Short Reads

Salami-tactiek niet mogelijk om aan de Ladder te ontkomen, tien woningen geen stedelijke ontwikkeling?

Salami-tactiek niet mogelijk om aan de Ladder te ontkomen, tien woningen geen stedelijke ontwikkeling?

Salami-tactiek niet mogelijk om aan de Ladder te ontkomen, tien woningen geen stedelijke ontwikkeling?

04.03.2015 NL law

De Ladder voor duurzame verstedelijking moet worden toegepast als een ruimtelijk besluit voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Voor woningbouw ligt de “benedengrens” tot nu toe op 14 woningen. In een recente uitspraak oordeelde de Afdeling dat een bestemmingsplan dat tien woningen mogelijk maakt, als een nieuwe stedelijk ontwikkeling moet worden aangemerkt, omdat deze woningbouw onderdeel is van een groter woningbouwproject.

Stedelijke ontwikkeling: bouwmogelijkheden van enige omvang

Als een ruimtelijk besluit, zoals een bestemmingsplan of een omgevingsvergunning met een goede ruimtelijke onderbouwing, voorziet in nieuwe planologische bouwmogelijkheden, dan kwalificeren deze bouwmogelijkheden in beginsel als een “stedelijke ontwikkeling” als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 aanhef en onder i Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Consequentie daarvan is dat dan de plantoelichting een verantwoording aan de Ladder moet bevatten (artikel 3.1.6 lid 2 Bro).

Het moet wel gaan om bouwmogelijkheden van enige omvang. Zeer kleinschalige bebouwingsmogelijkheden of functiewijzigingen “sec” die niet voorzien in een toename van het ruimtebeslag (zie daarover mijn vorige blogbericht), kwalificeren niet als een stedelijke ontwikkeling. In dat geval hoeft de Ladder niet te worden toegepast.

Bouwmogelijkheden die wel en die niet als stedelijke ontwikkeling kwalificeren

Uit Afdelingsjurisprudentie blijkt dat de vraag wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in grote mate casuïstisch wordt beantwoord. Zo heeft de Afdeling uitgemaakt dat de volgende ontwikkelingen niet als nieuwe stedelijke ontwikkeling kwalificeren: drie burgerwoningen en een bedrijfswoningdrie woningen rechtstreeks en drie woningen met een wijzigingsbevoegdheidvier woningenzeven woningen;acht woningen; en enkele gebouwen voor verblijfsrecreatieeen bedrijfsgebouw met een oppervlakte van maximaal 400 m² binnen een plandeel met de bestemming “Bedrijf” met een oppervlakte van ongeveer 2.360 m².

Wel als nieuwe stedelijke ontwikkeling werd gekwalificeerd: een supermarktveertien woningen; en vijftien woningen.

Afdelingsuitspraak van 4 maart 2015

In de Afdelingsuitspraak van 4 maart 2015 is aan de orde het bestemmingsplan “BovenBerkel I, 4e herziening bestemmingsplan Groenzone, Berkel-Pijnacker” van de gemeente Lansingerland. Het bestemmingsplan voorziet in de bouw van tien woningen, waarvan twee met een wijzigingsbevoegdheid. Appellanten komen op tegen de wijzigingsbevoegdheid en betogen dat de Ladder niet in acht is genomen bij het opnemen van de wijzigingsbevoegdheid.

De Afdeling stelt zich eerst de vraag of met de wijzigingsbevoegdheid (en met de tien woningen als geheel) wel wordt voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De wijzigingsbevoegdheid voorziet immers slechts in twee woningen, wat lager is dan wat in de Afdelingsjurisprudentie tot nu toe werd vereist om sprake te doen zijn van een ladderplichtige stedelijke ontwikkeling. Dat geldt ook voor de tien woningen als geheel.

De Afdeling komt niettemin tot het oordeel dat met het bestemmingsplan wordt voorzien in een stedelijke ontwikkeling. Dat is niet het geval vanwege de met de wijzigingsbevoegdheid mogelijk gemaakte twee woningen, noch vanwege het aantal van tien woningen in totaal, maar door de samenhang van die tien woningen met een groter woningbouwproject. In de plantoelichting staat namelijk dat de in het bestemmingsplan voorziene woningen de eerste woningen zijn van in totaal 72 woningen, waarvan 52 in de gemeente Lansingerland. Eerder, op 31 maart 2011, heeft de raad ingestemd met het voornemen deze 52 woningen mogelijk te maken. Op 31 mei 2012 heeft de raad voorts ingestemd met de stedebouwkundige kaders voor de ontwikkeling van deze woningen. Dan overweegt de Afdeling:

Onder deze omstandigheden zijn de in het plan voorziene woningen, waaronder de met toepassing van de wijzigingsbevoegdheid voorziene woningen, onderdeel van een woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en i, van het Bro. De in het plan met toepassing van de wijzigingsbevoegdheid voorziene ontwikkeling is onderdeel van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in deze bepaling van het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro van toepassing is op de in het plan opgenomen wijzigingsbevoegdheid.

Observaties

  • Tien woningen kwalificeren niet als een stedelijke ontwikkeling.
  • Een bestemmingsplan dat voorziet in onvoldoende woningen om te kwalificeren een nieuwe ontwikkeling, kan niettemin “Ladderplichtig” zijn indien de woningbouw die met dat bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt onderdeel is van een groter woningbouwproject waarvoor afzonderlijke ruimtelijke besluiten worden genomen.
  • Er is hier een parallel met de jurisprudentie over toepassing van de zogenoemde “salami”-tactiek om te ontkomen aan een m.e.r.-(beoordelings)plicht. In het kort geldt dat indien een project of plan dat voorziet in een programma dat uitkomt boven een drempelwaarde zoals opgenomen in de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage, dat project m.e.r.-(beoordelings)plichtig of dat plan m.e.r.-plichtig is.

Een manier om te bewerkstelligen dat een project of plan onder de relevante drempelwaarde blijft, is het opknippen van dat project of plan over verschillende ruimtelijke besluiten waarbij ieder ruimtelijk besluit voorziet in een programma dat lager is dan de relevante drempelwaarde.

De Afdeling ziet deze “salami”-taktiek echter als verboden opknippen, indien een los besluit samen met andere besluiten als één m.e.r-(beoordelings)plichtige activiteit moet worden gezien. De Afdeling gaat dan na of de betrokken ontwikkelingen als fasen van dezelfde activiteit moeten worden aangemerkt (voorzienbaarheid) of dat de activiteiten zodanig met elkaar samenhangen dat deze in het kader van de m.e.r.-(beoordelings)plicht als één activiteit moeten worden aangemerkt (samenhang). Indien voldaan wordt aan het voorzienbaarheids- of samenhangcriterium, dan dient een m.e.r.(-beoordeling) te worden verricht bij het eerste ruimtelijke besluit voor het gehele programma waarin ook met de andere ruimtelijke besluiten wordt voorzien.

De Afdelinguitspraak van 4 maart 2015 suggereert dat deze lijn van denken ook relevant is voor het kwalificeren van een ontwikkeling als nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Deze en andere kwesties komen ook aan de orde tijdens het seminar ‘Toepassing Ladder voor duurzame verstedelijking: lessen uit de praktijk’, dat Stibbe met Bureau Stedelijke Planning op 10 maart 2015 organiseert.

Het bericht ‘Salami-tactiek niet mogelijk om aan de Ladder te ontkomen, tien woningen geen stedelijke ontwikkeling? ‘ is een bericht van Stibbeblog.nl.

 

Related news

23.05.2018 NL law
De Wet terugvordering staatssteun komt eraan: inwerkingtreding op 1 juli 2018 / FAQ: wat is het sanctieregime van het staatssteunrecht?

Short Reads - Op 1 juli 2018 treedt de langverwachte Wet terugvordering staatssteun in werking. Deze wet voorziet in een nationale grondslag voor bestuursorganen om onterecht toegekende staatssteun te kunnen terugvorderen. Deze wet is essentieel voor de overheidspraktijk en ontvangers van overheidsgelden. In dit blog wordt een uitleg gegeven van staatssteun en de nieuwe wetgeving, inclusief een aantal onvolkomenheden in de nieuwe wet.

Read more

23.05.2018 EU law
Onafwendbaar Europees verbod op aantal pesticiden op basis van neonicotinoïden: wat doet België?

Articles - Sommige pesticiden op basis van neonicotinoïden blijken ware “bijenkillers” te zijn. Dit werd recentelijk opnieuw bevestigd door het EFSA. Een Europees verbod lijkt dan ook onafwendbaar. De meerderheid van de EU-lidstaten keurde alvast in het expertencomité een voorstel goed om pesticiden op basis van de drie belangrijkste neonicotinoïden sterk aan banden te leggen. België onthield zich en wenst een uitzonderingsregeling te bekomen voor de bieten- en koolzaadsector. België lijkt dus te zullen moeten kiezen tussen bijen of bieten… of is het toch allemaal niet zo zwart-wit?

Read more

11.05.2018 BE law
Bodemattest als opschortende voorwaarde: Hof van Cassatie staat dit gedeeltelijk toe

Articles - In een arrest van 22 maart 2018 schept het Hof van Cassatie enige klaarheid over het gebruik van opschortende voorwaarden die gaan over de informatieplicht met betrekking tot de bodem van een onroerend goed. Het principe van de opschortende voorwaarde gekoppeld aan het verkrijgen van een bodemattest wordt aanvaard, maar de uitwerking dient in lijn te zijn met de doelstelling van het Bodemdecreet.

Read more

Our website uses cookies: third party analytics cookies to best adapt our website to your needs & cookies to enable social media functionalities. For more information on the use of cookies, please check our Privacy and Cookie Policy. Please note that you can change your cookie opt-ins at any time via your browser settings.

Privacy – en cookieverklaring