Articles

La Région de Bruxelles-Capitale adapte et simplifie les règles relatives aux implantations commerciales

Bruxelles adapte / simplifie règles pour implantations commerciales

La Région de Bruxelles-Capitale adapte et simplifie les règles relatives aux implantations commerciales

11.01.2018

Dans le cadre de la réforme du CoBAT votée le 13 octobre 2017, le législateur bruxellois a révisé les dispositions spécifiques relatives aux implantations commerciales, en supprimant notamment l’obligation d’obtenir un permis d’urbanisme préalable pour la modification de l’activité commerciale dans un immeuble déjà affecté à des fins commerciales.

A l’occasion de l’adoption de la sixième réforme de l’Etat, la Région de Bruxelles-Capitale avait intégré dans le Code bruxellois de l’aménagement du territoire (CoBAT), des dispositions spécifiques relatives aux implantations commerciales, matière régionalisée depuis le 1er juillet 2014. Dans le cadre de la réforme du CoBAT votée le 13 octobre 2017, le législateur bruxellois a toutefois décidé de substantiellement revoir le système initialement mis en place.

Historique

La loi du 13 août 2004 relative à l’autorisation d’implantations commerciales, surnommée « loi IKEA », soumettait à permis socio-économique les projets d’implantations commerciales dont la surface commerciale nette était supérieure à 400 m².

Le législateur bruxellois a, dans un premier temps, abrogé cette loi, mettant ainsi fin à l’existence d’une autorisation particulière pour les implantations commerciales à Bruxelles. A la place de celle-ci, de nouvelles dispositions ont été ainsi insérées dans le CoBAT, afin d’intégrer la matière des implantations commerciales dans la législation urbanistique.

A partir du 1er juillet 2014, le CoBAT soumettait donc à permis d’urbanisme préalable le fait de modifier de manière importante l’activité commerciale dans un immeuble déjà affecté à des fins commerciales ayant une surface commerciale nette de plus de 400 m²(1). Seuls étaient exclus les commerces de gros (art. 98, § 1er, 13°, CoBAT).

Le nouveau système mis en place prévoyait, en outre, que :

  • les implantations commerciales d’une surface commerciale nette supérieure à 1.000 m² étaient soumises à rapport d’incidences ;
  • les implantations commerciales d’une surface commerciale nette supérieure à 4.000 m²  étaient soumises à étude d’incidences ;
  • tout projet de construction nouvelle qui prévoyait l’implantation d’un commerce ainsi que tout projet de modification ou d’extension de l’activité commerciale au sein d’un immeuble déjà affecté à du commerce ou d’établissement d’un nouveau commerce au sein d’un immeuble affecté à une autre fonction que le commerce était soumis à une déclaration urbanistique préalable.

Nécessité d’obtenir un permis

De l’aveu même du législateur, l’obligation d’obtenir un permis d’urbanisme pour la modification importante d’une activité commerciale a connu de nombreuses difficultés d’application, notamment en raison du champ d’application trop large et trop flou des cas de modifications soumis à permis, de l’extension du champ d’application de la notion même d’implantation commerciale, de l’absence d’adoption d’un arrêté d’application et du fait d’avoir intégré dans le CoBAT la notion inconnue du droit bruxellois de l’urbanisme, à savoir la notion de « surface commerciale nette ».

Cette obligation a donc été purement et simplement supprimée. En d’autres termes, l’exploitant d’une surface commerciale qui souhaite modifier de manière importante l’assortiment des biens vendus ou le type ou la gamme des biens et/ou services fournis, ou encore augmenter la surface exploitée ne devra plus, de ce seul fait, solliciter de permis d’urbanisme.

Cela ne signifie cependant pas que toute modification apportée à une implantation commerciale ne nécessitera plus aucune autorisation à l’avenir. Dans la pratique, l’impact de la suppression de l’obligation d’obtenir un permis d’urbanisme pour la modification importante d’une activité commerciale devrait donc rester relativement limité. En effet, de nombreux actes et travaux réalisés à l’occasion d’une implantation commerciale demeurent soumis à permis d’urbanisme pour un ou plusieurs autres motifs que le projet d’implantation commerciale en soi (par exemple des actes et travaux de construction ou encore des travaux de transformation intérieurs ou d’aménagement touchant à la stabilité de l’immeuble).

Par ailleurs, le législateur bruxellois a expressément rappelé qu’il appartient au Gouvernement de déterminer les cas de modification de l’utilisation de tout ou partie d’un bien, même sans travaux, qui nécessitent l’obtention préalable d’un permis d’urbanisme. Le Gouvernement pourra donc, le cas échéant, déterminer des hypothèses dans lesquelles la modification d’une activité commerciale est jugée suffisamment importante que pour justifier l’imposition de l’obtention d’un permis.

En outre, il convient encore de souligner que l’exploitation d’un magasin pour la vente au détail dont les locaux de vente et les locaux attenants à ceux-ci et servant de dépôt de marchandises ont une surface totale égale ou supérieure à 1.000 m² ou d’un établissement destiné à la vente d’animaux – à l’exception des poissons – demeure soumise à un permis environnement de classe 2.

Evaluation des incidences

La réforme des dispositions relatives aux implantations commerciales a entraîné la nécessité de revoir les catégories de projets soumis à évaluation des incidences.

Désormais, et pour autant que le projet soit soumis à permis d’urbanisme, un rapport d’incidences doit être réalisé lorsqu’un projet visant la création d’un nouvel établissement commercial – et dans certains cas la modification d’un établissement existant – dont la superficie de plancher est comprise entre 1.250 m² et 5.000 m². La réalisation d’une étude d’incidences sera, quant à elle, imposée lorsqu’un projet dépasse le seuil de 5.000 m² de superficie de plancher, qu’il s’agisse de la création d’un nouvel établissement commercial ou de la modification d’un établissement existant.

Dans les deux cas, il n’est pas tenu compte la superficie de plancher éventuellement occupée par des espaces de stationnement pour véhicules à moteur(2).

Par ailleurs, alors que les commerces de gros étaient autrefois expressément exclus, la notion d’établissement commercial englobe désormais les commerces, dont font partie les grands commerces spécialisés, et les commerces de gros, telles que ces notions sont définies par le Plan régional d’affectation du sol.

Suppression de la déclaration urbanistique

L’obligation d’introduire une déclaration urbanistique pour tout projet de construction nouvelle qui prévoit l’implantation d’un commerce ainsi que tout projet de modification ou d’extension de l’activité commerciale au sein d’un immeuble déjà affecté à du commerce, ou d’établissement d’un nouveau commerce au sein d’un immeuble affecté à une autre fonction que le commerce est supprimée.

L’objectif de cette déclaration était de permettre aux communes d’obtenir en temps réel une photographie de la mixité commerciale de leurs quartiers et de disposer d’une base de données de la situation précise, plutôt que de recourir à des études. Cependant, les missions dévolues à Atrium Brussels, l’agence régionale qui coordonne les investissements urbains et le développement des quartiers commerçants, comprennent notamment la mise en place d’un baromètre du commerce, dont les objectifs sont sensiblement équivalents à ceux de la déclaration urbanistique préalable mais sans imposer pareille contrainte administrative aux commerçants.

Dans la pratique, la suppression de l’obligation d’introduire une déclaration urbanistique n’aura que peu d’effet sur les titulaires de cette obligation, puisque le mécanisme de déclaration urbanistique était resté lettre morte, le Gouvernement n’ayant jamais adopté l’arrêté d’exécution déterminant le formulaire à utiliser.

Entrée en vigueur

A ce jour, il demeure difficile de dire avec précision quand entreront en vigueur ces modifications. En effet, elles ne seront réellement d’application qu’un an après la publication au Moniteur belge de l’ordonnance du 13 octobre 2017 réformant le Code bruxellois de l’aménagement du territoire. Or cette ordonnance n’a pas encore été publiée.

 

Notes de bas de page: 

  1. La construction d’un nouvel établissement commercial est, quant à elle, soumise à permis d’urbanisme en vertu de l’article 98, § 1er, 1°, du CoBAT, qui soumet, de manière générale, à permis les actes et travaux de construction. L’article 4/2 du CoBAT prévoyait, en outre, que l’autorité délivrante devait accorder une attention particulière aux répercussions des projets d'implantation commerciale d'une surface commerciale nette supérieure à 400 m², notamment quant à la protection des consommateurs, à la sécurité, à la salubrité des lieux et des abords, aux conditions de circulation, d'accessibilité et de stationnement, ainsi qu'à l'intégration de tels projets dans leur environnement urbanistique.
  2. Les espaces de stationnement situés en dehors de la voie publique constituent un fait générateur indépendant à l’obligation de réaliser une évaluation des incidences (rapport ou étude d’incidences).

Team

Related news

10.10.2019 NL law
Valérie van 't Lam and Jan van Oosten speak during the Day of the Environmental and Planning Act

Speaking slot - Valérie van ’t Lam has been invited to speak at the “Companies, Environment and the Environment plan” session during the Day of the Environmental and Planning Act (Omgevingswet), which will be held on 10 October 2019. Besides Valérie, Jan van Oosten will speak at the session “Transitional law and the Environmental and Planning Act”.

Read more

06.09.2019 NL law
Het Klimaatakkoord: sectortafel elektriciteit

Short Reads - Op 28 juni 2019 is het Klimaatakkoord gepresenteerd. In het Klimaatakkoord is aan vijf sectortafels uitgewerkt op welke wijze Nederland uitvoering gaat geven aan de op internationaal niveau gemaakte klimaatafspraken. In dit blogbericht lichten wij toe wat de belangrijkste uitdagingen zijn voor de sectortafel elektriciteit en hoe de komende jaren aan die uitdagingen uitvoering wordt gegeven.   

Read more

11.09.2019 EU law
Legal trend: climate change litigation

Articles - Climate change cases can occur in many shapes and forms. One well-known example is the Urgenda case in which the The Hague Court condemned the Dutch government in 2015 for not taking adequate measures to combat the consequences of climate change. Three years later, the Court of Justice of The Hague  upheld this decision, and it is now pending before the Dutch Supreme Court. This case is expected to set a precedent for Belgium, i.a. Since both the Belgian climate case and the Urgenda case are in their final stages of proceedings, this blog provides you with an update on climate change litigation.

Read more

04.09.2019 NL law
De nieuwe coördinatieregeling in de Awb: wetsvoorstel ingediend!

Short Reads - Ruim een jaar na het sluiten van de internetconsultatie heeft de minister van Rechtsbescherming op 10 juli jl. het wetsvoorstel dat onder meer een algemene coördinatieregeling mogelijk maakt ingediend. In een eerder blogbericht is al ingegaan op de consultatieversie van dit wetsvoorstel en zijn daarmee de hoofdlijnen van de voorgestelde coördinatieregeling besproken. Wij grijpen de indiening van het wetsvoorstel aan om de ingekomen reacties op de internetconsultatie te bespreken alsmede de wijzigingen waartoe deze reacties hebben geleid.

Read more

06.09.2019 NL law
Afdeling onderstreept belang van onderzoek naar harde plancapaciteit bij toestaan van nieuwe stedelijke ontwikkeling en geeft daarvan definitie

Short Reads - De Ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening en houdt de verplichting in om bij het toestaan van een nieuwe stedelijke ontwikkeling te motiveren dat daaraan behoefte bestaat. Hiermee wordt beoogd leegstand en onnodige bebouwing te voorkomen en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. Onlangs is over dit onderwerp een Kamerbrief van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties verschenen naar aanleiding van onderzoek naar de werking van de Ladder voor woningbouw.

Read more

04.09.2019 NL law
Relativiteitsvereiste staat in de weg aan beroep van niet-bewoner op huisrecht bij onrechtmatig binnentreden van woning

Short Reads - Op 15 mei 2019 deed de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State ("Afdeling") een voor de bestuurlijke boetepraktijk belangrijke uitspraak over het vermeende onrechtmatig binnentreden van een woning door een toezichthouder en de gevolgen daarvan voor de opgelegde boete. Volgens de Afdeling levert het binnentreden door een toezichthouder alleen dan onrechtmatig verkregen bewijs op indien het huisrecht van de bewoner is geschaad.

Read more

Our website uses functional cookies for the functioning of the website and analytic cookies that enable us to generate aggregated visitor data. We also use other cookies, such as third party tracking cookies - please indicate whether you agree to the use of these other cookies:

Privacy – en cookieverklaring