Short Reads

Grondwettelijk Hof blaast warm en koud over planschadevergoeding

Grondwettelijk Hof blaast warm en koud over planschadevergoeding

Grondwettelijk Hof blaast warm en koud over planschadevergoeding

11.06.2018

In een arrest van 7 juni 2018 heeft het Grondwettelijk hof de planschadevergoeding (opnieuw) overeind gehouden. Weliswaar erkent het Hof dat de berekeningswijze van de vergoeding onder bepaalde omstandigheden afbreuk doet aan de rechten van eigenaars, toch komt het volgens het Hof de decreetgever toe om een afwijkende berekeningswijze te voorzien. 

De artikelen 2.6.1 tot en met 2.6.3 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening regelen vandaag de vergoeding die de eigenaar van een bebouwbare grond toekomt als zijn grond door een bestemmingswijziging niet meer bebouwbaar of verkavelbaar is (de "planschadevergoeding"). 

In een eerdere blog hebben wij dit vergoedingsmechanisme reeds toegelicht. Samengevat komt het erop neer dat de eigenaar recht heeft op 80% van de waardevermindering van de grond als gevolg van de bestemmingswijziging. De waardevermindering is het verschil tussen de (geïndexeerde) oorspronkelijke verwervingsprijs en de waarde op het ogenblik dat het recht op planschadevergoeding ontstaat.

Deze berekening kan tot onbillijke situaties leiden, waarbij eigenaars van soortgelijke stukken bebouwbare grond verschillende vergoeding dreigen te kunnen claimen, bv. omdat een verschillende verwervingsprijs werd betaald. Het hoeft dan ook niet te verbazen dat de berekeningswijze van de planschadevergoeding ook vandaag nog kritiek krijgt. 

Planschadevergoeding versus eigendomsrecht

Het Grondwettelijk Hof heeft zich reeds diverse malen moeten uitspreken over de verenigbaarheid van de planschadeberekening met het recht op eigendom.

Het Hof heeft de planschadevergoeding in eerdere arresten overwegend grondwettelijk bevonden (zie bv. arrest 140/2016 inzake de 80%-vergoeding en de beperking van een vergoeding tot de eerste 50 meter van het perceel, grenzend aan de weg). Ons inziens stelde het Grondwettelijk Hof stelde zich daarbij erg mild op voor de planschadevergoeding.

Grondwettelijk Hof acht planschadevergoeding grondwettelijk ... maar plaatst belangrijke kanttekeningen

Context

Recent heeft het Hof zich opnieuw over de planschadevergoeding uitgesproken. 

Drie eigenaars zagen hun gronden door een nieuw bestemmingsplan gewijzigd in onbebouwbaar valleigebied. Ze trokken naar de rechtbank.

Een aangestelde deskundige stelde vast dat zij niet in aanmerking kwamen voor planschadevergoeding omdat de geactualiseerde waarde waartegen zij de gronden verworven, lager ligt dan de actuele restwaarde na de herbestemming tot valleigebied.

De rechtbank stelde daarop een prejudiciële vraag aan het Grondwettelijk Hof.

Oordeel van het Hof

Nadat het Grondwettelijke Hof zijn vaste rechtspraak over inmenging in het eigendomsrecht en de redenen die tot de planschadevergoeding hebben geleid, bespreekt, komt het Hof tot de vraag of de berekeningswijze van de planschadevergoeding voor eigenaars kennelijk onredelijke gevolgen heeft.

Het Hof overweegt hierover het volgende:

"B.12.2. Met de planschadevergoeding heeft de decreetgever ervoor gekozen de gemeenschap te doen bijdragen in de kosten die inherent zijn aan het wijzigen van het ruimtelijke beleid, alsook de lasten die in het algemeen belang aan de betrokken eigenaars zijn opgelegd, te verlichten. Tegelijk heeft de decreetgever slechts de feitelijke schade willen vergoeden en niet de prijsstijgingen op de vastgoedmarkt.

B.12.3. Het valt evenwel niet uit te sluiten dat de decretale berekeningswijze in bepaalde gevallen afbreuk doet aan de rechten van de betrokken eigenaars. Dat kan met name het geval zijn wanneer de overheid reeds een vergunning heeft uitgereikt en aldus een gewettigd vertrouwen heeft gewekt dat het betrokken perceel mocht worden bebouwd of verkaveld. Dat kan eveneens het geval zijn indien de nieuwe bestemming van de percelen geen enkele ontwikkeling ervan meer toelaat en hen zo goed als onverkoopbaar maakt, of nog indien de eigenaars voor de betrokken percelen successierechten hebben betaald die niet in de planschadevergoeding worden verrekend.

B.12.4. Het komt de decreetgever toe te preciseren onder welke voorwaarden van de decretale berekeningswijze kan worden afgeweken."

Uiteindelijk besluit het Hof de prejudiciële vraag te verwerpen.

Bedenkingen

Het Hof besluit dus - samengevat - dat de berekeningswijze van de planschadevergoeding in beginsel niet strijdig is met het eigendomsrecht, behalve "in bepaalde gevallen". De erkenning dat de planschadevergoeding niet in alle gevallen grondwettelijk is, is voor eigenaars in principe een goede zaak.

De vraag rijst echter welke "bepaalde gevallen" het Hof precies voor ogen heeft. Het Hof somt er zelf drie op (overweging B.12.3). Wellicht zijn er nog meer te bedenken.

Ook de drie door het Hof opgesomde gevallen kunnen volgens ons in de praktijk wel eens tot meerdere interpretaties leiden. Bijvoorbeeld:

  • wanneer is een perceel voor "geen enkele ontwikkeling" vatbaar? Bedoeld het Hof hiermee enkel de realisatie van harde bestemmingen? Wat indien een ontwikkeling in theorie nog mogelijk is maar in de praktijk niet of bijna niet?
  • wanneer is een perceel "zo goed als onverkoopbaar"? Een perceel zal immers steeds een zekere waarde hebben, ook al is het een lagere waarde. Ook bos- en natuurgebieden hebben een zekere waarde en zijn niet "zo goed als onverkoopbaar", temeer gelet op de mogelijkheid om subsidies voor natuur- en bosbeheer te krijgen.

Het valt dus nog te af te wachten op welke wijze de rechtspraak deze gevallen zal invullen.

Het grootste discussiepunt uit het arrest is wellicht overweging B.12.4. Volgens het Hof komt het de decreetgever (en dus níet de rechter) toe om de voorwaarden van een afwijkende berekeningswijze te bepalen. Enerzijds erkent het Hof een principiële schending van het eigendomsrecht en anderzijds laat het Hof het rechtsherstel daarvan aan de decreetgever over.

Het is nog maar de vraag of dit arrest de rechtsbescherming ten goede komt. 

En nu: het Instrumentendecreet to the rescue?

Mogelijk alludeert het Grondwettelijk Hof met overweging B.12.4 op het ontwerp van het zgn. "Instrumentendecreet".  In een eerdere blog hebben wij de beschikbare ontwerpteksten daarover al onder de loep genomen. Het instrumentendecreet stelt een hervorming van de planschadevergoeding (o.a. vergoeding ten belope van 100% in plaats van 80%) voorop.

Daarnaast voorziet het ontwerp van Instrumentendecreet een "billijke vergoeding",die in uitzonderlijke omstandigheden toe te kennen is aan eigenaars die met een bouwverbod zijn geconfronteerd. Deze "billijke vergoeding" kan mogelijk dienst doen in de "bepaalde gevallen" waar het Grondwettelijk Hof naar verwijst.

Wanneer het Instrumentendecreet in werking zal treden, is echter nog onduidelijk. Het is nog niet in het parlement ingediend.

Team

Related news

10.10.2019 NL law
Valérie van 't Lam and Jan van Oosten speak during the Day of the Environmental and Planning Act

Speaking slot - Valérie van ’t Lam has been invited to speak at the “Companies, Environment and the Environment plan” session during the Day of the Environmental and Planning Act (Omgevingswet), which will be held on 10 October 2019. Besides Valérie, Jan van Oosten will speak at the session “Transitional law and the Environmental and Planning Act”.

Read more

19.09.2019 NL law
De kloof tussen stad en platteland: gekraai om niets?

Short Reads - In Frankrijk werd het nieuws deze zomer deels beheerst door de juridische strijd over het matineuze gekraai van haan Maurice. Die zomer begon zowat in mei van dit jaar toen het echtpaar Biron een zaak aanhangig maakte bij de rechtbank in Rochefort vanwege overlast van hun buurhaan.

Read more

19.09.2019 BE law
Stibbe renforce sa pratique de droit immobilier par la venue de Matthias Maselis en qualité d’associé

Inside Stibbe - Bruxelles, le 19 septembre 2019 – Stibbe accueille Matthias Maselis, spécialiste de l'immobilier transactionnel, en qualité de nouvel associé au sein de son cabinet bruxellois. Sa venue permet ainsi au cabinet de répondre aux nouveaux besoins du secteur immobilier. Matthias rejoint Stibbe le 19 septembre 2019.

Read more

18.09.2019 NL law
Geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel, wat nu?

Short Reads - Zoals bekend heeft de Afdeling op 29 mei 2019 (Amsterdamse dakopbouw,) de eisen voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel versoepeld. Het perspectief van de burger staat sindsdien centraler. Dat plaatst overheden voor een nieuw probleem: hoe te handelen als een bindende toezegging is gedaan die niet (meer) nagekomen kan of mag worden? Daarover heeft de Afdeling nauwelijks iets gezegd.

Read more

Our website uses functional cookies for the functioning of the website and analytic cookies that enable us to generate aggregated visitor data. We also use other cookies, such as third party tracking cookies - please indicate whether you agree to the use of these other cookies:

Privacy – en cookieverklaring