Articles

Belgian VAT: Government reactivates option to tax immovable property leasing to professionals

Belgian VAT: Government reactivates option to tax immoveable property

Belgian VAT: Government reactivates option to tax immovable property leasing to professionals

28.03.2018 BE law

We reported before [1] on the consensus of the Belgian Federal Government to introduce an option to make the leasing of immovable property between professionals subject to VAT. This initiative was aborted due to budgetary constraints, but the Government has now agreed to reactivate it: this option to tax will be introduced as of 1 October 2018.

Traditionally, leasing immovable property is exempt from VAT in Belgium. However, there are exceptions to this rule, which are all subject to specific conditions. These exceptions include letting parking spaces, letting warehouses, and financial leasing agreements, among others.

 The current Government initiative entails the introduction of another exception: in a B2B context (i.e.: if the landlord and tenant are professionals who are subject to VAT) parties can opt to charge VAT on the leasing of the immovable property in question. The application of VAT will be advantageous to the landlord because it will be allowed to recover the VAT charged on the construction costs or on the acquisition price of a new building, whereas in most scenarios, the VAT payable on the rent will not lead to an increased cost for the tenant, who will be able to deduct the VAT on the rent. For those professional tenants who are not entitled to deduct VAT or could only deduct part of it, the rent increase can be avoided if parties do not opt for VAT. This is not without consequence for the landlord, however, who will then lose the right to deduct the VAT on the cost of construction or on the acquisition price of the property. Parties will then need to agree on a rent that would compensate the non-deductible VAT. 

Since the VAT recovery by landlords is expected to have a serious impact on the Government’s budget, certain mitigating measures will be implemented: 

  • In principle, the option to tax will only be available for new buildings (including substantially renovated buildings) for which no construction or design costs were made before 1 October 2018. This allows the new measure to be implemented gradually.
  • Leases that are subject to VAT under this new option scheme will also be able to benefit from reduced VAT rates if applicable (e.g.: the 6% VAT rate for school buildings), but this is somewhat compensated by an extension of the ordinary adjustment period. The current VAT deduction adjustment period of 15 years for buildings would indeed be extended to 25 years for buildings that are let under this new option scheme. This reduces the risk that the amount of VAT deducted by the landlord would not be fully recovered by the Treasury via the VAT on the rent received during the adjustment period.

Along with the introduction of the option to tax, short-term leasing would also become subject to VAT in any event, except for leasing of residential property or immovable property whose use is destined for socio-cultural activities.

At this time, no further information is available on the conditions and formalities of this reactivated tax option, but our tax team is monitoring the developments closely on this matter and is available to discuss any further questions you may have.

Footnotes:

  1. Please consult the newsletter of the 4 August 2017 for more information

Related news

17.07.2020 BE law
Gedogen van een bouwovertreding in een dading. Hof van Cassatie zegt: nietig

Articles - Een dadingsovereenkomst waarin een partij zich ertoe verbindt om de bouwovertredingen van de contractspartij te gedogen, heeft een ongeoorloofde oorzaak. Met een dergelijke overeenkomst beogen de contractspartijen immers om een met de openbare orde strijdige toestand - de bouwovertredingen - in stand te houden. De overeenkomst is in haar geheel behept met een ongeoorloofde oorzaak en aldus nietig. Als één van de partijen zijn leveringsverbintenis niet nakomt, kan de andere partij dan ook geen schadevergoeding vorderen.

Read more

07.07.2020 NL law
Mandatory disclosure-verplichtingen voor grensoverschrijdende constructies (‘DAC6’)

Short Reads - Per 1 juli 2020 zijn intermediairs (en in sommige gevallen belastingplichtigen) gehouden om bepaalde potentieel fiscaal agressieve grensoverschrijdende constructies te melden bij de fiscale autoriteiten. Deze verplichting vloeit voort uit de Nederlandse implementatie van de EU-richtlijn inzake ‘mandatory disclosure’ (hierna: “DAC6”). Met DAC6 beoogt de Europese Commissie de internationale fiscale transparantie te bevorderen en ongewenste fiscale praktijken tegen te gaan.

Read more

15.07.2020 NL law
Emergency Act on Conditional Final Dividend Withholding Tax Levy submitted to Dutch parliament

Short Reads - On Friday 10 July 2020, a member of the Dutch opposition party Groenlinks has submitted an initiative legislative proposal for a Conditional Final Dividend Withholding Tax Levy Emergency Act (the 'Proposal') to Dutch parliament. The Proposal provides for a conditional final Dutch dividend withholding tax ('DWT') levy due in the event of certain cross-border reorganizations.

Read more

29.06.2020 NL law
ABC-constructie bij vastgoedtransactie: verkoopbedrijf heeft afgeleid belang en is niet ontvankelijk bij bestuursrechter

Short Reads - Het zijn van ‘belanghebbende’ is een noodzakelijke voorwaarde om een ontvankelijk beroep te kunnen instellen bij de bestuursrechter (artikel 1:2 lid 1 Awb). Een persoon moet een zelfstandig en eigen belang hebben dat niet is afgeleid van een ander om als belanghebbende te kunnen worden aangemerkt. Dit is het leerstuk van afgeleid belang.

Read more

08.07.2020 NL law
COVID-19 update and Guidelines published on the Dutch implementation of DAC6

Short Reads - The EU Mandatory Disclosure Directive (“DAC6”), introducing a reporting requirement for intermediaries and/or taxpayers of certain cross-border arrangements that are perceived to be aggressive, is effective as of 1 July in the Netherlands. By his letter of 26 June 2020, the Dutch State Secretary of Finance granted deferral of the Dutch reporting deadlines until 1 January 2021.

Read more

23.06.2020 NL law
Huurprijsvermindering vanwege coronamaatregelen. Is dat mogelijk?

Short Reads - De economische gevolgen van de 'intelligente lockdown' beginnen voor de commerciële huursector langzaam zichtbaar te worden. Voorbeelden zijn een significante vraaguitval, gedwongen sluitingen en/of opgelegde exploitatiebeperkingen. In veel gevallen leidt dit tot een aanzienlijke omzetdaling, terwijl opschorting van de huur veelal contractueel is uitgesloten. Hebben huurders in deze coronacrisis de mogelijkheid om geheel of gedeeltelijk onder hun huurbetalingsverplichting uit te komen?

Read more