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La Région wallonne encadre la location de surfaces commerciales de courte durée

La Région wallonne encadre la location de surfaces commerciales de co

La Région wallonne encadre la location de surfaces commerciales de courte durée

23.04.2018 BE law

Phénomène économique en constante progression, les commerces éphémères – ou « pop-up stores » – font désormais l’objet d’un cadre juridique spécifique en Région wallonne, destiné à lever l’insécurité juridique qui planait sur les baux commerciaux consentis pour une durée inférieure à un an.

Que ce soit pour tester la viabilité d’un concept avant de passer à un investissement durable ou pour des raisons de pure marketing, de plus en plus de commerces – magasins de vente au détail, bars ou restaurants – n’ouvrent que pour de courtes – voire très courtes – périodes. Ces commerces éphémères – aussi appelés « pop-up stores » – disparaissent au bout de quelques jours, quelques semaines ou quelques mois.

La loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux exclut, toutefois, expressément les baux consentis pour une durée inférieure à un an de son champ d’application. Cette exclusion était une source d’insécurité juridique tant pour le preneur que pour le bailleur. Un bail de courte durée risquait, en effet, d’être requalifié en bail commercial au sens de la loi du 30 avril 1951, avec toutes les conséquences qui s’y attachent, notamment en ce qui concerne la durée du bail. Pour éviter cet écueil, de nombreuses cellules commerciales étaient dès lors occupées à titre précaire.

La sixième réforme de l’Etat a confié aux Régions la compétence de fixer des règles spécifiques concernant le bail commercial. Le législateur wallon a, dès lors, saisi cette opportunité pour mettre en place une nouvelle structure juridique adaptée aux évolutions actuelles du marché.

Après la Région flamande (décret du 17 juin 2016 relatif à la location de courte durée en faveur du commerce et de l’artisanat) et en attendant la Région de Bruxelles-Capitale (proposition d’ordonnance du 12 juillet 2017 relative à la location commerciale de courte durée), la Région wallonne a adopté, le 15 mars 2018, un décret relatif au bail commercial de courte durée et modifiant le Code civil. Les règles instaurées par le décret du 15 mars 2018 sont sensiblement les mêmes que celles prévues dans le décret flamand et dans la proposition d’ordonnance bruxelloise, ce qui devrait contribuer, à n’en pas douter, à faciliter la vie des acteurs économiques actifs dans plusieurs Régions.
 

A. Champ d’application

Le contrat de bail commercial de courte durée s’entend de tout contrat de bail « conclu par écrit pour une durée égale ou inférieure à un an, d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble expressément affecté principalement par le preneur ou un sous-locataire à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public ». Tout bail commercial conclu, par écrit, pour une durée totale inférieure à un an tombe donc automatiquement dans le champ d’application des dispositions relatives au bail commercial de courte durée.

Les critères pour déterminer si un contrat de bail à un caractère commercial sont les mêmes que dans la loi sur les baux commerciaux. Ainsi, la manière dont le contact entre l’exploitant du local et le public est établi ne constitue, par exemple, pas un élément pertinent pour apprécier si, de manière tacite ou expresse, le bail de courte durée peut être qualifié de commercial.

Par ailleurs, l’instrument du bail commercial de courte durée visant, par définition, des cas d’occupation limités dans le temps, la question de la sous-location et de la cession d’un tel bail a été jugée beaucoup plus accessoire par le législateur. Le décret prévoit, par conséquent, que, sauf volonté contraire des parties expressément exprimée par écrit, ces opérations sont interdites.
 

B. Échéance et reconduction du bail

Le bail prend fin de plein droit à l’échéance du terme fixé, sans qu’il soit nécessaire d’en notifier la fin à l’autre partie.

Contrairement à ce que prévoit la loi sur les baux commerciaux, le décret ne prévoit pas de droit de renouvellement d’un bail commercial de courte durée, en raison justement de la durée limitée du bail. Les parties peuvent néanmoins convenir d’un renouvellement du bail. Ce renouvellement doit être expressément exprimé par écrit, aux mêmes conditions de loyer que le bail initial et sans que la durée totale de la location n’excède un an.

Si, à la suite de plusieurs baux à court terme successifs, la durée totale de la location dépasse un an, le bail devra automatiquement être requalifié en bail commercial classique, régi par les dispositions ad hoc du Code civil, et sera réputé avoir été conclu pour une durée de neuf ans. Il en va de même si, à l'expiration de la durée convenue, le preneur reste dans les lieux, sans opposition écrite du bailleur notifiée dans le mois suivant la date d'expiration, et occupe de ce fait les lieux pour une durée totale supérieure à un an à compter de la conclusion du bail initial.
 

C. Résiliation anticipée

Le preneur peut, à tout moment, mettre fin au bail moyennant notification d’un préavis d’un mois au moins par courrier recommandé. Le préavis débute le premier jour du mois qui suit la réception du courrier recommandé. Le bailleur ne peut, quant à lui, mettre fin au bail unilatéralement.

Les parties peuvent également à tout moment, d’un commun accord établi par écrit, mettre fin au bail. Si elles le souhaitent, les parties peuvent également transformer le bail commercial de courte durée en bail commercial classique.
 

D. Loyer

Le loyer comprend tous les impôts fonciers, taxes locales et charges qui pèsent sur la propriété du bien loué, à moins que les parties n’en conviennent autrement.
 

E. Transformation

Le preneur dispose du droit d’effectuer des travaux dans le bien loué. Ce droit est inspiré des règles applicables aux baux commerciaux classiques.

Sauf convention contraire écrite, le preneur peut effectuer toute transformation au bien loué qu’il juge utile pour son commerce et dont les coûts ne dépassent pas le loyer d’une année – sans qu’il soit précisé si cette limite correspond au loyer réel ou à un montant pondéré –, moyennant le respect de deux conditions : la sécurité, la salubrité et la valeur esthétique du bâtiment n’en sont pas compromises et le bailleur en est informé par courrier recommandé avant le début des travaux. Les travaux entrepris par le preneur s’effectuent à ses risques et périls. Le bailleur peut s’opposer aux travaux pour des justes motifs. Il dispose pour cela d’un délai de 10 jours à dater de la réception de l’envoi recommandé l’informant du début des travaux. A défaut, lesdits travaux sont réputés acceptés.

Durant la phase de réalisation des travaux, le bailleur dispose du droit d’accéder aux travaux à tout moment et d’y déléguer toute personne de son choix. Il peut, en outre, exiger, soit préalablement à l’exécution des travaux, soit en cours d’exécution de ceux-ci, que le preneur assure sa propre responsabilité, celle de ses sous-traitants et du bailleur, tant vis-à-vis des tiers qu’entre eux, du chef des travaux entrepris. A défaut, le bailleur peut faire arrêter les travaux, lesquels ne pourront reprendre qu’après présentation d’un contrat d’assurance et de la preuve du paiement de la prime.

Au terme du bail, le bailleur peut exiger la suppression des transformations effectuées aux frais du preneur. Si le bailleur conserve les travaux de transformation effectués, ils lui sont acquis sans indemnité. Les parties demeurent toutefois libres d’en convenir autrement.
 

F. Vente de l’immeuble

En cas de cession d’un bien loué, le nouveau propriétaire est tenu de respecter le bail enregistré et ne peut expulser le preneur.
 

G. Entrée en vigueur

Les règles relatives au bail commercial de courte durée entrent en vigueur le 1er mai 2018. Elles ne s’appliquent toutefois pas aux baux ayant pris cours avant cette date.

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