Short Reads

Afdeling onderstreept belang van onderzoek naar harde plancapaciteit bij toestaan van nieuwe stedelijke ontwikkeling en geeft daarvan definitie

Afdeling onderstreept belang van onderzoek naar harde plancapaciteit

Afdeling onderstreept belang van onderzoek naar harde plancapaciteit bij toestaan van nieuwe stedelijke ontwikkeling en geeft daarvan definitie

06.09.2019 NL law

De Ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening en houdt de verplichting in om bij het toestaan van een nieuwe stedelijke ontwikkeling te motiveren dat daaraan behoefte bestaat. Hiermee wordt beoogd leegstand en onnodige bebouwing te voorkomen en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. Onlangs is over dit onderwerp een Kamerbrief van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties verschenen naar aanleiding van onderzoek naar de werking van de Ladder voor woningbouw.

Er is inmiddels een veelheid aan jurisprudentie beschikbaar over de wijze waarop een behoefteonderzoek moet plaatsvinden om in overeenstemming te zijn met de Ladder. In een tussenuitspraak van 22 mei 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:1668) die wij in dit blogbericht bespreken bevestigt de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State haar eerdere jurisprudentie (bijvoorbeeld ECLI:NL:RVS:2016:24) dat bij het behoefteonderzoek de harde plancapaciteit leidend is. De Afdeling overweegt in deze uitspraak voor het eerst (!) expliciet dat bij de harde plancapaciteit moet worden betrokken: het vergelijkbare aanbod dat op basis van onherroepelijke planologische besluiten toelaatbaar is, ook als het aanbod niet is gerealiseerd en de kans op realisatie gering is. Interessant is bovendien het oordeel van de Afdeling dat  bij een aanzienlijke overcapaciteit de kwalitatieve meerwaarde van een ontwikkeling niet zonder meer de behoefte aan die ontwikkeling kan rechtvaardigen.

Moet bij de harde plancapaciteit ook het aanbod worden betrokken dat waarschijnlijk nooit zal worden gerealiseerd?

In de uitspraak van 22 mei 2019 ligt een bestemmingsplan voor dat in 2017 door de gemeenteraad van Breda ("Raad") was vastgesteld om het bestaande viersterrenhotel "Hotel Mastbosch" uit te breiden met 53 kamers, een sauna, een fitnessruimte en ruimere parkeermogelijkheden. Een van de vragen die bij de Afdeling voorligt is, of de Raad de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling wel voldoende heeft onderbouwd. Artikel 3.1.6. lid 2 Bro verplicht de Raad immers in dit geval de behoefte aan de uitbreiding van het hotel te onderbouwen. Het gaat daarbij zowel om de kwantitatieve behoefte als aan de kwalitatieve behoefte. De kwantitatieve behoefte wordt bepaald door de ontwikkeling af te zetten tegen het bestaande aanbod. Met kwalitatieve behoefte wordt bedoeld de behoefte aan het specifieke karakter van de voorziene stedelijke ontwikkeling.

Om aan deze verplichting te voldoen had de Raad een behoefteonderzoek laten uitvoeren. Daarbij was echter geen rekening gehouden met alle initiatieven die in onherroepelijke planologische besluiten mogelijk worden gemaakt. Bij de behoefteraming was namelijk niet betrokken het hotelaanbod waarvan de kans op realisatie volgens de Raad minder dan 75% was.

Het gehele aanbod in onherroepelijke planologische besluitvorming is relevant

De Afdeling maakt korte metten met de behoefteraming en verwijst daarvoor naar haar uitspraak van 13 januari 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:24). Bij het behoefteonderzoek moet de harde plancapaciteit worden betrokken. Daaronder wordt verstaan het gehele aanbod aan – in dit geval – hotelkamers dat ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan voor de uitbreiding van Hotel Mastbosch in onherroepelijke planologische besluitvorming mogelijk is gemaakt.

Kan de kwalitatieve meerwaarde van de ontwikkeling een overaanbod rechtvaardigen?

De Raad had nog aangevoerd dat de uitbreiding van het hotel een zodanige kwalitatieve meerwaarde heeft ten opzichte van het bestaande aanbod, dat de overcapaciteit die ontstaat te rechtvaardigen is, maar deze grond slaagt ook niet. De Afdeling overweegt dat onvoldoende door de Raad duidelijk is gemaakt waarom het hotel zich in kwalitatief opzicht onderscheidt van het aanbod aan hotelkamers in de regio. Volgens de Afdeling neemt bij een aanzienlijk overschot de kans juist toe dat in de kwalitatieve behoefte reeds geheel of gedeeltelijk wordt voorzien door het andere aanbod aan hotelkamers. De Afdeling draagt de Raad op dit motiveringsgebrek in het besluit te herstellen.

Observaties

De Afdeling onderstreept met deze uitspraak het belang van het betrekken van de harde plancapaciteit bij het behoefteonderzoek dat is vereist op grond van artikel 3.1.6. lid 2 Bro. Het gehele aanbod in het relevante (markt)gebied dat beschikbaar is in onherroepelijke planologische besluitvorming is voor het behoefteonderzoek relevant. Dat geldt ook voor het aanbod dat nog niet is gerealiseerd en misschien ook nooit wordt gerealiseerd. Het belang van deze maatstaf wordt met de uitspraak die in dit blogbericht voorligt nog eens vergroot, doordat bij een fors overaanbod na een berekening met de harde plancapaciteit de kwalitatieve behoefte aan een ontwikkeling ook niet snel soelaas kan bieden. Hoe groter het overaanbod, hoe minder relevant de kwalitatieve meerwaarde is van een ontwikkeling, zo leiden wij af uit de voorliggende uitspraak. Dit wil overigens niet zeggen dat nooit wat op de harde plancapaciteit valt af te dingen. In een uitspraak van 14 februari 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:522) oordeelde de Afdeling namelijk dat een niet benutte wijzigingsbevoegdheid geen harde plancapaciteit is om rekening mee te houden. Bovendien kunnen wij ons voorstellen dat er situaties zijn waarbij de kwalitatieve behoefte aan een ontwikkeling gemakkelijker is aan te tonen. Bijvoorbeeld wanneer geen uitbreiding van een reeds bestaand hotel voorligt, maar een compleet nieuw hotel met een zodanig vernieuwend concept dat dit hotel een nieuwe vraag creëert.

Team

Related news

13.11.2019 NL law
Een strategisch actieplan voor het gebruik van AI door de overheid

Short Reads - Een paar jaren geleden hoorde je er nog nauwelijks over, maar nu kan je er bijna niet meer om heen: kunstmatige intelligentie, ook wel artificiële intelligentie (AI) genoemd.  AI verwijst naar systemen die intelligent gedrag vertonen door hun omgeving te analyseren en – met een zekere mate van zelfstandigheid – actie ondernemen om specifieke doelen te bereiken. Denk aan zelfrijdende auto's of slimme thermostaten. 

Read more

12.11.2019 EU law
Warranty & Indemnity Insurance: an increasingly popular insurance

Articles - A warranty & indemnity (W&I) insurance covers damage resulting from breaches of warranties given in the SPA by the seller. W&I insurance has been around for many years, but it has become increasingly popular in the last few years. According to Lockton, “recent statistics suggest that over 50% of corporate real estate transactions in Europe now use W&I insurance, a large driver for this has been the adoption of a EUR 1 cap on sellers’ liability under the SPA.”

Read more

13.11.2019 NL law
Billijker bestuursrecht met minder formele rechtskracht

Short Reads - De recente uitspraken van de Hoge Raad over de Groningse aardbevingsschade en die van de Afdeling bestuursrechtspraak over het terugvorderen van toeslagen voor kinderopvang hebben meer met elkaar te maken dan menigeen op voorhand zal denken. Zowel de Hoge Raad als de Afdeling kiest daarin namelijk – terecht – voor een verdere versoepeling van de leer van de formele rechtskracht van besluiten. Een leer die vaak wordt bekritiseerd vanwege de onnodig onbillijke uitkomsten daarvan in sommige zaken.

Read more

08.11.2019 BE law
Interview with Wouter Ghijsels on Next Gen lawyers

Articles - Stibbe’s managing partner Wouter Ghijsels shares his insights on the next generation of lawyers and the future of the legal profession at the occasion of the Leaders Meeting Paris where Belgian business leaders, politicians and inspiring people from the cultural and academic world will discuss this year's central theme "The Next Gen".

Read more

13.11.2019 NL law
Van Stint tot Fipronil: een schadefonds voor gedupeerden van voortvarend overheidsingrijpen in crisissituaties

Short Reads - Op donderdag 7 november 2019 was prof. mr. Pieter van Vollenhoven te gast bij ons op kantoor voor het seminar "Van Stint tot Fipronil: een schadefonds voor gedupeerden van voortvarend overheidsingrijpen in crisissituaties". In het sprekerspanel met o.a. Berthy van den Broek, Janet van de Bunt, Monique de Groot en Edwin Renzen en ook in de zaal waren de meesten duidelijk gecharmeerd van zo’n fonds Van Vollenhoven. Maar er blijven nog genoeg vragen over hoe zo’n fonds precies zou moeten worden ingericht.

Read more

07.11.2019 NL law
Symposium 'From Stint to Fipronil: a compensation fund for victims of energetic government intervention in crisis situations

Seminar - Stibbe is organising a symposium in Amsterdam on Thursday 7 November entitled 'From Stint to Fipronil: a compensation fund for victims of energetic government intervention in crisis situations'. During this symposium, Stibbe lawyer Tijn Kortmann and Prof. Pieter van Vollenhoven, alongside other experts,  will speak about the compensation fund which, according to van Vollenhoven, injured parties should be able to call upon if a decision by the government turns out to be too drastic.

Read more

Our website uses functional cookies for the functioning of the website and analytic cookies that enable us to generate aggregated visitor data. We also use other cookies, such as third party tracking cookies - please indicate whether you agree to the use of these other cookies:

Privacy – en cookieverklaring