Articles

Bodemattest als opschortende voorwaarde: Hof van Cassatie staat dit gedeeltelijk toe

Bodemattest als opschortende voorwaarde: Hof van Cassatie akkoord

Bodemattest als opschortende voorwaarde: Hof van Cassatie staat dit gedeeltelijk toe

11.05.2018

In een arrest van 22 maart 2018 schept het Hof van Cassatie enige klaarheid over het gebruik van opschortende voorwaarden die gaan over de informatieplicht met betrekking tot de bodem van een onroerend goed. Het principe van de opschortende voorwaarde gekoppeld aan het verkrijgen van een bodemattest wordt aanvaard, maar de uitwerking dient in lijn te zijn met de doelstelling van het Bodemdecreet.

In een arrest van 22 maart 2018 zet het Hof van Cassatie een aantal richtlijnen uiteen over het gebruik van opschortende voorwaarden die gaan over de informatieplicht met betrekking tot de bodem van een onroerend goed. De mogelijkheid om dergelijke opschortende voorwaarden te gebruiken vormt al enige tijd het voorwerp van discussie. We zetten de basisprincipes uiteen aan de hand van het Decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming ("Bodemdecreet") en het arrest van het Hof van Cassatie.

Informatieplicht uit het Bodemdecreet

Voor de verkoper van een onroerend goed geldt in steeds toenemende mate een verplichting om de koper te informeren met betrekking tot de toestand van het goed. In het Vlaamse Gewest bepaalt het Bodemdecreet dat de verkoper vóór het sluiten van een overeenkomst tot overdracht van een onroerend goed een bodemattest moet aanvragen en de inhoud ervan aan de geïnteresseerde koper moet meedelen. Bovendien moet de inhoud van het bodemattest worden opgenomen in de onderhandse akte waarin de verkoop van de grond wordt vastgelegd.

Volgens rechtspraak van het Hof van Cassatie, is de doelstelling van deze algemene informatieplicht dubbel, nl. (1) de bescherming van de koper tegen het onbewust aankopen van vervuilde grond en (2) de vrijwaring van de koper tegen iedere schade ingevolge een laattijdige mededeling.

De sanctie op miskenning van deze informatieplicht door de verkoper, is in het Bodemdecreet bepaald: de koper heeft het recht om de nietigheid van de overeenkomst te vragen. Het gaat om een relatieve nietigheid volgens rechtspraak van het Hof van Cassatie, wat inhoudt dat de koper kan verzaken aan de nietigheid en ervoor kan kiezen om de overeenkomst verder uit te voeren.

Opschortende voorwaarden over de bodemtoestand

Niet-naleving van de verplichting om een bodemattest te verschaffen en de inhoud ervan op te nemen in een onderhandse akte voor de verkoop van een onroerend goed, kan dus tot nietigheid van de overeenkomst leiden. Maar kan je het bekomen en het meedelen van een bodemattest als opschortende voorwaarde opnemen in de overeenkomst? Dit kan bijvoorbeeld interessant zijn wanneer de partijen snel willen overgaan tot een overeenkomst, maar er onvoldoende tijd is om voorafgaand een bodemattest te bekomen. 

Twee stromingen in rechtspraak en rechtsleer

In de rechtspraak en rechtsleer bestaan verschillende visies op deze vraag.

Eén strekking houdt voor dat het bekomen van een bodemattest niet als opschortende voorwaarde kan worden bepaald. Deze visie is gesteund op een dubbele argumentatie:

  • de nietigheidssanctie die openstaat voor de koper, toont aan dat het vervullen van de informatieplicht een constitutief element van de koopovereenkomst vormt. Een geldigheidsvoorwaarde van een overeenkomst mag niet als voorwaarde in die overeenkomst worden opgenomen. Dat is immers strijdig met de algemene leer betreffende voorwaardelijke verbintenissen;
  • de tekst van artikel 101 van het Bodemdecreet schrijft letterlijk voor dat de overdrager voorafgaand een bodemattest moet opvragen en de inhoud moet meedelen aan de koper.

Een tweede visie, die door de advocaat-generaal bij het Hof van Cassatie werd gevolgd in diens conclusie met betrekking tot het voorliggend geschil, is dat de doelstelling van het Bodemdecreet ook wordt bereikt indien de overeenkomst is gesloten onder opschortende voorwaarde van het voorleggen van een blanco bodemattest of een bodemattest waaruit blijkt dat er geen bodemverontreiniging is. Deze visie gaat ervan uit dat de nietigheidssanctie die in het Bodemdecreet is voorzien bij niet-naleving van de informatieplicht, geen bijkomende geldigheidsvoorwaarde is voor de overeenkomst. Immers, het betreft een relatieve nietigheid en bovendien is niet elke op straffe van nietigheid voorgeschreven voorwaarde een geldigheidsvoorwaarde. De geest van het Bodemdecreet primeert in deze visie op de letterlijke lezing van artikel 101 van het Bodemdecreet, en dient vooral te verhinderen dat de verwerver definitief wordt verbonden vóór hij op de hoogte is van eventuele verontreiniging. Een opschortende voorwaarde dat er een blanco bodemattest wordt voorgelegd, of een bodemattest waaruit de afwezigheid van verontreiniging blijkt, staat hieraan niet in de weg.  

Visie van het Hof van Cassatie: blanco bodemattest kan als opschortende voorwaarde

In het arrest van 22 maart 2018 sluit het Hof van Cassatie zich voorzichtig aan bij de tweede visie. Het Hof maakt een onderscheid tussen twee vormen van opschortende voorwaarden.

Niet rechtsgeldig is volgens het Hof de opschortende voorwaarde dat het overgedragen goed niet zal blijken te zijn aangetast door bodemverontreiniging die aanleiding geeft tot een saneringsverplichting voor de eigenaar. In een dergelijk geval verbindt de koper zich immers reeds tot de verwerving van het goed vóór hij kennis heeft kunnen nemen van de inhoud van een bodemattest waaruit blijkt dat het goed is vervuild. Dat is net wat het Bodemdecreet wil vermijden.

Wel mogelijk is dat een overeenkomst wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde dat een blanco bodemattest of een bodemattest waaruit blijkt dat er geen vervuiling is, wordt verkregen.

Vervolgens stelt het Hof vast dat de appelrechters de overeenkomst in het voorliggend geschil nietig hadden verklaard, zonder acht te slaan op de opschortende voorwaarde die in het voordeel van de koper was bedongen, in zoverre die de overeenkomst afhankelijk stelde van een blanco bodemattest. Op deze manier schonden de appelrechters het Bodemdecreet.

Conclusie: opschortende voorwaarde kan... onder bepaalde voorwaarden

Uit het arrest van het Hof van Cassatie volgt dat het opnemen in een koopovereenkomst van een opschortende voorwaarde die betrekking heeft op de informatieplicht uit het Bodemdecreet, wel degelijk mogelijk is. Voor de praktijk is dit arrest goed nieuws aangezien de onzekerheid op dit punt nu is weggenomen. Niettemin blijft het opletten geblazen. Cruciaal is dat de voorwaarde goed wordt geformuleerd. De koper mag immers niet tot de aankoop van een onroerend goed worden verbonden vóór er een bodemattest voorligt. Opschortende voorwaarden zijn dus mogelijk... onder bepaalde voorwaarden.

Team

Related news

07.11.2019 NL law
Symposium 'From Stint to Fipronil: a compensation fund for victims of energetic government intervention in crisis situations

Seminar - Stibbe is organising a symposium in Amsterdam on Thursday 7 November entitled 'From Stint to Fipronil: a compensation fund for victims of energetic government intervention in crisis situations'. During this symposium, Stibbe lawyer Tijn Kortmann and Prof. Pieter van Vollenhoven, alongside other experts,  will speak about the compensation fund which, according to van Vollenhoven, injured parties should be able to call upon if a decision by the government turns out to be too drastic.

Read more

12.11.2019 EU law
Warranty & Indemnity Insurance: an increasingly popular insurance

Articles - A warranty & indemnity (W&I) insurance covers damage resulting from breaches of warranties given in the SPA by the seller. W&I insurance has been around for many years, but it has become increasingly popular in the last few years. According to Lockton, “recent statistics suggest that over 50% of corporate real estate transactions in Europe now use W&I insurance, a large driver for this has been the adoption of a EUR 1 cap on sellers’ liability under the SPA.”

Read more

08.11.2019 BE law
Interview with Wouter Ghijsels on Next Gen lawyers

Articles - Stibbe’s managing partner Wouter Ghijsels shares his insights on the next generation of lawyers and the future of the legal profession at the occasion of the Leaders Meeting Paris where Belgian business leaders, politicians and inspiring people from the cultural and academic world will discuss this year's central theme "The Next Gen".

Read more

25.10.2019 NL law
Verzilting en de Omgevingswet: een gemiste kans?

Short Reads - Verzilting – de stijging van de zoutconcentratie in het grondwater en oppervlaktewater – klinkt voor de meeste Nederlanders als een probleem voor verre landen met hoge temperaturen en weinig regenval. De droge zomer van 2018 heeft ons echter herinnerd aan het feit dat onze bodem reeds hoge concentraties van zout bevat. Dit kan bij gebrek aan regenwater en ander zoet water grote schade tot gevolg hebben.

Read more

Our website uses functional cookies for the functioning of the website and analytic cookies that enable us to generate aggregated visitor data. We also use other cookies, such as third party tracking cookies - please indicate whether you agree to the use of these other cookies:

Privacy – en cookieverklaring