Short Reads

De concurrent, de Ladder voor duurzame verstedelijking en relativiteit. Raad van State kiest voor ruime interpretatie van het begrip ‘relevante leegstand’

De concurrent, de Ladder voor duurzame verstedelijking en relativiteit. Raad van State kiest voor ruime interpretatie van het begrip ‘relevante leegstand’

De concurrent, de Ladder voor duurzame verstedelijking en relativiteit. Raad van State kiest voor ruime interpretatie van het begrip ‘relevante leegstand’

08.10.2015 NL law

Een concurrent die stelt dat een bestemmingsplan in strijd met de Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 lid 2 Bro) is vastgesteld moet aantonen dat de nieuwe ontwikkeling tot relevante leegstand zal kunnen leiden. Doet een concurrent dat niet dan loopt deze het risico dat zijn beroep strandt op het relativiteitsvereiste.

 

Op 20 mei 2015 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (“de Afdeling“) de relativiteitseis verder aangescherpt. Zij heeft geoordeeld dat het enkele feit dat de nieuwe ontwikkeling leidt of kan leiden tot een daling van omzet en inkomsten van de concurrent – met als gevolg beëindiging van de bedrijfsactiviteiten en daardoor tot leegstand – onvoldoende is voor het aannemen van ‘relevante’ leegstand.

Van relevante leegstand kan wel sprake zijn indien als gevolg van de ruimtelijke ontwikkeling het bedrijfsgebouw van de concurrent dermate bijzondere bouwkundige dan wel locatie-specifieke eigenschappen bezit dat andersoortig gebruik – al dan niet door transformatie – niet of onder zeer bezwarende omstandigheden tot de mogelijkheden behoort. Ook kan sprake zijn van  relevante leegstand indien er leegstand ontstaat als gevolg van de nieuwe ontwikkeling in de omgeving van de concurrent.

Op 9 september 2015 heeft de Afdeling geoordeeld dat relevante leegstand in de omgeving van de concurrent moet worden beoordeeld aan de hand van de vraag of sprake kan zijn van aantasting van het ondernemersklimaat van de concurrent.

Van aantasting van het ondernemersklimaat is in elk geval sprake indien de concurrent in de buurt van de nieuwe ontwikkeling is gevestigd en hij betoogt dat het pand van de concurrerende ontwikkeling leeg kan komen te staan. Die leegstand kan immers tot verloedering leiden. De tweede situatie doet zich voor indien de nieuwe ontwikkeling juist wel succesvol is en een van twee (of meerdere) in elkaars nabijheid gevestigde concurrenten uit de markt drukt. In dat geval wordt de ene concurrent geconfronteerd met leegstand in het pand van de andere concurrent.

Over beide uitspraken verschenen op 26 mei 2015 en 10 september 2015 reeds blogberichten op www.stibbeblog.nl.

De vraag die nog antwoord behoefde, was of de omvang van de relevante leegstand moet worden bepaald aan de hand van het verlies aan aanbod van identieke winkels (bijvoorbeeld supermarkt-supermarkt). Of dat bij de bepaling van relevante leegstand, ook het aanbod van winkels in aanpalende branches (supermarkt- speciaalzaken) moet worden betrokken. Op 7 oktober 2015 heeft de Afdeling deze vraag beantwoord en geoordeeld dat het begrip ‘relevante leegstand’ zo moet worden uitgelegd dat de beoordeling van het verlies aan aanbod niet beperkt is tot het verlies van aanbod van identieke winkels. Van belang is of er sprake is van overlappend aanbod van andere winkels.

Casus

Bij besluit van 10 december 2013 had het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Oldebroek (“het college“) aan Arlan Groep B.V. op grond van art. 2.12 eerste lid, aanhef en onder a ten derde Wabo een omgevingsvergunning verleend voor het oprichten van een supermarkt, winkels, twaalf appartementen en  de aanleg van een parkeerterrein en inrit. Tegen dit besluit heeft een concurrent, die een supermarkt in Oldebroek exploiteert, rechtsmiddelen aangewend. De concurrent betoogt dat dat het college niet heeft aangetoond dat de vergunde supermarkt voorziet in een actuele regionale behoefte. De concurrent vreest dat de vestiging van de concurrerende supermarkt tot gevolg heeft dat één of meerdere supermarkten en omliggende speciaalzaken zullen moeten sluiten, hetgeen gevolgen heeft voor het woon-, leef- en ondernemersklimaat ter plaatse.

Het college verweert zich met de stelling dat de concurrent aannemelijk moet maken gemaakt dat de nieuwe supermarkt zal kunnen leiden tot relevante leegstand van identieke zaken, te weten supermarkten. De mogelijke leegstand van de speciaalzaken volgens het college niet relevant.

Uitspraak Afdeling

De Afdeling gaat niet mee in de redenering van het college en oordeelt dat de concurrent aannemelijk heeft gemaakt dat de nieuwe supermarkt tot leegstand zal kunnen leiden en dat die leegstand relevant kan zijn voor het ondernemersklimaat in de directe omgeving van de winkel van de concurrent. Dat de leegstand niet slechts betrekking heeft op een supermarkt maar ook op speciaalzaken doet daaraan niet af, nu ook in de speciaalzaken die rondom de supermarkten zijn dan wel worden gevestigd, dagelijkse boodschappen kunnen worden gedaan.

Lessen voor de praktijk

Uit de uitspraak kan worden afgeleid dat bij het bepalen van de omvang van de relevante leegstand ook de potentiële leegstand van niet identieke detailhandelsvestigingen in aanmerking moet worden genomen. Voorwaarde is wel dat (ten minste) een deel van het assortiment overlapt. Welk percentage van het assortiment moet overlappen is nog niet duidelijk.

Het verdient dus aanbeveling om het onderzoek naar de gevolgen van een nieuwe ontwikkeling voor de relevante leegstand niet te beperken tot de identieke winkels.

Het bericht ‘De concurrent,  de Ladder voor duurzame verstedelijking en relativiteit. Raad van State kiest voor ruime interpretatie van het begrip ‘relevante leegstand‘ is een bericht van Stibbeblog.nl.

 

Team

Related news

20.04.2018 NL law
Impact of the Energy Transition Act (wet VET) on the activities of system operators and energy suppliers

Short Reads - Legislative background On 22 December 2015, the Dutch Senate rejected the legislative proposal "STROOM", which included provisions to effectuate the Dutch Energy Agreement (Energieakkoord), by the narrowest of margins. Subsequently, a substantively similar legislative proposal, the Energy Transition Act (wet VET) was tabled and then shelved, as it was declared "controversial" by the Dutch House of Representatives, meaning that debate on the proposal was postponed until the new Dutch government was in office.

Read more

20.04.2018 NL law
De harmonisering van milieuzones

Short Reads - Een dik jaar geleden schreven wij hier op het Stibbeblog over de eerste uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State over een milieuzone (Afdeling bestuursrechtspraak laat de Utrechtse milieuzone in stand). Wij voorspelden toen 388 verschillende milieuzones in Nederland. Ook de staatssecretaris van Infrastructuur en Waterstaat erkende dat gevaar en schreef in een kamerbrief van 5 april 2018 over de harmonisering van milieuzones. Wij staan daar in dit blog kort bij stil.

Read more

Our website uses cookies: third party analytics cookies to best adapt our website to your needs & cookies to enable social media functionalities. For more information on the use of cookies, please check our Privacy and Cookie Policy. Please note that you can change your cookie opt-ins at any time via your browser settings.

Privacy – en cookieverklaring