Articles

Les baux pour les magasins pop-up bénéficient désormais d’une législation spécifique à Bruxelles

Les baux pour les magasins pop-up bénéficient désormais d’une législa

Les baux pour les magasins pop-up bénéficient désormais d’une législation spécifique à Bruxelles

15.07.2019 BE law

La Région bruxelloise a instauré un cadre législatif pour les baux commerciaux consentis pour une durée maximale d’un an et lève, ainsi, l’incertitude qui planait sur les commerces éphémères.

Après la Flandre et la Wallonie, c’est au tour de la Région bruxelloise d’instaurer un cadre législatif pour les commerces éphémères ou magasins pop-up.

Comme nous l’écrivions dans un précédent post, la législation existante sur les baux commerciaux ne vise que les contrats de neuf ans et ne correspondait dès lors pas à la nouvelle réalité économique des magasins éphémères qui n’ouvrent que pour de courtes périodes et disparaissent au bout de quelques jours, quelques semaines voire quelques mois.

L’ordonnance du 24 avril 2019 relative au bail commercial de courte durée détermine ainsi un cadre juridique pour l’exploitation d’une cellule commerciale pendant une durée inférieure à un an. Le législateur bruxellois espère que ce nouveau cadre servira de levier pour soutenir le développement du commerce urbain et lutter contre la vacance commerciale.

Les règles instaurées par l’ordonnance du 24 avril 2019 demeurent relativement similaires à celles prévues dans les décrets flamand et wallon, ce qui permet d’offrir aux acteurs du monde économique un nouveau cadre juridique dont ils connaissent déjà les principes.

A. Champ d’application

Tombent dans le champ d’application des règles relatives au bail commercial de courte durée toute « location de biens immobiliers ou de parties de biens immobiliers qui, conformément à une convention écrite entre parties, sont principalement utilisés par le preneur, au cours de la période de location, pour l'exercice d'un commerce au détail ou d'un artisanat, impliquant un contact direct entre le preneur et le public, et qui font l'objet d'un bail expressément conclu pour un délai égal à ou inférieur à un an ».

Tout bail commercial conclu, par écrit, pour une durée totale inférieure à un an tombe donc automatiquement dans le champ d’application des dispositions relatives au bail commercial de courte durée. Les critères pour déterminer si un contrat de bail à un caractère commercial sont les mêmes que dans la loi sur les baux commerciaux. Ainsi, la manière dont le contact entre l’exploitant du local et le public est établi ne constitue, par exemple, pas un élément pertinent pour apprécier si, de manière tacite ou expresse, le bail de courte durée peut être qualifié de commercial. 

B. Échéance et reconduction du bail 

Le bail est conclu pour une durée inférieure ou égale à un an et prend fin de plein droit à l’échéance du terme fixé, sans qu'une résiliation expresse ne soit nécessaire.

Contrairement à ce que prévoit la loi sur les baux commerciaux, le décret ajoute que le preneur n'a pas droit à une reconduction tacite du bail commercial de courte durée, en raison justement de la durée limitée du bail. Les parties peuvent néanmoins expressément convenir d’un renouvellement du bail, qui s’effectuera alors aux mêmes conditions de loyer que le bail initial et sans que la durée totale de la location ne puisse excéder un an.

Le bail est automatiquement échu de plein droit un an après l'entrée en vigueur du premier contrat, sauf accord écrit des parties. Si le bail de courte durée est prolongé de l'accord écrit des parties pour une durée supérieure à un an, celui-ci sera requalifié en bail commercial classique, régi par les dispositions ad hoc du Code civil, et sera réputé avoir été conclu pour une durée de neuf ans.

C. Résiliation anticipée

Le preneur peut, en tout temps, mettre fin au bail moyennant notification d’un préavis d’un mois par exploit d'huissier ou par courrier recommandé. Le préavis débute le premier jour du mois qui suit la signification de l'exploit d'huissier ou l'envoi recommandé. Le bailleur ne peut, quant à lui, mettre fin au bail unilatéralement.

Les parties peuvent également à tout moment, d’un commun accord établi par écrit, mettre fin au bail. Si elles le souhaitent, les parties peuvent également transformer le bail commercial de courte durée en bail commercial classique de neuf ans.

A moins qu'il n'en soit convenu autrement, le preneur n’a droit à aucune indemnité en cas de cessation contractuelle anticipée du bail, ni en cas d'une cessation anticipée.

D. Loyer et charges

Le loyer comprend tous les impôts fonciers, taxes locales et charges qui pèsent sur la propriété du bien loué, à moins que les parties n’en conviennent autrement.

Les charges de consommation propres à l'exploitation du bien immobilier sont à charge du preneur

E. Travaux et aménagements

Le preneur dispose du droit d’effectuer des travaux dans le bien loué. Ce droit est inspiré des règles applicables aux baux commerciaux classiques.

Sauf convention contraire écrite, le preneur peut effectuer toute transformation au bien loué qu’il juge utile pour son commerce, moyennant le respect de deux conditions : la sécurité, la salubrité et la valeur esthétique du bâtiment ne sont pas compromises et le bailleur en est informé par courrier recommandé avant le début des travaux. Le bailleur peut s’opposer aux travaux pour des justes motifs. Il dispose pour cela d’un délai de 10 jours ouvrables. A défaut, il est réputé avoir émis accord sur la réalisation de ces travaux.

Le bailleur peut, en outre, exiger que le preneur assure sa propre responsabilité de même que celle du bailleur et du propriétaire, tant vis-à-vis des tiers qu'entre eux, du chef des travaux entrepris par le preneur.

En cas de non-respect des conditions énoncées ci-dessus, le bailleur peut faire arrêter les travaux sur simple ordonnance du juge de paix.

Sauf convention contraire, le bailleur peut exiger, au terme du bail, la restitution du bien dans son pristin état. Si le bailleur conserve les travaux de transformation effectués, ils lui sont acquis sans indemnité.

F. Cession du bail et sous-location

En raison de la courte durée du bail et sauf en cas d'accord écrit, la sous-location n’est pas autorisée. La cession du bail n’est, quant à elle, autorisée en aucune circonstance.

G. Vente de l’immeuble

En cas de cession d’un bien loué tant à titre gratuit qu'à titre onéreux, le nouveau propriétaire est tenu de respecter les obligations du bail qui a date certaine.

H. Entrée en vigueur

Les règles relatives au bail commercial de courte durée sont entrées en vigueur le 19 mai 2019. Elles ne s’appliquent toutefois qu’aux baux contractés après cette date.
 

Team

Related news

27.07.2022 NL law
Actualiteiten Internationaal Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (IMVO) 

Short Reads - De aandacht voor (Internationaal) Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (“(I)MVO”) en Environmental, Social and Governance factoren (“ESG”) en verantwoording daarover blijft onverminderd groot. Wij zien op nationaal en Europees niveau tal van ontwikkelingen, zoals de publicatie van het voorstel voor een Europese Corporate Sustainability Due Diligence richtlijn. Wij stippen enkele Europese en nationale initiatieven aan. 

Read more

27.07.2022 NL law
Voortgangsbrief modernisering van het ondernemingsrecht

Short Reads - Op 27 juni 2022 zond de minister voor Rechtsbescherming een voortgangsbrief over de modernisering van het ondernemingsrecht naar de Tweede Kamer. De brief is een vervolg op eerdere brieven van zijn ambtsvoorgangers van eind 2018 (zie onze alert) en mei 2020 over dit onderwerp. In de voortgangsbrief gaat de minister in op de laatste stand van zaken van verschillende geplande en lopende wetgevingstrajecten op het terrein van het ondernemingsrecht.

Read more

27.07.2022 NL law
Registratie UBO's in het UBO-register: terugmelding, handhaving en sanctionering

Short Reads - Vennootschappen en andere juridische entiteiten hadden tot 27 maart 2022 voor de registratie van hun UBO’s (ultimate beneficial owners) bij het Nederlandse UBO-register. Het voldoen aan de UBO-registratie blijft actueel. Het overtreden van bepalingen betreffende de UBO-registratie kan terugmeldingen, handhaving en sanctionering tot gevolg hebben.

Read more

27.07.2022 NL law
Wetsvoorstel digitale oprichting besloten vennootschappen

Short Reads - Op 21 april 2022 is het wetsvoorstel tot implementatie van de richtlijn met betrekking tot het gebruik van digitale instrumenten en processen in het kader van het vennootschapsrecht bij de Tweede Kamer ingediend. Het wetsvoorstel stelt wijzigingen voor in Boek 2 BW en de Wet op het notarisambt. Een gedeelte van de richtlijn wordt afzonderlijk geïmplementeerd in het Handelsregisterbesluit 2008. Het wetsvoorstel is slechts van toepassing op EU-onderdanen. Dit in tegenstelling tot het voorontwerp waaronder ook niet-EU-onderdanen vielen.

Read more

21.07.2022 NL law
Dutch Supreme Court decides against the pledgeability of non-transferable claims

Articles - Lawyers occasionally wonder how the law ended up as it is. We had that experience after the Dutch Supreme Court’s decision of 1 July 2022 (Rabobank/Ten Berge q.q.; ECLI:NL:HR:2022:984), regarding the possibility or impossibility of pledging a claim. The Supreme Court decided that claims that have been made non-transferable under property law in a contractual agreement between a creditor and a debtor, cannot be pledged either.

Read more