Short Reads

Het (on)recht na een onterecht uitgeoefend recht van parate executie

Het (on)recht na een onterecht uitgeoefend recht van parate executie

Het (on)recht na een onterecht uitgeoefend recht van parate executie

22.08.2017 NL law

Het recht van parate executie is het recht van een hypotheekhouder (of pandhouder) om zich zonder executoriale titel op het met het hypotheekrecht bezwaarde goed te verhalen. Van het recht van parate executie kan een hypotheekhouder slechts gebruik maken indien de schuldenaar in verzuim is met de voldoening van hetgeen waarvoor het hypotheekrecht tot waarborg strekt.

Parate Executie

Na de executieveiling verkrijgt de executiekoper de eigendom van het geveilde goed. Achteraf kan echter blijken dat er geen sprake is geweest van verzuim met de voldoening van hetgeen waarvoor het hypotheekrecht tot waarborg strekte. Het Gerechtshof 's-Hertogenbosch heeft in januari van dit jaar bepaald dat de betreffende geëxecuteerde in zo'n geval eigenaar van het geveilde object was gebleven.

Wat zijn de gevolgen voor de praktijk?

Gevolgen van het achteraf ontbreken van verzuim

Artikel 3:84 BW vereist voor de overdracht van een goed een levering krachtens geldige titel, verricht door een beschikkingsbevoegde. Ook voor een overdracht bij executieverkoop gelden deze vereisten.

Indien blijkt dat geen sprake was van verzuim van de schuldenaar dan heeft dat tot gevolg dat de hypotheekhouder geen gebruik had kunnen maken van haar recht van parate executie. De beschikkingsonbevoegdheid ontbreekt en achteraf blijkt dat niet geldig is overgedragen. De executiekoper staat met lege handen. Of toch niet?

Bescherming van de executiekoper

Het Burgerlijk Wetboek kent de volgende wettelijke beschermingsbepalingen:

  • Artikel 3:88 BW biedt bescherming indien de (executie)koper te goeder trouw heeft gehandeld en de onbevoegdheid van de (executie)verkoper voortvloeit uit de ongeldigheid van een vroegere overdracht, die niet het gevolg was van onbevoegdheid van de toenmalig vervreemder. Omdat de beschikkingsonbevoegdheid bij het ontbreken van verzuim niet voortvloeit uit ongeldigheid van een voorgaande overdracht kan men hieraan (in dit geval) geen bescherming ontlenen.
  • Artikel 3:25 BW beschermt derden tegen onjuistheden welke zijn ingeschreven in de openbare registers. Vereist is dat het feit in de openbare registers is ingeschreven krachtens een authentieke akte waarin het feit door een ambtenaar met kracht van authenticiteit is vastgesteld. Een vonnis van een rechter (voorzien van een uitvoerbaar bij voorraadverklaring) kan zo'n authentieke akte zijn. Indien het vonnis in een later stadium wordt vernietigd stond (achteraf gezien) een onjuist feit in de openbare registers ingeschreven. Opmerking verdient dat bij een hypotheekexecutie vaak geen vonnis voorhanden is.
  • Artikel 3:36 BW biedt bescherming aan derden die op grond van een verklaring of gedraging gerechtvaardigd hebben mogen vertrouwen op het bestaan van een bepaalde rechtsbetrekking. De Hoge Raad heeft, in het kader van een vertegenwoordigingsvraag eerder geoordeeld dat dit vertrouwen ook kan worden ontleend aan feiten en omstandigheden die voor risico van de 'vertegenwoordigde' dienen te komen en waaruit naar verkeersopvatting de schijn van bevoegdheid kan worden afgeleid. Te bepleiten valt dat deze risicoallocatie ook ingeval van bescherming op grond van artikel 3:36 BW bij een veilingkoop kan worden toegepast (zie hierover uitgebreider de noot onder voornoemd arrest van het Gerechtshof van dit jaar).

In het geval van een veilende hypotheekhouder zou de koper dan gerechtvaardigd mogen vertrouwen op de beschikkingsbevoegdheid van deze hypotheekhouder en het achteraf ontbreken van verzuim is dan voor risico van de geëxecuteerde.

Geen standaard situatie

Het feitencomplex in het arrest van het Gerechtshof 's-Hertogenbosch is vrij typisch. Er was sprake van, kort gezegd, een koopovereenkomst onder ontbindende voorwaarde. Na het sluiten van de koopovereenkomst, maar voor de levering van het verkochte, zijn partijen overeengekomen dat de kopers vast een gedeelte van de koopsom aan verkoper voldoen wat door verkoper zal worden terugbetaald indien de levering niet doorgaat. Ter securering van de vordering tot terugbetaling is het recht van hypotheek gevestigd. Vijf jaren na het sluiten van de koopovereenkomst hebben de kopers met een beroep op de ontbindende voorwaarde de koopovereenkomst (achteraf dus onterecht) ontbonden en sommeren zij de verkoper tot terugbetaling. Deze vordering wordt door de rechtbank gehonoreerd. Verkopende partij gaat niet over tot (terug)betaling en de kopers starten het executieproces. Nadien blijkt, nadat het vonnis van de rechtbank is vernietigt, dat de kopers onterecht zijn overgegaan tot executie aangezien de koopovereenkomst niet ontbonden is en de verkoper derhalve niet in verzuim is geweest.

Dit wijkt wel erg af van het scenario dat zich voordoet bij de gebruikelijke veilende hypotheekhouder. Een situatie waarin achteraf blijkt van het ontbreken van verzuim van de debiteur zal zich in het geval van een prudent veilende bancaire hypotheekhouder zich toch minder snel voordoen.

Praktijk: hoe verder?

Dat het ontbreken van verzuim zich bij een gebruikelijke veiling minder snel voordoet zal voor een veilingkoper uiteraard niet voldoende zijn om met een gerust hart tot aanschaf over te gaan.

Het door de hypotheekhouder bieden van 100% zekerheid door middel van een in kracht van gewijsde gegane rechterlijke uitspraak zal voor deze onaanvaardbare extra kosten en nodeloos tijdverslies met zich brengen. Hiermee zou ook het recht van hypotheek als zelfstandige executoriale titel effectief de das om worden gedaan.

Jammer dat partijen geen cassatie bij de Hoge Raad hebben ingesteld. Hopelijk komt op een andere manier snel duidelijkheid over de vraag of artikel 3:36 BW de veilingkoper beschermt. Tot die tijd is het oppassen.

Team

Related news

17.07.2018 EU law
Proposal for the main features of the Climate Agreement published

Articles - After four months of negotiations involving approximately 100 parties, the proposal for the main features of the Climate Agreement (voorstel voor hoofdlijnen van een Klimaatakkoord – the "Proposal") was published on 10 July 2018. This blog outlines the background of the current negotiations in respect of the Climate Agreement in the Netherlands and describes several measures included in the Proposal.

Read more

12.07.2018 NL law
Voortgang wetsvoorstel Wet bescherming bedrijfsgeheimen

Short Reads - Op 5 juli 2016 is de Richtlijn bedrijfsgeheimen (2016/943/EU) in werking getreden. De richtlijn heeft tot doel de regels inzake bescherming van niet-openbaar gemaakte knowhow en bedrijfsinformatie (bedrijfsgeheimen) in de EU lidstaten te harmoniseren. De richtlijn moest voor 9 juni 2018 geïmplementeerd zijn in de Nederlandse wet- en regelgeving. Nederland heeft deze termijn niet gehaald.

Read more

12.07.2018 NL law
Wet aanvullende maatregelen accountantsorganisaties in werking getreden

Short Reads - Op 1 juli 2018 zijn de Wet aanvullende maatregelen accountantsorganisaties en het bijbehorende Besluit tot onder meer aanpassing van het Besluit toezicht accountantsorganisaties (Bta) (grotendeels) in werking getreden. De wet beoogt de kwaliteit van de accountantscontroles te verbeteren. Met het oog daarop zijn met name voorschriften ingevoerd die zien op de governance van accountantsorganisaties en zijn de bevoegdheden van de AFM uitgebreid.

Read more

12.07.2018 NL law
Initiatief wetsvoorstel Wet bestuurlijk verbod rechtspersonen geconsulteerd

Articles - Begin dit jaar is het initiatief van enkele Kamerleden voor het voorstel van de Wet bestuurlijk verbod rechtspersonen geconsulteerd. Het voorstel geeft de Minister voor Rechtsbescherming de bevoegdheid om een rechtspersoon bij beschikking te verbieden en te ontbinden indien zijn werkzaamheid in strijd is met de openbare orde. De wet is een aanvulling op de mogelijkheid voor de rechter om – op verzoek van het Openbaar Ministerie – rechtspersonen waarvan de werkzaamheid in strijd is met de openbare orde verboden te verklaren en te ontbinden (art. 2:20 BW).

Read more

12.07.2018 NL law
Algemene verordening gegevensbescherming van toepassing

Short Reads - Vanaf 25 mei 2018 zijn de Algemene verordening gegevensbescherming (Verordening (EU) 2016/679) (AVG) en de Uitvoeringswet Algemene verordening gegevensbescherming (Uitvoeringswet) van toepassing in Nederland. De AVG en de Uitvoeringswet vervangen de richtlijn betreffende de bescherming van natuurlijke personen in verband met de verwerking van persoonsgegevens (Richtlijn 95/46/EG) en de Wet bescherming persoonsgegevens (Wbp).

Read more

12.07.2018 NL law
Evaluatie van de Wet aanpassing enquêterecht

Articles - Op 1 januari 2013 is de Wet aanpassing enquêterecht in werking getreden. Deze wet is geëvalueerd door de Tilburg University. De uitkomsten van deze evaluatie zijn op 21 maart 2018 door de Minister voor Rechtsbescherming gepubliceerd. In deze Corporate Update een overzicht van enkele conclusies en aanbevelingen van de onderzoekscommissie. Wij verwijzen in dit verband tevens naar de samenvatting van het onderzoek.

Read more

Our website uses cookies: third party analytics cookies to best adapt our website to your needs & cookies to enable social media functionalities. For more information on the use of cookies, please check our Privacy and Cookie Policy. Please note that you can change your cookie opt-ins at any time via your browser settings.

Privacy – en cookieverklaring