Short Reads

Erfpacht als alternatief voor huur in de zorg

Erfpacht als alternatief voor huur in de zorg

Erfpacht als alternatief voor huur in de zorg

21.03.2017 NL law

De Nederlandse zorgvastgoedsector is in beweging. Afgelopen jaar alleen al is circa 465 miljoen euro in zorgvastgoed geïnvesteerd. Het gaat veelal om transacties waarbij een professionele zorgvastgoedinvesteerders 'stenen' verwerft en vervolgens voor langere periode wenst te verhuren aan een zorgexploitant die het op haar beurt aan de daadwerkelijke bewoners in gebruik zal geven. Deze bewoners zijn dan veelal ouderen die zorg behoeven.

Huurovereenkomst 'overige bedrijfsruimte'

De investeerder zal met de zorgexploitant over het algemeen een huurovereenkomst voor 'overige bedrijfsruimte' willen sluiten. Deze categorie wordt namelijk gekenmerkt door contractsvrijheid. De huurprijzen zijn vrij en worden jaarlijks op de door partijen overeengekomen wijze geïndexeerd. Vaak komen partijen overeen dat de zorgexploitant (als huurder) verantwoordelijk is voor al het onderhoud van het zorgvastgoed en de betalingen van belastingen en verzekeringen, een zogenoemde 'triple net' huurovereenkomst. Het is niet ongebruikelijk dat huurcontracten met een looptijd van twintig jaar of langer worden gesloten.

De exploitant sluit vervolgens overeenkomsten met individuele bewoners op basis waarvan deze enerzijds hun intrek mogen nemen in (een gedeelte van) de zorginstelling en anderzijds een zekere mate van zorg afnemen. Deze overeenkomst kenmerkt zich dus door een huurelement én een zorgelement. Vanuit het perspectief van de investeerder is het belangrijk dat er een voldoende samenhang is tussen deze twee elementen en/of dat het zorgelement overheerst. In 1985 heeft de Hoge Raad namelijk al geoordeeld dat het niet gewenst is dat de hoofdhuurovereenkomst door een ander wettelijk regime wordt beheerst dan de onderhuurovereenkomst en dat, indien dit wel het geval is, afhankelijk van de feiten, de hoofdhuurovereenkomst de kwalificatie van de onderhuurovereenkomst kan overnemen. Met andere woorden, wanneer het zorgvastgoed in overheersende mate is onderverhuurd als woonruimte, bestaat het risico dat de hoofdhuurovereenkomst van 'kleur verschiet' en niet langer kwalificeert als huur van 'overige bedrijfsruimte'. Indien dat het geval is zal de investeerder gebonden zijn aan een aantal limitatief opgesomde opzeggingsgronden, bestaat er een wettelijk systeem voor huurprijsaanpassing en kan hij aansprakelijk zijn voor bepaald onderhoud. Een investeerder zal dit risico willen minimaliseren.

Erfpacht

De investeerder en de zorgexploitant kunnen overwegen om als alternatief voor de hoofdhuurovereenkomst een recht van erfpacht te vestigen. Een recht van erfpacht is het zakelijke recht om een aan een ander toebehorende onroerende zaak te houden en te gebruiken. De investeerder zal optreden als de erfverpachter en de zorgexploitant als erfpachter. Een recht van erfpacht levert net als een huurovereenkomst een titel op voor het gebruik van een onroerende zaak. Partijen hebben veel vrijheid bij het invullen van de erfpacht. Het is bijvoorbeeld mogelijk om afspraken omtrent onderhoud zoals die gemaakt zouden worden bij een huurovereenkomst (van overige bedrijfsruimte) op te nemen. In de praktijk is het niet ongebruikelijk dat de erfpacht het karakter krijgt van een 'triple net erfpacht'.

Los van wat partijen omtrent de inhoud van het recht van erfpacht bepalen geniet een erfpachter verder niet de wettelijke huurbescherming die een huurder van woonruimte geniet. Ook zal een recht van erfpacht niet van kleur kunnen verschieten, ongeacht de wijze van onderhuur. Voor een investeerder die haar risico wil minimaliseren is dit een groot voordeel. De zorgexploitant die erfpachter wordt krijgt op haar beurt een zakelijk beperkt recht dat in voorkomende gevallen kan dienen als onderpand bij het afsluiten van een bankfinanciering. Ook voor de zorgexploitant kan het dus interessant zijn.

Conclusie

Indien het zorgelement in de overeenkomsten die de zorgexploitant met de individuele bewoners sluit onvoldoende aanwezig en/of gekoppeld is aan het huurelement bestaat mogelijk een gevaar van herkwalificatie van de hoofdhuurovereenkomst. In dat geval kunnen investeerder en zorgexploitant als alternatief mogelijk beter een recht van erfpacht vestigen. Een recht van erfpacht kan als 'triple net' worden vormgegeven en het risico op het verschieten van kleur bestaat niet. Een notaris kan partijen hier bij uitstek over adviseren.

Team

Related news

16.07.2018 BE law
Le Plan Régional de Développement Durable, qui fixe les objectifs et priorités de développement de la Région de Bruxelles-Capitale à moyen et à long terme, est adopté

Articles - Le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a adopté, le 12 juillet 2018, le Plan Régional de Développement Durable, qui remplace le Plan Régional de Développement du 12 septembre 2002 et définit la vision territoriale de la Région, aux horizons 2025 et 2040.

Read more

12.07.2018 NL law
Voortgang wetsvoorstel Wet bescherming bedrijfsgeheimen

Short Reads - Op 5 juli 2016 is de Richtlijn bedrijfsgeheimen (2016/943/EU) in werking getreden. De richtlijn heeft tot doel de regels inzake bescherming van niet-openbaar gemaakte knowhow en bedrijfsinformatie (bedrijfsgeheimen) in de EU lidstaten te harmoniseren. De richtlijn moest voor 9 juni 2018 geïmplementeerd zijn in de Nederlandse wet- en regelgeving. Nederland heeft deze termijn niet gehaald.

Read more

12.07.2018 NL law
Wet aanvullende maatregelen accountantsorganisaties in werking getreden

Short Reads - Op 1 juli 2018 zijn de Wet aanvullende maatregelen accountantsorganisaties en het bijbehorende Besluit tot onder meer aanpassing van het Besluit toezicht accountantsorganisaties (Bta) (grotendeels) in werking getreden. De wet beoogt de kwaliteit van de accountantscontroles te verbeteren. Met het oog daarop zijn met name voorschriften ingevoerd die zien op de governance van accountantsorganisaties en zijn de bevoegdheden van de AFM uitgebreid.

Read more

12.07.2018 NL law
Initiatief wetsvoorstel Wet bestuurlijk verbod rechtspersonen geconsulteerd

Articles - Begin dit jaar is het initiatief van enkele Kamerleden voor het voorstel van de Wet bestuurlijk verbod rechtspersonen geconsulteerd. Het voorstel geeft de Minister voor Rechtsbescherming de bevoegdheid om een rechtspersoon bij beschikking te verbieden en te ontbinden indien zijn werkzaamheid in strijd is met de openbare orde. De wet is een aanvulling op de mogelijkheid voor de rechter om – op verzoek van het Openbaar Ministerie – rechtspersonen waarvan de werkzaamheid in strijd is met de openbare orde verboden te verklaren en te ontbinden (art. 2:20 BW).

Read more

12.07.2018 NL law
Algemene verordening gegevensbescherming van toepassing

Short Reads - Vanaf 25 mei 2018 zijn de Algemene verordening gegevensbescherming (Verordening (EU) 2016/679) (AVG) en de Uitvoeringswet Algemene verordening gegevensbescherming (Uitvoeringswet) van toepassing in Nederland. De AVG en de Uitvoeringswet vervangen de richtlijn betreffende de bescherming van natuurlijke personen in verband met de verwerking van persoonsgegevens (Richtlijn 95/46/EG) en de Wet bescherming persoonsgegevens (Wbp).

Read more

12.07.2018 NL law
Evaluatie van de Wet aanpassing enquêterecht

Articles - Op 1 januari 2013 is de Wet aanpassing enquêterecht in werking getreden. Deze wet is geëvalueerd door de Tilburg University. De uitkomsten van deze evaluatie zijn op 21 maart 2018 door de Minister voor Rechtsbescherming gepubliceerd. In deze Corporate Update een overzicht van enkele conclusies en aanbevelingen van de onderzoekscommissie. Wij verwijzen in dit verband tevens naar de samenvatting van het onderzoek.

Read more

Our website uses cookies: third party analytics cookies to best adapt our website to your needs & cookies to enable social media functionalities. For more information on the use of cookies, please check our Privacy and Cookie Policy. Please note that you can change your cookie opt-ins at any time via your browser settings.

Privacy – en cookieverklaring