Short Reads

Het (on)recht na een onterecht uitgeoefend recht van parate executie

Het (on)recht na een onterecht uitgeoefend recht van parate executie

Het (on)recht na een onterecht uitgeoefend recht van parate executie

22.08.2017 NL law

Het recht van parate executie is het recht van een hypotheekhouder (of pandhouder) om zich zonder executoriale titel op het met het hypotheekrecht bezwaarde goed te verhalen. Van het recht van parate executie kan een hypotheekhouder slechts gebruik maken indien de schuldenaar in verzuim is met de voldoening van hetgeen waarvoor het hypotheekrecht tot waarborg strekt.

Parate Executie

Na de executieveiling verkrijgt de executiekoper de eigendom van het geveilde goed. Achteraf kan echter blijken dat er geen sprake is geweest van verzuim met de voldoening van hetgeen waarvoor het hypotheekrecht tot waarborg strekte. Het Gerechtshof 's-Hertogenbosch heeft in januari van dit jaar bepaald dat de betreffende geëxecuteerde in zo'n geval eigenaar van het geveilde object was gebleven.

Wat zijn de gevolgen voor de praktijk?

Gevolgen van het achteraf ontbreken van verzuim

Artikel 3:84 BW vereist voor de overdracht van een goed een levering krachtens geldige titel, verricht door een beschikkingsbevoegde. Ook voor een overdracht bij executieverkoop gelden deze vereisten.

Indien blijkt dat geen sprake was van verzuim van de schuldenaar dan heeft dat tot gevolg dat de hypotheekhouder geen gebruik had kunnen maken van haar recht van parate executie. De beschikkingsonbevoegdheid ontbreekt en achteraf blijkt dat niet geldig is overgedragen. De executiekoper staat met lege handen. Of toch niet?

Bescherming van de executiekoper

Het Burgerlijk Wetboek kent de volgende wettelijke beschermingsbepalingen:

  • Artikel 3:88 BW biedt bescherming indien de (executie)koper te goeder trouw heeft gehandeld en de onbevoegdheid van de (executie)verkoper voortvloeit uit de ongeldigheid van een vroegere overdracht, die niet het gevolg was van onbevoegdheid van de toenmalig vervreemder. Omdat de beschikkingsonbevoegdheid bij het ontbreken van verzuim niet voortvloeit uit ongeldigheid van een voorgaande overdracht kan men hieraan (in dit geval) geen bescherming ontlenen.
  • Artikel 3:25 BW beschermt derden tegen onjuistheden welke zijn ingeschreven in de openbare registers. Vereist is dat het feit in de openbare registers is ingeschreven krachtens een authentieke akte waarin het feit door een ambtenaar met kracht van authenticiteit is vastgesteld. Een vonnis van een rechter (voorzien van een uitvoerbaar bij voorraadverklaring) kan zo'n authentieke akte zijn. Indien het vonnis in een later stadium wordt vernietigd stond (achteraf gezien) een onjuist feit in de openbare registers ingeschreven. Opmerking verdient dat bij een hypotheekexecutie vaak geen vonnis voorhanden is.
  • Artikel 3:36 BW biedt bescherming aan derden die op grond van een verklaring of gedraging gerechtvaardigd hebben mogen vertrouwen op het bestaan van een bepaalde rechtsbetrekking. De Hoge Raad heeft, in het kader van een vertegenwoordigingsvraag eerder geoordeeld dat dit vertrouwen ook kan worden ontleend aan feiten en omstandigheden die voor risico van de 'vertegenwoordigde' dienen te komen en waaruit naar verkeersopvatting de schijn van bevoegdheid kan worden afgeleid. Te bepleiten valt dat deze risicoallocatie ook ingeval van bescherming op grond van artikel 3:36 BW bij een veilingkoop kan worden toegepast (zie hierover uitgebreider de noot onder voornoemd arrest van het Gerechtshof van dit jaar).

In het geval van een veilende hypotheekhouder zou de koper dan gerechtvaardigd mogen vertrouwen op de beschikkingsbevoegdheid van deze hypotheekhouder en het achteraf ontbreken van verzuim is dan voor risico van de geëxecuteerde.

Geen standaard situatie

Het feitencomplex in het arrest van het Gerechtshof 's-Hertogenbosch is vrij typisch. Er was sprake van, kort gezegd, een koopovereenkomst onder ontbindende voorwaarde. Na het sluiten van de koopovereenkomst, maar voor de levering van het verkochte, zijn partijen overeengekomen dat de kopers vast een gedeelte van de koopsom aan verkoper voldoen wat door verkoper zal worden terugbetaald indien de levering niet doorgaat. Ter securering van de vordering tot terugbetaling is het recht van hypotheek gevestigd. Vijf jaren na het sluiten van de koopovereenkomst hebben de kopers met een beroep op de ontbindende voorwaarde de koopovereenkomst (achteraf dus onterecht) ontbonden en sommeren zij de verkoper tot terugbetaling. Deze vordering wordt door de rechtbank gehonoreerd. Verkopende partij gaat niet over tot (terug)betaling en de kopers starten het executieproces. Nadien blijkt, nadat het vonnis van de rechtbank is vernietigt, dat de kopers onterecht zijn overgegaan tot executie aangezien de koopovereenkomst niet ontbonden is en de verkoper derhalve niet in verzuim is geweest.

Dit wijkt wel erg af van het scenario dat zich voordoet bij de gebruikelijke veilende hypotheekhouder. Een situatie waarin achteraf blijkt van het ontbreken van verzuim van de debiteur zal zich in het geval van een prudent veilende bancaire hypotheekhouder zich toch minder snel voordoen.

Praktijk: hoe verder?

Dat het ontbreken van verzuim zich bij een gebruikelijke veiling minder snel voordoet zal voor een veilingkoper uiteraard niet voldoende zijn om met een gerust hart tot aanschaf over te gaan.

Het door de hypotheekhouder bieden van 100% zekerheid door middel van een in kracht van gewijsde gegane rechterlijke uitspraak zal voor deze onaanvaardbare extra kosten en nodeloos tijdverslies met zich brengen. Hiermee zou ook het recht van hypotheek als zelfstandige executoriale titel effectief de das om worden gedaan.

Jammer dat partijen geen cassatie bij de Hoge Raad hebben ingesteld. Hopelijk komt op een andere manier snel duidelijkheid over de vraag of artikel 3:36 BW de veilingkoper beschermt. Tot die tijd is het oppassen.

Team

Related news

08.04.2019 NL law
Stibbe lanceert webtool over implementatie aandeelhoudersrechtenrichtlijn

Short Reads - Op 2 april 2019 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel ter implementatie van de Herziene aandeelhoudersrechtenrichtlijn (EU) 2017/828 aangenomen. Hierbij zijn ook diverse Amendementen aangenomen in de eerder voorgestelde regeling rondom het bezoldigingsbeleid en het bezoldigingsverslag. Om u te informeren over de implementatie van de Herziene aandeelhoudersrechtenrichtlijn in Nederland hebben wij een webtool gelanceerd over dit onderwerp.

Read more

11.04.2019 NL law
The Dutch UBO register will be introduced in January 2020

Short Reads - On 4 April 2019, a legislative proposal to implement the Dutch Ultimate Beneficial Owner (''UBO'') register (''UBO register'') was submitted to the Dutch parliament. The obligation to introduce a UBO register derives from the Fourth Anti-Money Laundering Directive as amended by the Fifth Anti-Money Laundering Directive. Approximately 1.5 million Dutch legal entities must register information on their UBOs in this register.

Read more

05.04.2019 NL law
Wetsvoorstel implementatie Herziene aandeelhoudersrechtenrichtlijn aangenomen door de Tweede Kamer

Short Reads - Op 2 april 2019 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel ter implementatie van de Herziene aandeelhoudersrechtenrichtlijn (EU) 2017/828 aangenomen. Hierbij zijn ook diverse Amendementen aangenomen in de eerder voorgestelde regeling rondom het bezoldigingsbeleid en het bezoldigingsverslag.

Read more

10.04.2019 NL law
Damage due to a defective driveway and the Dutch twenty year limitation period: When does limitation start in case of a continuous event that causes damage?

Short Reads - On 22 March 2019, the Dutch Supreme Court ruled (ECLI:NL:HR:2019:412) that the strict liability for buildings (opstalaansprakelijkheid) is not linked to a specific damaging act but to a damaging condition, as referred to in section 6:174 DCC. Therefore, there is no reason to regard a damaging act as an 'event that caused damage' as referred to in section 3:310 DCC concerning the limitation period for claims for damages.

Read more

11.03.2019 NL law
Stibbe attends MIPIM 2019

Conference - Reed MIDEM organises its annual property event MIPIM (Le marché international des professionnels de l’immobilier) from 12-15 March in Cannes. A team from Stibbe’s offices worldwide attends the 30th edition of the world's leading property market

Read more

Our website uses functional cookies for the functioning of the website and analytic cookies that enable us to generate aggregated visitor data. We also use other cookies, such as third party tracking cookies - please indicate whether you agree to the use of these other cookies:

Privacy – en cookieverklaring