Short Reads

Wakker worden! De Wet verbetering functioneren van verenigingen van eigenaars

Wakker worden! De Wet verbetering functioneren van verenigingen van ei

Wakker worden! De Wet verbetering functioneren van verenigingen van eigenaars

11.04.2017 NL law

Het is (bijna) zover: de "Wet verbetering functioneren van verenigingen van eigenaars" (de "Wet Verbetering VvE") is op 27 februari jl. in de Tweede Kamer aangenomen en ligt momenteel ter goedkeuring bij de Eerste Kamer. De wetgever is voornemens met de Wet Verbetering VvE de slapende Vereniging van Eigenaars ("VvE") wakker te schudden. Wat gaat er veranderen?

Waarom de Wet Verbetering VvE?

Indien een woontoren of bedrijfspand (of andere onroerende zaak of beperkt recht) in appartementsrechten wordt gesplitst, wordt van rechtswege een VvE opgericht waar de appartementseigenaren lid van zijn. Een van de taken van de VvE is het beheren van de gemeenschappelijke gedeelten van het in appartementen gesplitste pand. Onder beheer wordt onder andere verstaan het plegen van noodzakelijk onderhoud en doen van vernieuwingen.

Met het oog op het plegen van dit onderhoud en vernieuwingen zijn alle VvE's sinds 1 mei 2008 wettelijk verplicht een reservefonds in stand te houden. De huidige wet noemt echter geen minimumbedrag dat in dit reservefonds moet zitten. De wetgever was destijds van mening dat er genoeg prikkels voor de (leden van de) VvE zouden zijn om een voldoende hoog reservefonds in stand te houden.

Onderzoek toont echter aan dat veel VvE's slecht tot matig functioneren, geen vergaderingen houden en structureel onvoldoende reserveren en zodoende het betreffende gebouw niet of niet tijdig kunnen onderhouden. In de volksmond wordt dit ook wel de 'slapende' VvE genoemd. Dit is een onwenselijke situatie waar de Wet Verbetering VvE nu een einde aan beoogt te maken.

Het reservefonds: verplicht minimaal reserveren

Met de invoering van de Wet Verbetering VvE wordt een verplichting geïntroduceerd om een minimale jaarlijkse reservering ten behoeve van het reservefonds aan te houden. In beginsel zal de nieuwe verplichting om te gaan reserveren alleen gelden voor appartementseigenaren van een voor woning bestemd gebouw. Echter door de toevoeging "met inbegrip van een gebouw dat gedeeltelijk voor bewoning is bestemd", wordt het wel duidelijk dat ook een gebouw dat gedeeltelijk als bedrijfsruimte (kantoren/winkels etc) en gedeeltelijk als woning wordt gebruikt hier aan moet voldoen.

Deze reservering dient in beginsel te worden gedaan aan de hand van een bedrag vastgesteld door de vergadering van eigenaars van de VvE ter uitvoering van een meerjarenonderhoudsplan ("MJOP"). Indien een VvE geen MJOP heeft vastgesteld moet tenminste een half procent (0,5%) van de herbouwwaarde van het gebouw jaarlijks worden gereserveerd.

De Wet Verbetering VvE voorziet niet in een sanctie voor het niet naleven van deze verplichting, maar niet voldoende reserveren kan volgens de memorie van toelichting, onder omstandigheden, leiden tot onbehoorlijk bestuur en bestuurdersaansprakelijkheid. De vraag wie de nieuwe verplichtingen moet handhaven is ook niet geregeld in de Wet Verbetering VvE, toezicht op naleving zal dus intern geregeld moeten worden. In hoeverre dergelijk toezicht ook gehouden zal worden zal uit de praktijk moeten blijken.

Het oordeel is geveld: lenen mag!

Verder wordt het onder de Wet Verbetering VvE (eindelijk) duidelijk dat de VvE bevoegd is om externe financiering aan te trekken, bijvoorbeeld voor het financieren van onverwacht onderhoud en/of een verdere verduurzaming van het gebouw. Onder de huidige wet is het namelijk onzeker of een VvE deze bevoegdheid heeft, met als gevolg dat veel banken huiverig zijn om de benodigde financiering te verstrekken. Voor zover banken wel bereid zijn om financiering te verstrekken wordt de lening veelal zodanig gestructureerd dat ieder van de leden van de VvE hoofdelijk verbonden is (voor de volledige schuld). Een gevolg daarvan is weer dat er ook aan de kant van de appartementseigenaar weinig bereidheid is om de lening aan te gaan.

De Wet Verbetering VvE maakt niet alleen duidelijk dat een VvE bevoegd is om leningen af te sluiten maar geeft ook aan dat een uit de lening voortvloeiende schuld een deelbare schuld is. Dit is een technische oplossing met als gevolg dat de individuele leden, kort gezegd, alleen pro rata voor een deel van de schuld kunnen worden aangesproken. En dus niet voor het gehele door de VvE geleende bedrag.

Wel kan deze bevoegdheid voorwaardelijk gemaakt worden in het reglement van de VvE. Zo kan men bepalen dat het besluit om een lening aan te gaan alleen kan worden genomen met een gekwalificeerde meerderheid en/of quorum. Ook kan men bepalen dat een lening alleen voor bepaalde doeleinden mag worden aangegaan. Onder de huidige modelreglementen is de bevoegdheid van de VvE om leningen aan te gaan vaak al voorwaardelijk. Zo zegt het modelreglement 2006 dat besluiten tot het aangaan van verplichtingen met een financieel belang die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan slechts met een twee/derde meerderheid genomen kunnen worden in een vergadering waar ten minste twee/derde van de appartementseigenaren aanwezig of vertegenwoordigd is. Echter, van de wettelijke bepaling dat de schuld die de VvE aangaat een deelbare schuld is kan niet contractueel worden afgeweken.

Verder bepaalt de Wet Verbetering VvE dat de eigenaar van een appartementsrecht, die zijn appartementsrecht overdraagt, wordt ontslagen uit zijn aansprakelijkheid voor die schuld. Echter alleen indien en voor zover opgave van die schuld is gedaan aan de betreffende verkrijger. De nieuwe appartementseigenaar wordt dan schuldenaar onder de betreffende schuld

Na invoering van de Wet Verbetering VvE zal het voor eenieder duidelijk zijn dat een VvE bevoegd is om externe financiering aan te trekken. De appartementseigenaren zijn naast de VvE aansprakelijk voor hun deel van de schuld. Er worden geen wettelijke voorwaarden gesteld aan de bevoegdheid van de VvE om leningen aan te gaan. Dit zal voor appartementseigenaren uiteraard erg aantrekkelijk zijn, nu zij onderhoud c.q. vernieuwing van hun gebouw kunnen financieren met geleend geld zonder de vrees bij eventueel verzuim hoofdelijk aansprakelijk te worden gesteld door de bank. De andere kant van de medaille is dat de banken worden beperkt in hun mogelijkheid om hun schulden te verhalen. Hoe gelukkig de banken met de nieuwe wet zullen zijn zal dus ook uit de praktijk moeten blijken.

Gevolgen voor bestaande VvE's

Om de praktijk aan de nieuwe regeling te laten wennen wordt in de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek bepaald dat bestaande VvE's drie jaar de tijd krijgen om de nieuwe bepalingen omtrent de jaarlijkse reservering ten behoeve van het reservefond te implementeren. Ook zal een bepaling worden toegevoegd dat bestaande leningen worden geëerbiedigd, de nieuwe regeling zal dus niet van toepassing zijn op leningen die reeds bestaan bij het inwerkingtreden van de Wet Verbetering VvE (en de individuele appartementseigenaren blijven voor die leningen dus mogelijk hoofdelijk verbonden voor het geheel).

Het is de bedoeling dat de nieuwe regels in 2018 van kracht gaan. Een notaris kan partijen hier bij uitstek over adviseren.

Team

Related news

28.09.2018 BE law
Second Belgian Offshore Wind Farm Area to be tendered

Articles - At the Council of Ministers session on 31 August 2018, the principle memorandum Tendering offshore wind farms from 2020 onwards was approved. This memorandum sets out the actions and timing for the new area for offshore wind farm (1.7 GW). Very similar to what has happened in the Netherlands, the right to construct and operate new wind farms will be tendered in hope of not having to grant any subsidies at all.

Read more

12.09.2018
Nadere uitleg van de Hoge Raad over 'op de zaak betrekking hebbende stukken'

Short Reads - De Hoge Raad heeft in drie belangwekkende arresten van 17 augustus 2018 een nadere uitleg gegeven over het verstrekken van op de zaak betrekking hebbende stukken. De drie arresten gaan over belastingzaken maar zij zijn relevant voor het hele bestuursrecht. In dit blogbericht gaan wij in op deze arresten en de betekenis daarvan voor de praktijk. Wij zullen in het bijzonder stilstaan bij de wijze waarop de Hoge Raad oordeelt over het verstrekken van gegevens bij geautomatiseerde besluitvorming.

Read more

03.10.2018 NL law
PropertyNL Top-40 Real Estate Lawyers

Articles - ​PropertyNL's annual survey of the top 40 real estate lawyers has been published. It goes without saying that Stibbe is also mentioned again. PropertyNL has included an interview with representatives of a select group of offices with a reputable real estate practice (including Allen & Overy, Houthoff, Nauta, Loyens Loeff and of course again Stibbe; see the heading "Real estate deals are becoming increasingly complex").

Read more

28.08.2018 NL law
FIDIC 2017: de gewijzigde geschillenregeling

Articles - De FIDIC modelcontracten bevatten een snelle geschillenregeling waarbij partijen één of drie onafhankelijke deskundigen, de zogenaamde Dispute Adjudication Board (DAB), om een bindende beslissing kunnen vragen. Indien een partij zich niet kan vinden in de DAB beslissing, kan vervolgens een arbitrageprocedure worden gestart. Een belangrijk voordeel van een DAB is dat geschillen tussen de Opdrachtgever en de Opdrachtnemer snel kunnen worden beslecht door de DAB. Dit is zowel in het belang van de opdrachtgever als de opdrachtnemer. 

Read more

Our website uses cookies: third party analytics cookies to best adapt our website to your needs & cookies to enable social media functionalities. For more information on the use of cookies, please check our Privacy and Cookie Policy. Please note that you can change your cookie opt-ins at any time via your browser settings.

Privacy – en cookieverklaring