Short Reads

Erfpacht als alternatief voor huur in de zorg

Erfpacht als alternatief voor huur in de zorg

Erfpacht als alternatief voor huur in de zorg

21.03.2017 NL law

De Nederlandse zorgvastgoedsector is in beweging. Afgelopen jaar alleen al is circa 465 miljoen euro in zorgvastgoed geïnvesteerd. Het gaat veelal om transacties waarbij een professionele zorgvastgoedinvesteerders 'stenen' verwerft en vervolgens voor langere periode wenst te verhuren aan een zorgexploitant die het op haar beurt aan de daadwerkelijke bewoners in gebruik zal geven. Deze bewoners zijn dan veelal ouderen die zorg behoeven.

Huurovereenkomst 'overige bedrijfsruimte'

De investeerder zal met de zorgexploitant over het algemeen een huurovereenkomst voor 'overige bedrijfsruimte' willen sluiten. Deze categorie wordt namelijk gekenmerkt door contractsvrijheid. De huurprijzen zijn vrij en worden jaarlijks op de door partijen overeengekomen wijze geïndexeerd. Vaak komen partijen overeen dat de zorgexploitant (als huurder) verantwoordelijk is voor al het onderhoud van het zorgvastgoed en de betalingen van belastingen en verzekeringen, een zogenoemde 'triple net' huurovereenkomst. Het is niet ongebruikelijk dat huurcontracten met een looptijd van twintig jaar of langer worden gesloten.

De exploitant sluit vervolgens overeenkomsten met individuele bewoners op basis waarvan deze enerzijds hun intrek mogen nemen in (een gedeelte van) de zorginstelling en anderzijds een zekere mate van zorg afnemen. Deze overeenkomst kenmerkt zich dus door een huurelement én een zorgelement. Vanuit het perspectief van de investeerder is het belangrijk dat er een voldoende samenhang is tussen deze twee elementen en/of dat het zorgelement overheerst. In 1985 heeft de Hoge Raad namelijk al geoordeeld dat het niet gewenst is dat de hoofdhuurovereenkomst door een ander wettelijk regime wordt beheerst dan de onderhuurovereenkomst en dat, indien dit wel het geval is, afhankelijk van de feiten, de hoofdhuurovereenkomst de kwalificatie van de onderhuurovereenkomst kan overnemen. Met andere woorden, wanneer het zorgvastgoed in overheersende mate is onderverhuurd als woonruimte, bestaat het risico dat de hoofdhuurovereenkomst van 'kleur verschiet' en niet langer kwalificeert als huur van 'overige bedrijfsruimte'. Indien dat het geval is zal de investeerder gebonden zijn aan een aantal limitatief opgesomde opzeggingsgronden, bestaat er een wettelijk systeem voor huurprijsaanpassing en kan hij aansprakelijk zijn voor bepaald onderhoud. Een investeerder zal dit risico willen minimaliseren.

Erfpacht

De investeerder en de zorgexploitant kunnen overwegen om als alternatief voor de hoofdhuurovereenkomst een recht van erfpacht te vestigen. Een recht van erfpacht is het zakelijke recht om een aan een ander toebehorende onroerende zaak te houden en te gebruiken. De investeerder zal optreden als de erfverpachter en de zorgexploitant als erfpachter. Een recht van erfpacht levert net als een huurovereenkomst een titel op voor het gebruik van een onroerende zaak. Partijen hebben veel vrijheid bij het invullen van de erfpacht. Het is bijvoorbeeld mogelijk om afspraken omtrent onderhoud zoals die gemaakt zouden worden bij een huurovereenkomst (van overige bedrijfsruimte) op te nemen. In de praktijk is het niet ongebruikelijk dat de erfpacht het karakter krijgt van een 'triple net erfpacht'.

Los van wat partijen omtrent de inhoud van het recht van erfpacht bepalen geniet een erfpachter verder niet de wettelijke huurbescherming die een huurder van woonruimte geniet. Ook zal een recht van erfpacht niet van kleur kunnen verschieten, ongeacht de wijze van onderhuur. Voor een investeerder die haar risico wil minimaliseren is dit een groot voordeel. De zorgexploitant die erfpachter wordt krijgt op haar beurt een zakelijk beperkt recht dat in voorkomende gevallen kan dienen als onderpand bij het afsluiten van een bankfinanciering. Ook voor de zorgexploitant kan het dus interessant zijn.

Conclusie

Indien het zorgelement in de overeenkomsten die de zorgexploitant met de individuele bewoners sluit onvoldoende aanwezig en/of gekoppeld is aan het huurelement bestaat mogelijk een gevaar van herkwalificatie van de hoofdhuurovereenkomst. In dat geval kunnen investeerder en zorgexploitant als alternatief mogelijk beter een recht van erfpacht vestigen. Een recht van erfpacht kan als 'triple net' worden vormgegeven en het risico op het verschieten van kleur bestaat niet. Een notaris kan partijen hier bij uitstek over adviseren.

Team

Related news

11.09.2019 EU law
Legal trend: climate change litigation

Articles - Climate change cases can occur in many shapes and forms. One well-known example is the Urgenda case in which the The Hague Court condemned the Dutch government in 2015 for not taking adequate measures to combat the consequences of climate change. Three years later, the Court of Justice of The Hague  upheld this decision, and it is now pending before the Dutch Supreme Court. This case is expected to set a precedent for Belgium, i.a. Since both the Belgian climate case and the Urgenda case are in their final stages of proceedings, this blog provides you with an update on climate change litigation.

Read more

04.09.2019 NL law
De nieuwe coördinatieregeling in de Awb: wetsvoorstel ingediend!

Short Reads - Ruim een jaar na het sluiten van de internetconsultatie heeft de minister van Rechtsbescherming op 10 juli jl. het wetsvoorstel dat onder meer een algemene coördinatieregeling mogelijk maakt ingediend. In een eerder blogbericht is al ingegaan op de consultatieversie van dit wetsvoorstel en zijn daarmee de hoofdlijnen van de voorgestelde coördinatieregeling besproken. Wij grijpen de indiening van het wetsvoorstel aan om de ingekomen reacties op de internetconsultatie te bespreken alsmede de wijzigingen waartoe deze reacties hebben geleid.

Read more

06.09.2019 NL law
Afdeling onderstreept belang van onderzoek naar harde plancapaciteit bij toestaan van nieuwe stedelijke ontwikkeling en geeft daarvan definitie

Short Reads - De Ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening en houdt de verplichting in om bij het toestaan van een nieuwe stedelijke ontwikkeling te motiveren dat daaraan behoefte bestaat. Hiermee wordt beoogd leegstand en onnodige bebouwing te voorkomen en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. Onlangs is over dit onderwerp een Kamerbrief van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties verschenen naar aanleiding van onderzoek naar de werking van de Ladder voor woningbouw.

Read more

04.09.2019 NL law
Relativiteitsvereiste staat in de weg aan beroep van niet-bewoner op huisrecht bij onrechtmatig binnentreden van woning

Short Reads - Op 15 mei 2019 deed de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State ("Afdeling") een voor de bestuurlijke boetepraktijk belangrijke uitspraak over het vermeende onrechtmatig binnentreden van een woning door een toezichthouder en de gevolgen daarvan voor de opgelegde boete. Volgens de Afdeling levert het binnentreden door een toezichthouder alleen dan onrechtmatig verkregen bewijs op indien het huisrecht van de bewoner is geschaad.

Read more

06.09.2019 NL law
Het Klimaatakkoord: sectortafel elektriciteit

Short Reads - Op 28 juni 2019 is het Klimaatakkoord gepresenteerd. In het Klimaatakkoord is aan vijf sectortafels uitgewerkt op welke wijze Nederland uitvoering gaat geven aan de op internationaal niveau gemaakte klimaatafspraken. In dit blogbericht lichten wij toe wat de belangrijkste uitdagingen zijn voor de sectortafel elektriciteit en hoe de komende jaren aan die uitdagingen uitvoering wordt gegeven.   

Read more

03.09.2019 BE law
Entrée en vigueur du volet "permis" de la réforme du CoBAT. Quoi de neuf pour les projets mixtes?

Articles - Le volet de l’ordonnance du 30 novembre 2017 réformant le CoBAT et l’ordonnance relative au permis d’environnement concernant les permis d’urbanisme, de lotir et d’environnement est entré en vigueur ce 1er septembre. C’est l’occasion de faire le point sur les nouvelles dispositions applicables aux « projets mixtes ».

Read more

Our website uses functional cookies for the functioning of the website and analytic cookies that enable us to generate aggregated visitor data. We also use other cookies, such as third party tracking cookies - please indicate whether you agree to the use of these other cookies:

Privacy – en cookieverklaring