Articles

Nieuw tijdperk voor Vlaamse woonreserves aangebroken

Stibbe - Vlaamse woonreserves nooit meer hetzelfde

Nieuw tijdperk voor Vlaamse woonreserves aangebroken

04.10.2018 BE law

De Vlaamse regering beoogt het wettelijk kader in de zogenaamde "woonresergebieden" (waaronder de woonuitbreidingsgebieden) grondig te wijzigen. Ofwel krijgen de gebieden de volwaardige status als woongebied, ofwel krijgen ze een andere bestemming dan wonen. De regeling laat toe om gemeenten voor een openruimtebestemming te laten kiezen.

Hierna een overzicht van het voorstel van de Vlaamse regering en de reactie van de adviesraden op het voorstel.

Het principe: woonuitbreidingsgebieden als toekomstreserve

De woonuitbreidingsgebieden zijn gebieden die al in de gewestplannen in de jaren '70 zijn ingetekend. Ze zijn in de gewestplannen traditioneel aangeduid met wit-rode ruitjes:

Gewestplan

Deze gebieden zijn bestemd voor groepswoningbouw zolang de overheid de ordening ervan niet heeft uitgewerkt. Ze maken deel uit van het juridisch woonaanbod, maar in vergelijking met de woongebieden (rode kleur op gewestplan) kunnen zij niet zo gemakkelijk worden ontwikkeld.

Naast de woonuitbreidingsgebieden bestaan ook zeer gelijkaardige gebieden, zoals woonaansnijdingsgebieden. Ook daar geldt dat zij als reserve dienen zolang de overheid er niet verder over heeft beslist. Als verzamelterm voor deze gebieden zal binnenkort de term "woonreservegebieden" gelden.

Toch zijn gaandeweg verschillende uitzonderingen toegelaten in de woonreservegebieden. Zo was, mits een principieel akkoord van de deputatie van de bevoegde provincie, toch ontwikkeling van een woonuitbreidingsgebied mogelijk. Ook sociale woonorganisaties konden, mits verschillende voorwaarden, toch tot ontwikkeling overgaan.

Druk op huidige regime

De regels rond het aansnijden van woonreservegebieden, zijn complex. Voorts bleek de praktijk ook meer toe te laten dan specifiek was voorzien. Met name was het niet onoverkomelijk om voor nog niet bebouwde "restpercelen" binnen het woonuitbreidingsgebied een vergunning te bekomen, onder de redenering dat de ordening in de praktijk al aanwezig was. Dit standpunt werd in rechtspraak echter - met succes - betwist.

Vandaag bestaande woningen in woonuibreidingsgebied voldoen strikt genomen niet aan de toepasselijke bestemmingsvoorschriften. Ze zijn als zonevreemd te beschouwen (zie verdere toelichting daaromtrent hier). In die redenering kunnen dergelijke woningen zich enkel op zonevreemde basisrechten van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening beroepen, wat beperkend werkt.

Beleidsmatig is het de bedoeling om, in navolging van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, te evolueren naar de neutralisatie van het slecht gelegen woonaanbod. De voorkeur gaat uit naar gebieden met een hoge "knooppuntwaarde", d.w.z. waar een hoog voorzieningenniveau aanwezig is en dichtbij collectief vervoer. De huidige bestemmingsvoorschriften voor woonreservegebieden belemmeren blijkbaar deze evolutie.

De oplossing: ingrijpen

Stap 1: uitschakeling geldende bestemmingsvoorschriften

De Vlaamse regering legde op de ministerraad van 20 juli 2018 een oplossing op tafel.

De oplossing oogt radicaal: van zodra het voorgestelde decreet in werking treedt, is er geen toepassing meer mogelijk van de geldende bestemmingsvoorschriften voor de woonreservegebieden. 

Het blijft nog wel mogelijk voor een gemeente om een woonreservegebied, op basis van een beleidsvisie, om te zetten naar een daadwerkelijk woongebied. Daarvoor is een planprocedure nodig.

De uitzonderingsregels voor sociale woonorganisaties blijft ook bestaan, al geldt een bijkomende voorwaarde. Immers, de sociale woonorganisatie moet de projectgronden op datum van 1 januari 2019 in eigendom hebben.

Het principieel akkoord van de deputatie verdwijnt daarentegen volledig. Er geldt overgangsrecht voor de bestaande principiële akkoorden (bekomen of in aanvraag).

Stap 2: wat nu?

Ofwel: statuut van woongebieden

In vier gevallen krijgen gronden binnen woonreservegebieden automatisch het statuut van woongebieden zoals voorzien in de gewestplanvoorschriften. Samengevat gaat het om:

  1. al geordenende gebieden (waarvoor geen bijzonder plan van aanleg geldt, maar wel een niet-vervallen omgevingsvergunning voor groepswoningbouw / niet-vervallen omgevingsvergunning  voor verkavelen);
  2. niet-geordende gebieden, met hoofdzakelijk vergunde of vergund geachte bestaande (dus gebouwde) woningen;
  3. "restpercelen" (aaneengesloten onbebouwde percelen, langs voldoende uitgeruste weg of ontsluitbaar, max. 2.500 m²);
  4. gebieden waarvoor een definitief gemeentelijk ruimtelijk beleidsplan gebiedsgericht bepaalt dat ze als woongebied kunnen ontwikkeld worden.

De eerste twee gevallen beogen het zonevreemd karakter weg te nemen. Elk van de uitzonderingen beoogt gewenste ontwikkelingen (functionele vermenging, ruimtelijk rendement ...) mogelijk te maken. Er is bovendien rekening te houden met verschillende randvoorwaarden.

Ofwel: herbestemming na gemeentelijk voorstel

In andere gevallen, dient de bevoegde gemeente de ontwikkelingsperspectieven in een voorstel te formuleren. Dat voorstel is onderworpen aan inspraak en aan een advies van de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening. Vervolgens geeft ook de deputatie een advies en keurt de Vlaamse regering goed dan wel af.

Er zijn drie keuzes voor een gemeente. Schematisch ziet het er als volgt uit:

Traject WRG

Randbemerkingen van de adviesraden

Op 26 september 2018 verleenden de gespecialiseerde adviesraden hun advies over de voorgestelde wijzigingen. 

De adviezenraden vinden het een goede zaak dat een voorstel is uitgewerkt voor gedifferentieerde aansnijding van woonreservegebieden.

Tegelijk formuleren de adviesraden een aantal strategische bemerkingen. Inzake juridische robuustheid van de decretale wijziging van de huidige bestemming van woonreservegebieden naar de nieuwe bestemming van woongebieden zonder plan en zonder plan-MER, wijst het advies op twee belangrijke nog te onderzoeken vragen, namelijk:

  • Vereist de decretale regeling een plan-MER omdat het een "plan of programma" in de zin van de plan-MER-regels uitmaakt? De decretale herbestemming tot woongebied vormt volgens de adviesraden een kader voor de vergunningverlening. Het Hof van Justitie gaf recent in meerdere Belgische zaken blijk van een strikte interpretatie, (zaken C-290/15, C-671/16 en C-160/17);
  • Is de bestemmingswijziging zonder nieuwe planprocedure en zonder bijhorende inspraak verenigbaar met de visie van het Grondwettelijk Hof? Dat Hof schorste al eerder een poging tot decretale uitbreiding van ontwikkelingsmogelijkheden in ontginningsgebieden (zie GwH-arrest nr. 107/2018).

Besluit

Omdat voor elk woonreservegebied gewijzigde bestemming in het vooruitzicht is gesteld (hetzij met tussenkomst van de Vlaamse Regering, hetzij zonder), zullen de woonreservegebieden in hun huidige vorm, binnen afzienbare tijd nooit meer hetzelfde zijn.

De Vlaamse regering becijferde ook al op hoofdlijnen de kost van deze herbestemmingsactie. Zij meent dat de kost ruw geschat op 1,294 miljard euro neerkomt, weze het verspreid over meerdere (tientallen) jaren.

Het wetgevend proces staat nog maar aan het begin. De adviesraden hebben twee belangrijke vraagstukken opgeworpen en ook de afdeling Wetgeving van de Raad van State dient zich nog over het voorstel te buigen.

Related news

15.10.2018 BE law
Gestion et traçabilité des terres en Wallonie. Nouvel arrêté du gouvernement.

Articles - Dans la continuité de l'adoption, le 1er mars 2018, du décret relatif à la gestion et à l'assainissement des sols, le Gouvernement wallon a mis en place un certain nombre de mesures relatives à la gestion et à la traçabilité des terres en Wallonie. Ces mesures entreront en vigueur le 1er novembre 2019 (et partiellement le 1er septembre 2018).

Read more

Our website uses cookies: third party analytics cookies to best adapt our website to your needs & cookies to enable social media functionalities. For more information on the use of cookies, please check our Privacy and Cookie Policy. Please note that you can change your cookie opt-ins at any time via your browser settings.

Privacy – en cookieverklaring