Short Reads

Erfpacht als alternatief voor huur in de zorg

Erfpacht als alternatief voor huur in de zorg

Erfpacht als alternatief voor huur in de zorg

21.03.2017 NL law

De Nederlandse zorgvastgoedsector is in beweging. Afgelopen jaar alleen al is circa 465 miljoen euro in zorgvastgoed geïnvesteerd. Het gaat veelal om transacties waarbij een professionele zorgvastgoedinvesteerders 'stenen' verwerft en vervolgens voor langere periode wenst te verhuren aan een zorgexploitant die het op haar beurt aan de daadwerkelijke bewoners in gebruik zal geven. Deze bewoners zijn dan veelal ouderen die zorg behoeven.

Huurovereenkomst 'overige bedrijfsruimte'

De investeerder zal met de zorgexploitant over het algemeen een huurovereenkomst voor 'overige bedrijfsruimte' willen sluiten. Deze categorie wordt namelijk gekenmerkt door contractsvrijheid. De huurprijzen zijn vrij en worden jaarlijks op de door partijen overeengekomen wijze geïndexeerd. Vaak komen partijen overeen dat de zorgexploitant (als huurder) verantwoordelijk is voor al het onderhoud van het zorgvastgoed en de betalingen van belastingen en verzekeringen, een zogenoemde 'triple net' huurovereenkomst. Het is niet ongebruikelijk dat huurcontracten met een looptijd van twintig jaar of langer worden gesloten.

De exploitant sluit vervolgens overeenkomsten met individuele bewoners op basis waarvan deze enerzijds hun intrek mogen nemen in (een gedeelte van) de zorginstelling en anderzijds een zekere mate van zorg afnemen. Deze overeenkomst kenmerkt zich dus door een huurelement én een zorgelement. Vanuit het perspectief van de investeerder is het belangrijk dat er een voldoende samenhang is tussen deze twee elementen en/of dat het zorgelement overheerst. In 1985 heeft de Hoge Raad namelijk al geoordeeld dat het niet gewenst is dat de hoofdhuurovereenkomst door een ander wettelijk regime wordt beheerst dan de onderhuurovereenkomst en dat, indien dit wel het geval is, afhankelijk van de feiten, de hoofdhuurovereenkomst de kwalificatie van de onderhuurovereenkomst kan overnemen. Met andere woorden, wanneer het zorgvastgoed in overheersende mate is onderverhuurd als woonruimte, bestaat het risico dat de hoofdhuurovereenkomst van 'kleur verschiet' en niet langer kwalificeert als huur van 'overige bedrijfsruimte'. Indien dat het geval is zal de investeerder gebonden zijn aan een aantal limitatief opgesomde opzeggingsgronden, bestaat er een wettelijk systeem voor huurprijsaanpassing en kan hij aansprakelijk zijn voor bepaald onderhoud. Een investeerder zal dit risico willen minimaliseren.

Erfpacht

De investeerder en de zorgexploitant kunnen overwegen om als alternatief voor de hoofdhuurovereenkomst een recht van erfpacht te vestigen. Een recht van erfpacht is het zakelijke recht om een aan een ander toebehorende onroerende zaak te houden en te gebruiken. De investeerder zal optreden als de erfverpachter en de zorgexploitant als erfpachter. Een recht van erfpacht levert net als een huurovereenkomst een titel op voor het gebruik van een onroerende zaak. Partijen hebben veel vrijheid bij het invullen van de erfpacht. Het is bijvoorbeeld mogelijk om afspraken omtrent onderhoud zoals die gemaakt zouden worden bij een huurovereenkomst (van overige bedrijfsruimte) op te nemen. In de praktijk is het niet ongebruikelijk dat de erfpacht het karakter krijgt van een 'triple net erfpacht'.

Los van wat partijen omtrent de inhoud van het recht van erfpacht bepalen geniet een erfpachter verder niet de wettelijke huurbescherming die een huurder van woonruimte geniet. Ook zal een recht van erfpacht niet van kleur kunnen verschieten, ongeacht de wijze van onderhuur. Voor een investeerder die haar risico wil minimaliseren is dit een groot voordeel. De zorgexploitant die erfpachter wordt krijgt op haar beurt een zakelijk beperkt recht dat in voorkomende gevallen kan dienen als onderpand bij het afsluiten van een bankfinanciering. Ook voor de zorgexploitant kan het dus interessant zijn.

Conclusie

Indien het zorgelement in de overeenkomsten die de zorgexploitant met de individuele bewoners sluit onvoldoende aanwezig en/of gekoppeld is aan het huurelement bestaat mogelijk een gevaar van herkwalificatie van de hoofdhuurovereenkomst. In dat geval kunnen investeerder en zorgexploitant als alternatief mogelijk beter een recht van erfpacht vestigen. Een recht van erfpacht kan als 'triple net' worden vormgegeven en het risico op het verschieten van kleur bestaat niet. Een notaris kan partijen hier bij uitstek over adviseren.

Team

Related news

20.07.2018 NL law
Consultatieversie Invoeringswet Omgevingswet: van bestemmingsplan naar omgevingsplan, de overgangsfase en het overgangsrecht

Articles - Op 5 januari 2017 is de consultatieversie van de Invoeringswet Omgevingswet verschenen. Dit blog gaat over het overgangsrecht van het omgevingsplan. De contouren van het overgangsrecht heeft minister van Infrastructuur en Milieu al geschetst in haar brief van brief van 19 mei 2016 (zie daarover mijn blogbericht van 31 mei 2016.

Read more

20.07.2018 NL law
Flexibiliteit vs. rechtszekerheid: verwijzing naar parkeerbeleid in bestemmingsplannen toegestaan. Het nieuwe denken in de Omgevingswet werpt zijn schaduw al vooruit

Articles - In haar uitspraak van 8 maart 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:607) acht de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State ("de Afdeling") een planregel die een dynamische verwijzing bevat door middel van beleidsregels aanvaardbaar. Dit biedt een handreiking voor bestemmingsplannen die nog voor 1 juli 2018 moeten worden aangepast.

Read more

20.07.2018 NL law
Hoofdpunten Consultatieversie Invoeringswet Omgevingswet

Articles - Op 5 januari 2017 is de consultatieversie van de Invoeringswet Omgevingswet verschenen. Daarmee is de totstandkoming van een nieuw omgevingsrechtelijk regime een belangrijkste stap verder gekomen. In dit bericht bespreek ik in vogelvlucht de inhoud en strekking van de Invoeringswet omgevingswet. Voor een compleet overzicht van de stand van zaken en de parlementaire geschiedenis verwijs ik u graag naar www.pgomgevingswet.nl.

Read more

19.07.2018 BE law
Ontsporing van één van de wagons van de Codextrein dreigt: Grondwettelijk Hof schorst nieuwe afwijkingsmogelijkheid voor ontginningsgebieden

Articles - De Codextrein voorziet o.a. in een reeks aan nieuwe afwijkingsmogelijkheden in het kader van de vergunningverlening. Eén van de meest ophefmakende was de nieuwe afwijkingsmogelijkheid voor ontginningsgebieden. Tijdens het debat in de parlementaire commissie werd geopperd dat deze nieuwe afwijking op maat was geschreven van één private onderneming. Het Grondwettelijk Hof schorst nu in zijn arrest van 19 juli 2018 deze afwijkingsmogelijkheid op basis van de schending van het gelijkheidsbeginsel.

Read more

Our website uses cookies: third party analytics cookies to best adapt our website to your needs & cookies to enable social media functionalities. For more information on the use of cookies, please check our Privacy and Cookie Policy. Please note that you can change your cookie opt-ins at any time via your browser settings.

Privacy – en cookieverklaring