Articles

Nieuw tijdperk voor Vlaamse woonreserves aangebroken

Stibbe - Vlaamse woonreserves nooit meer hetzelfde

Nieuw tijdperk voor Vlaamse woonreserves aangebroken

04.10.2018 BE law

De Vlaamse regering beoogt het wettelijk kader in de zogenaamde "woonresergebieden" (waaronder de woonuitbreidingsgebieden) grondig te wijzigen. Ofwel krijgen de gebieden de volwaardige status als woongebied, ofwel krijgen ze een andere bestemming dan wonen. De regeling laat toe om gemeenten voor een openruimtebestemming te laten kiezen.

Hierna een overzicht van het voorstel van de Vlaamse regering en de reactie van de adviesraden op het voorstel.

Het principe: woonuitbreidingsgebieden als toekomstreserve

De woonuitbreidingsgebieden zijn gebieden die al in de gewestplannen in de jaren '70 zijn ingetekend. Ze zijn in de gewestplannen traditioneel aangeduid met wit-rode ruitjes:

Gewestplan

Deze gebieden zijn bestemd voor groepswoningbouw zolang de overheid de ordening ervan niet heeft uitgewerkt. Ze maken deel uit van het juridisch woonaanbod, maar in vergelijking met de woongebieden (rode kleur op gewestplan) kunnen zij niet zo gemakkelijk worden ontwikkeld.

Naast de woonuitbreidingsgebieden bestaan ook zeer gelijkaardige gebieden, zoals woonaansnijdingsgebieden. Ook daar geldt dat zij als reserve dienen zolang de overheid er niet verder over heeft beslist. Als verzamelterm voor deze gebieden zal binnenkort de term "woonreservegebieden" gelden.

Toch zijn gaandeweg verschillende uitzonderingen toegelaten in de woonreservegebieden. Zo was, mits een principieel akkoord van de deputatie van de bevoegde provincie, toch ontwikkeling van een woonuitbreidingsgebied mogelijk. Ook sociale woonorganisaties konden, mits verschillende voorwaarden, toch tot ontwikkeling overgaan.

Druk op huidige regime

De regels rond het aansnijden van woonreservegebieden, zijn complex. Voorts bleek de praktijk ook meer toe te laten dan specifiek was voorzien. Met name was het niet onoverkomelijk om voor nog niet bebouwde "restpercelen" binnen het woonuitbreidingsgebied een vergunning te bekomen, onder de redenering dat de ordening in de praktijk al aanwezig was. Dit standpunt werd in rechtspraak echter - met succes - betwist.

Vandaag bestaande woningen in woonuibreidingsgebied voldoen strikt genomen niet aan de toepasselijke bestemmingsvoorschriften. Ze zijn als zonevreemd te beschouwen (zie verdere toelichting daaromtrent hier). In die redenering kunnen dergelijke woningen zich enkel op zonevreemde basisrechten van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening beroepen, wat beperkend werkt.

Beleidsmatig is het de bedoeling om, in navolging van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, te evolueren naar de neutralisatie van het slecht gelegen woonaanbod. De voorkeur gaat uit naar gebieden met een hoge "knooppuntwaarde", d.w.z. waar een hoog voorzieningenniveau aanwezig is en dichtbij collectief vervoer. De huidige bestemmingsvoorschriften voor woonreservegebieden belemmeren blijkbaar deze evolutie.

De oplossing: ingrijpen

Stap 1: uitschakeling geldende bestemmingsvoorschriften

De Vlaamse regering legde op de ministerraad van 20 juli 2018 een oplossing op tafel.

De oplossing oogt radicaal: van zodra het voorgestelde decreet in werking treedt, is er geen toepassing meer mogelijk van de geldende bestemmingsvoorschriften voor de woonreservegebieden. 

Het blijft nog wel mogelijk voor een gemeente om een woonreservegebied, op basis van een beleidsvisie, om te zetten naar een daadwerkelijk woongebied. Daarvoor is een planprocedure nodig.

De uitzonderingsregels voor sociale woonorganisaties blijft ook bestaan, al geldt een bijkomende voorwaarde. Immers, de sociale woonorganisatie moet de projectgronden op datum van 1 januari 2019 in eigendom hebben.

Het principieel akkoord van de deputatie verdwijnt daarentegen volledig. Er geldt overgangsrecht voor de bestaande principiële akkoorden (bekomen of in aanvraag).

Stap 2: wat nu?

Ofwel: statuut van woongebieden

In vier gevallen krijgen gronden binnen woonreservegebieden automatisch het statuut van woongebieden zoals voorzien in de gewestplanvoorschriften. Samengevat gaat het om:

  1. al geordenende gebieden (waarvoor geen bijzonder plan van aanleg geldt, maar wel een niet-vervallen omgevingsvergunning voor groepswoningbouw / niet-vervallen omgevingsvergunning  voor verkavelen);
  2. niet-geordende gebieden, met hoofdzakelijk vergunde of vergund geachte bestaande (dus gebouwde) woningen;
  3. "restpercelen" (aaneengesloten onbebouwde percelen, langs voldoende uitgeruste weg of ontsluitbaar, max. 2.500 m²);
  4. gebieden waarvoor een definitief gemeentelijk ruimtelijk beleidsplan gebiedsgericht bepaalt dat ze als woongebied kunnen ontwikkeld worden.

De eerste twee gevallen beogen het zonevreemd karakter weg te nemen. Elk van de uitzonderingen beoogt gewenste ontwikkelingen (functionele vermenging, ruimtelijk rendement ...) mogelijk te maken. Er is bovendien rekening te houden met verschillende randvoorwaarden.

Ofwel: herbestemming na gemeentelijk voorstel

In andere gevallen, dient de bevoegde gemeente de ontwikkelingsperspectieven in een voorstel te formuleren. Dat voorstel is onderworpen aan inspraak en aan een advies van de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening. Vervolgens geeft ook de deputatie een advies en keurt de Vlaamse regering goed dan wel af.

Er zijn drie keuzes voor een gemeente. Schematisch ziet het er als volgt uit:

Traject WRG

Randbemerkingen van de adviesraden

Op 26 september 2018 verleenden de gespecialiseerde adviesraden hun advies over de voorgestelde wijzigingen. 

De adviezenraden vinden het een goede zaak dat een voorstel is uitgewerkt voor gedifferentieerde aansnijding van woonreservegebieden.

Tegelijk formuleren de adviesraden een aantal strategische bemerkingen. Inzake juridische robuustheid van de decretale wijziging van de huidige bestemming van woonreservegebieden naar de nieuwe bestemming van woongebieden zonder plan en zonder plan-MER, wijst het advies op twee belangrijke nog te onderzoeken vragen, namelijk:

  • Vereist de decretale regeling een plan-MER omdat het een "plan of programma" in de zin van de plan-MER-regels uitmaakt? De decretale herbestemming tot woongebied vormt volgens de adviesraden een kader voor de vergunningverlening. Het Hof van Justitie gaf recent in meerdere Belgische zaken blijk van een strikte interpretatie, (zaken C-290/15, C-671/16 en C-160/17);
  • Is de bestemmingswijziging zonder nieuwe planprocedure en zonder bijhorende inspraak verenigbaar met de visie van het Grondwettelijk Hof? Dat Hof schorste al eerder een poging tot decretale uitbreiding van ontwikkelingsmogelijkheden in ontginningsgebieden (zie GwH-arrest nr. 107/2018).

Besluit

Omdat voor elk woonreservegebied gewijzigde bestemming in het vooruitzicht is gesteld (hetzij met tussenkomst van de Vlaamse Regering, hetzij zonder), zullen de woonreservegebieden in hun huidige vorm, binnen afzienbare tijd nooit meer hetzelfde zijn.

De Vlaamse regering becijferde ook al op hoofdlijnen de kost van deze herbestemmingsactie. Zij meent dat de kost ruw geschat op 1,294 miljard euro neerkomt, weze het verspreid over meerdere (tientallen) jaren.

Het wetgevend proces staat nog maar aan het begin. De adviesraden hebben twee belangrijke vraagstukken opgeworpen en ook de afdeling Wetgeving van de Raad van State dient zich nog over het voorstel te buigen.

Dit artikel is mede geschreven door Pieter Vandenheede in zijn hoedanigheid van counsel bij Stibbe.

Related news

07.11.2019 NL law
Symposium 'From Stint to Fipronil: a compensation fund for victims of energetic government intervention in crisis situations

Seminar - Stibbe is organising a symposium in Amsterdam on Thursday 7 November entitled 'From Stint to Fipronil: a compensation fund for victims of energetic government intervention in crisis situations'. During this symposium, Stibbe lawyer Tijn Kortmann and Prof. Pieter van Vollenhoven, alongside other experts,  will speak about the compensation fund which, according to van Vollenhoven, injured parties should be able to call upon if a decision by the government turns out to be too drastic.

Read more

15.10.2019 NL law
Een nieuwe uittredingsregeling voor gemeenschappelijke regelingen

Short Reads - Op 26 augustus 2019 is de internetconsultatie gestart van een wetsvoorstel dat de Wet gemeenschappelijke regelingen (Wgr) wijzigt. Het wetsvoorstel heeft als doel de democratische legitimiteit van gemeenschappelijke regelingen te versterken. In een eerder bericht gingen wij al in op eerdere initiatieven om de Wgr te wijzigen en op de in het wetsvoorstel voorgestelde maatregelen, waarbij zeggenschap over de begroting werd uitgelicht

Read more

14.10.2019 NL law
Kamerdebat over digitalisering van de overheid: aandacht voor bescherming burger vereist

Short Reads - Op 24 september 2019 zijn er vier moties in stemming gebracht én aangenomen door de Tweede Kamer. De moties hebben als gemeenschappelijke deler dat ze in het teken staan van de steeds groter wordende digitalisering bij de overheid. Het achterliggende doel van de moties is dat de burger voldoende beschermd moet worden tegen deze digitalisering.

Read more

15.10.2019 BE law
Avis du Maître architecte et organisation d’une réunion de projet. De nouvelles étapes préalables à la demande de permis d’urbanisme.

Articles - Une des nouveautés de la réforme du CoBAT adoptée le 30 novembre 2017, publiée au Moniteur belge le 20 avril 2018 et entrée en vigueur le 1er septembre 2019 (pour ce qui concerne les demandes de permis d’urbanisme) porte sur la création de deux nouvelles étapes préalables à l’introduction d’une demande de permis d’urbanisme : l’obtention de l’avis du Maître architecte, d’une part, et l’organisation d’une réunion de projet, d’autre part. 

Read more

14.10.2019 NL law
Salinization: Do lawyers have a role?

Short Reads - Salinization has become an issue of considerable importance for present and future generations alike. Salinization of land and water is increasing worldwide due to climate change alongside poor water and land management, and the effects are becoming more visible; threats to agriculture, the environment, and drinking water.

Read more

Our website uses functional cookies for the functioning of the website and analytic cookies that enable us to generate aggregated visitor data. We also use other cookies, such as third party tracking cookies - please indicate whether you agree to the use of these other cookies:

Privacy – en cookieverklaring