Articles

Administrative Law & Real Estate

Administrative Law & Real Estate

Administrative Law & Real Estate

01.06.2012 NL law

Een voorbehoud van instemming van het bestuur biedt de overheid niet altijd de verwachte bescherming in onderhandelingen met een private partij.

Waar gaat het om?
Door een recent arrest van de Hoge Raad is het riskanter geworden voor gemeenten, provincies en andere overheden om te onderhandelen onder voorbehoud van instemming van het college van burgemeester en wethouders, gedeputeerde staten of een ander bestuursorgaan. Het blijkt namelijk mogelijk dat er een overeenkomst met een private partij tot stand komt, ondanks het feit dat een voorbehoud van instemming van het college is gemaakt en het college besluit niet met de voorgelegde overeenkomst in te stemmen.

Het arrest van 1 juni 2012
In het hier besproken arrest onderhandelde een gemeente vanaf mei 2007 met een ontwikkelaar over de vestiging van een tijdelijke supermarkt in afwachting van de realisatie van een definitieve supermarkt. De onderhandelingen werden gevoerd door ambtenaren van de gemeente. De advocaten van partijen wisselden conceptovereenkomsten uit. In deze concepten stond onder meer de volgende tekst: "Deze overeenkomst is aangegaan onder de opschortende voorwaarde van instemming door het College".

Omdat partijen er niet uitkomen, start de ontwikkelaar in februari 2008 een kort geding, waarbij de rechter de gemeente veroordeelt door te onderhandelen. Terwijl het hoger beroep bij het gerechtshof loopt, bereiken de ambtenaren in september 2009 met de ontwikkelaar alsnog overeenstemming over de tekst van een conceptovereenkomst. Deze wordt in oktober 2009 ter goedkeuring voorgelegd aan het college. Het college besluit pas in te stemmen met de overeenkomst als daarin twee nadere voorwaarden worden opgenomen. De ontwikkelaar accepteert deze nadere voorwaarden niet en vordert nakoming van de conceptovereenkomst waarover op ambtelijk niveau in september 2009 overeenstemming was bereikt.

Het gerechtshof vindt dat men op zichzelf niet te snel moet aannemen dat een gemeente gebonden is aan een overeenkomst die nog instemming behoeft van het college. Toch is dat volgens het gerechtshof hier wel het geval, ondanks het feit dat het college met de overeenkomst niet (onvoorwaardelijk) had ingestemd. Het hof beargumenteert deze beslissing aan de hand van allerlei omstandigheden, onder meer dat de onderhandelaars na twee jaar onderhandelen het standpunt van het college geacht worden te kennen. Daarom hoefde de ontwikkelaar er niet meer op te rekenen dat het college nog aanvullende voorwaarden zou stellen. De gemeente gaat tegen die beslissing in cassatie bij de Hoge Raad, maar die acht de redenering van het hof niet onbegrijpelijk.

Hoe ongewenste gebondenheid te voorkomen?
Het arrest van de Hoge Raad laat zien dat de gebruikelijke opschortende voorwaarde van instemming van het college niet altijd de bescherming biedt die je zou verwachten. Het is daarom belangrijk deze formulering aan te scherpen. De meest veilige weg is om eerst gezamenlijk een 'letter of intent' (LOI) te tekenen voordat de onderhandelingen over de te sluiten overeenkomst beginnen. In die LOI kan worden bepaald dat er geen enkele juridische binding ontstaat voordat er sprake is van een door beide partijen ondertekende overeenkomst. Ook kunnen in een LOI afspraken worden gemaakt over het onderhandelingsproces en de mogelijkheid om de onderhandelingen af te breken. Ook hier is een goede juridische formulering natuurlijk een vereiste.
 

Team

Related news

20.06.2018 NL law
Op weg naar één Europese spoorwegruimte: de aanpassing van de Nederlandse wetgeving aan het Europese recht

Articles - Het zogenaamde 'Vierde Spoorwegpakket' zal belangrijke gevolgen hebben voor de Europese spoorwegruimte. De Nederlandse regering maakt goede vaart met de aanpassing van het nationale recht aan de eisen die uit het Vierde Spoorwegpakket voortvloeien. Inmiddels is een daartoe strekkend wetsvoorstel aanhangig bij de Tweede Kamer. De vaste commissie voor Infrastructuur en Waterstaat heeft eind vorige maand het verslag van haar bevindingen ten aanzien van het wetsvoorstel uitgebracht.

Read more

20.06.2018 BE law
Boskaart en betonstop: wat brengt de zomer?

Articles - Op een zucht van het zomerreces heeft de Vlaamse Minister van Omgeving toch nog een aantal stevige dossiers op haar bureau. Behalve de felbesproken boskaart en het aan de betonstop gelinkte instrumentendecreet, is het ook uitkijken naar een reactie op een aantal uitspraken van het Hof van Justitie over de milieueffectenbeoordeling van plannen en programma's. Een stand van zaken.

Read more

20.06.2018 NL law
Naar een volwaardig recht op toegang tot de rechter en een eerlijk proces onder het EVRM?

Articles - Het recht op een toegang tot de rechter en een eerlijk proces van artikel 6 EVRM is één van de hoekstenen van dit verdrag. Naast strafzaken en zaken over bestuurlijke boetes vallen de meeste andere geschillen onder het toepassingsbereik van deze bepaling. Dit omdat er volgens de autonome Straatsburgse uitleg al snel sprake is van een geschil over de vaststelling van ‘civil rights and obligations’ als bedoeld in artikel 6 EVRM.

Read more

13.06.2018 NL law
B&W zijn niet bevoegd om een ontwerp verklaring van geen bedenkingen op te stellen in het kader van een projectomgevingsvergunning

Articles - De gemeenteraad is bevoegd tot het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen (vvgb) in het kader van een omgevingsvergunning voor planologisch strijdig gebruik als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 aanhef sub a en onder 3 Wabo (de projectomgevingsvergunning). Hoewel de bevoegdheid tot verlening van een dergelijke vergunning berust bij het college van burgemeester en wethouders, is het college niet bevoegd een ontwerpbesluit voor de vvgb voor te bereiden en ter inzage te leggen. Dit volgt uit een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 9 mei 2018.

Read more

Our website uses cookies: third party analytics cookies to best adapt our website to your needs & cookies to enable social media functionalities. For more information on the use of cookies, please check our Privacy and Cookie Policy. Please note that you can change your cookie opt-ins at any time via your browser settings.

Privacy – en cookieverklaring