In een kort arrest van 7 november 2019 (AR C.19.0061.N) casseerde het Hof van Cassatie een arrest van het hof van beroep te Antwerpen waarin een overeenkomst tot het oprichten van de woning en de bijhorende garage in strijd met de stedenbouwkundige vergunning absoluut nietig werd verklaard. Volgens het Hof van Cassatie bestaat er geen rechterlijk automatisme om een overeenkomst, die in strijd is met een rechtsregel van openbare orde, met absolute nietigheid te sanctioneren.

1. Het hof van beroep: nietigheid is een automatisch gevolg van het ongeoorloofd voorwerp

Contracteren over stedenbouw is als dansen op een slappe koord. De wetten inzake ruimtelijke ordening raken immers de openbare orde. Een overeenkomst die een partij verplicht tot een prestatie die strijdig is met de stedenbouwregelgeving wordt geacht een ongeoorloofd voorwerp te hebben en dus (absoluut) nietig te zijn.

Ook het hof van beroep te Antwerpen was deze rechtsopvatting genegen. In zijn arrest van 25 juni 2018 stelde het hof vast dat een koper een woning met tuin en garage op plan had aangekocht. Deze woning moest conform de verleende stedenbouwkundige vergunning worden uitgevoerd. In de praktijk was er blijkbaar echter een (te groot) niveauverschil tussen de woning en de garage. Hierdoor kon de woning niet volgens de vergunde plannen worden uitgevoerd waardoor de bouwpromotor een bouwovertreding moest begaan. Gevolg: de koper eiste de nietigheid van de overeenkomst.

De bouwpromotor was het daarmee niet eens. Hij argumenteerde dat  de bouwovertreding “technisch geremedieerd kan worden aan relatief beperkte kosten” en de “bouwovertreding geregulariseerd [kan] worden”. Uit het deskundigenverslag bleek bovendien dat het grote niveauverschil slechts 8 cm bedroeg.

Het hof van beroep was echter onverbiddelijk. Volgens het hof bracht de overeenkomst een wederrechtelijke toestand tot stand (bouwen in strijd met de stedenbouwkundige vergunning) en was het voorwerp ervan bijgevolg ongeoorloofd. Het hof had ook geen oren naar de regularisatiemogelijkheid van de bouwpromotor. De nietigheid kon volgens het hof niet door partijen worden gedekt.

2. Hof van Cassatie: de nietigheid is doelgebonden

De bouwpromotor gaf zich nog steeds niet gewonnen en stelde een cassatieberoep in tegen het arrest van het hof van beroep te Antwerpen. De bouwpromotor was kennelijk niet ontmoedigd door de bestaande rechtspraak van het Hof van Cassatie, volgens dewelke een overeenkomst met betrekking tot een stedenbouwkundig misdrijf nietig is en geen gevolg kan hebben.

Toch blijkt de bouwpromotor aan het langste eind te trekken. In zijn arrest nuanceert het Hof van Cassatie met name de nietigheidssanctie voor overeenkomsten met een ongeoorloofd voorwerp. Volgens het Hof van Cassatie blijft de overeenkomst immers in stand indien de ongeoorloofdheid van de overeenkomst wordt of kan worden ongedaan gemaakt, derwijze dat het doel dat de wet beoogt, wordt of kan worden bereikt (of de wet zich hiertegen verzet). Het hof van beroep te Antwerpen had dan ook rekening moeten houden met de regularisatiemogelijkheid alvorens te oordelen of er sprake is van een absolute nietigheid die niet door partijen kan gedekt worden.

Het Hof van Cassatie stelt in zijn arrest derhalve paal en perk aan het rechterlijk automatisme om aan de schending van een rechtsregel van openbare orde met absolute nietigheid te verbinden. Daarmee vormt het arrest een kentering in de rechtspraak. De nietigheid moet bijdragen tot de verwezenlijking van de doelstelling van de onderliggende geschonden regel. Een regularisatiemogelijkheid kan derhalve (weliswaar enkel voor de toekomst) toelaten om alsnog te voldoen aan de doelstelling van de onderliggende geschonden regel (de overeenstemming met de regelgeving inzake ruimtelijke ordening).

3. Laat het arrest vrij spel aan alle vastgoedcontracten met een stedenbouwkundig misdrijf tot voorwerp?

Een snelle en eenvoudige regularisatie van de bouwovertreding kan dus ook de nietigheid in een overeenkomst, die betrekking heeft op het vastgoed waarop de bouwovertreding betrekking had, regulariseren.

In casu ging het om een eerder beperkte overtreding op de afgeleverde stedenbouwkundige vergunning (niveauverschil van 8 cm) die bovendien snel en eenvoudig kon geremedieerd en geregulariseerd kon worden.

De vraag blijft uiteraard hoe rekbaar deze doelgebondenheid zal zijn. Dit zal geval per geval moeten worden bekeken en een afweging vergen tussen de doelstelling van de onderliggende miskende rechtsregel en de mogelijkheid om deze nietigheid te dekken (regulariseerbaarheid van de kwestieuze bouwovertreding).

Team

Related news

27.05.2020 NL law
Accountants advising in real estate transactions: be aware of penalties in mortgage deeds

Short Reads - The Court of Appeal of Arnhem-Leeuwarden ruled on 3 March 2020 that an accountant did not properly advise her client with respect to a sale of real estate (ECLI:NL:GHARL:2020:1875). In her research concerning the consequences of the sale, the accountant had failed to properly review the contracts between the seller and the financier of the real estate. The accountant had therefore acted unlawfully.

Read more

14.05.2020 NL law
Wijziging NOW: voorafgaande instemming over openbaarmaking in NOW op gespannen voet met de Awb en de Wob

Short Reads - Op 2 april 2020 is de Tijdelijke noodmaatregel overbrugging voor behoud van werkgelegenheid (“NOW”) in werking getreden. De regeling is snel tot stand gekomen als maatregel tegen de nadelige gevolgen van de corona-crisis. In de praktijk bleek dat de regeling onvolkomenheden bevat en wijzigingen en aanvullingen nodig zijn. Op 4 mei 2020 is een regeling tot wijziging van de NOW gepubliceerd in de Staatscourant.

Read more

20.05.2020 NL law
Stibbe in Amsterdam answers questions from consumers, small business foundations and NGOs about the coronavirus [updated]

Inside Stibbe - In a special Q&A (in Dutch), lawyers from our Amsterdam office share their legal expertise and strive to provide answers to questions put to us by consumers, self-employed persons, enterprises large and small, foundations and NGOs as a result of the corona crisis.

Read more

13.05.2020 NL law
Een klein jaar na de PAS-uitspraken: wanneer zijn stikstofrelevante activiteiten toelaatbaar?

Short Reads - Ontwikkelingen in de rechtspraak hebben niet stil gestaan sinds de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (‘Afdeling’) eind mei 2019 de bekende PAS-uitspraken deed. De Afdeling heeft in een aantal belangwekkende uitspraken enige lijnen uitgezet. In dit blogbericht zetten wij een aantal uitspraken op een rij. Daarbij richten wij ons op de vraag wanneer stikstofrelevante activiteiten na de PAS-uitspraken toelaatbaar zijn.

Read more

This website uses cookies. Some of these cookies are essential for the technical functioning of our website and you cannot disable these cookies if you want to read our website. We also use functional cookies to ensure the website functions properly and analytical cookies to personalise content and to analyse our traffic. You can either accept or refuse these functional and analytical cookies.

Privacy – en cookieverklaring