Short Reads

Wakker worden! De Wet verbetering functioneren van verenigingen van eigenaars

Wakker worden! De Wet verbetering functioneren van verenigingen van ei

Wakker worden! De Wet verbetering functioneren van verenigingen van eigenaars

11.04.2017 NL law

Het is (bijna) zover: de "Wet verbetering functioneren van verenigingen van eigenaars" (de "Wet Verbetering VvE") is op 27 februari jl. in de Tweede Kamer aangenomen en ligt momenteel ter goedkeuring bij de Eerste Kamer. De wetgever is voornemens met de Wet Verbetering VvE de slapende Vereniging van Eigenaars ("VvE") wakker te schudden. Wat gaat er veranderen?

Waarom de Wet Verbetering VvE?

Indien een woontoren of bedrijfspand (of andere onroerende zaak of beperkt recht) in appartementsrechten wordt gesplitst, wordt van rechtswege een VvE opgericht waar de appartementseigenaren lid van zijn. Een van de taken van de VvE is het beheren van de gemeenschappelijke gedeelten van het in appartementen gesplitste pand. Onder beheer wordt onder andere verstaan het plegen van noodzakelijk onderhoud en doen van vernieuwingen.

Met het oog op het plegen van dit onderhoud en vernieuwingen zijn alle VvE's sinds 1 mei 2008 wettelijk verplicht een reservefonds in stand te houden. De huidige wet noemt echter geen minimumbedrag dat in dit reservefonds moet zitten. De wetgever was destijds van mening dat er genoeg prikkels voor de (leden van de) VvE zouden zijn om een voldoende hoog reservefonds in stand te houden.

Onderzoek toont echter aan dat veel VvE's slecht tot matig functioneren, geen vergaderingen houden en structureel onvoldoende reserveren en zodoende het betreffende gebouw niet of niet tijdig kunnen onderhouden. In de volksmond wordt dit ook wel de 'slapende' VvE genoemd. Dit is een onwenselijke situatie waar de Wet Verbetering VvE nu een einde aan beoogt te maken.

Het reservefonds: verplicht minimaal reserveren

Met de invoering van de Wet Verbetering VvE wordt een verplichting geïntroduceerd om een minimale jaarlijkse reservering ten behoeve van het reservefonds aan te houden. In beginsel zal de nieuwe verplichting om te gaan reserveren alleen gelden voor appartementseigenaren van een voor woning bestemd gebouw. Echter door de toevoeging "met inbegrip van een gebouw dat gedeeltelijk voor bewoning is bestemd", wordt het wel duidelijk dat ook een gebouw dat gedeeltelijk als bedrijfsruimte (kantoren/winkels etc) en gedeeltelijk als woning wordt gebruikt hier aan moet voldoen.

Deze reservering dient in beginsel te worden gedaan aan de hand van een bedrag vastgesteld door de vergadering van eigenaars van de VvE ter uitvoering van een meerjarenonderhoudsplan ("MJOP"). Indien een VvE geen MJOP heeft vastgesteld moet tenminste een half procent (0,5%) van de herbouwwaarde van het gebouw jaarlijks worden gereserveerd.

De Wet Verbetering VvE voorziet niet in een sanctie voor het niet naleven van deze verplichting, maar niet voldoende reserveren kan volgens de memorie van toelichting, onder omstandigheden, leiden tot onbehoorlijk bestuur en bestuurdersaansprakelijkheid. De vraag wie de nieuwe verplichtingen moet handhaven is ook niet geregeld in de Wet Verbetering VvE, toezicht op naleving zal dus intern geregeld moeten worden. In hoeverre dergelijk toezicht ook gehouden zal worden zal uit de praktijk moeten blijken.

Het oordeel is geveld: lenen mag!

Verder wordt het onder de Wet Verbetering VvE (eindelijk) duidelijk dat de VvE bevoegd is om externe financiering aan te trekken, bijvoorbeeld voor het financieren van onverwacht onderhoud en/of een verdere verduurzaming van het gebouw. Onder de huidige wet is het namelijk onzeker of een VvE deze bevoegdheid heeft, met als gevolg dat veel banken huiverig zijn om de benodigde financiering te verstrekken. Voor zover banken wel bereid zijn om financiering te verstrekken wordt de lening veelal zodanig gestructureerd dat ieder van de leden van de VvE hoofdelijk verbonden is (voor de volledige schuld). Een gevolg daarvan is weer dat er ook aan de kant van de appartementseigenaar weinig bereidheid is om de lening aan te gaan.

De Wet Verbetering VvE maakt niet alleen duidelijk dat een VvE bevoegd is om leningen af te sluiten maar geeft ook aan dat een uit de lening voortvloeiende schuld een deelbare schuld is. Dit is een technische oplossing met als gevolg dat de individuele leden, kort gezegd, alleen pro rata voor een deel van de schuld kunnen worden aangesproken. En dus niet voor het gehele door de VvE geleende bedrag.

Wel kan deze bevoegdheid voorwaardelijk gemaakt worden in het reglement van de VvE. Zo kan men bepalen dat het besluit om een lening aan te gaan alleen kan worden genomen met een gekwalificeerde meerderheid en/of quorum. Ook kan men bepalen dat een lening alleen voor bepaalde doeleinden mag worden aangegaan. Onder de huidige modelreglementen is de bevoegdheid van de VvE om leningen aan te gaan vaak al voorwaardelijk. Zo zegt het modelreglement 2006 dat besluiten tot het aangaan van verplichtingen met een financieel belang die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan slechts met een twee/derde meerderheid genomen kunnen worden in een vergadering waar ten minste twee/derde van de appartementseigenaren aanwezig of vertegenwoordigd is. Echter, van de wettelijke bepaling dat de schuld die de VvE aangaat een deelbare schuld is kan niet contractueel worden afgeweken.

Verder bepaalt de Wet Verbetering VvE dat de eigenaar van een appartementsrecht, die zijn appartementsrecht overdraagt, wordt ontslagen uit zijn aansprakelijkheid voor die schuld. Echter alleen indien en voor zover opgave van die schuld is gedaan aan de betreffende verkrijger. De nieuwe appartementseigenaar wordt dan schuldenaar onder de betreffende schuld

Na invoering van de Wet Verbetering VvE zal het voor eenieder duidelijk zijn dat een VvE bevoegd is om externe financiering aan te trekken. De appartementseigenaren zijn naast de VvE aansprakelijk voor hun deel van de schuld. Er worden geen wettelijke voorwaarden gesteld aan de bevoegdheid van de VvE om leningen aan te gaan. Dit zal voor appartementseigenaren uiteraard erg aantrekkelijk zijn, nu zij onderhoud c.q. vernieuwing van hun gebouw kunnen financieren met geleend geld zonder de vrees bij eventueel verzuim hoofdelijk aansprakelijk te worden gesteld door de bank. De andere kant van de medaille is dat de banken worden beperkt in hun mogelijkheid om hun schulden te verhalen. Hoe gelukkig de banken met de nieuwe wet zullen zijn zal dus ook uit de praktijk moeten blijken.

Gevolgen voor bestaande VvE's

Om de praktijk aan de nieuwe regeling te laten wennen wordt in de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek bepaald dat bestaande VvE's drie jaar de tijd krijgen om de nieuwe bepalingen omtrent de jaarlijkse reservering ten behoeve van het reservefond te implementeren. Ook zal een bepaling worden toegevoegd dat bestaande leningen worden geëerbiedigd, de nieuwe regeling zal dus niet van toepassing zijn op leningen die reeds bestaan bij het inwerkingtreden van de Wet Verbetering VvE (en de individuele appartementseigenaren blijven voor die leningen dus mogelijk hoofdelijk verbonden voor het geheel).

Het is de bedoeling dat de nieuwe regels in 2018 van kracht gaan. Een notaris kan partijen hier bij uitstek over adviseren.

Related news

18.10.2019 NL law
The European Services Directive after Appingedam

Seminar - Stibbe, together with Bureau Stedelijke Planning, is organising a seminar on 5 November on the most recent relevant case law following the Appingedam case. Three months after the final judgment, additional case law from the Council of State has been published concerning the significance of the Services Directive for branching rules and other restrictions on establishment. On 10 October, guidelines titled 'How to deal with the Services Directive in spatial retail policy' will also be published.

Read more

02.10.2019 NL law
Politie aansprakelijk voor schietpartij Alphen aan den Rijn

Short Reads - De politie is aansprakelijk voor de schietpartij in een winkelcentrum Alphen aan den Rijn in 2011. Dat oordeelt de Hoge Raad in zijn arrest van 20 september 2019 (ECLI:NL:HR:2019:1409). Bij deze schietpartij vonden zes mensen de dood en raakten zestien mensen gewond. De dader doodde ook zichzelf. Nabestaanden van dodelijke slachtoffers, slachtoffers die gewond raakten en winkeliers spreken de politie aan tot schadevergoeding. Zij voeren aan dat de politie de vergunning voor de wapens die de man gebruikte, niet had mogen verlenen.

Read more

15.10.2019 BE law
Avis du Maître architecte et organisation d’une réunion de projet. De nouvelles étapes préalables à la demande de permis d’urbanisme.

Articles - Une des nouveautés de la réforme du CoBAT adoptée le 30 novembre 2017, publiée au Moniteur belge le 20 avril 2018 et entrée en vigueur le 1er septembre 2019 (pour ce qui concerne les demandes de permis d’urbanisme) porte sur la création de deux nouvelles étapes préalables à l’introduction d’une demande de permis d’urbanisme : l’obtention de l’avis du Maître architecte, d’une part, et l’organisation d’une réunion de projet, d’autre part. 

Read more

02.10.2019 NL law
Dutch national police service liable for unlawful granting of firearms permit

Short Reads - In a recent decision (ECLI:NL:HR:2019:1409), the Supreme Court has decided that the Dutch national police force is liable for damage suffered by victims of a shooting which took place in a shopping centre in 2011; an event that shocked the Netherlands. The Supreme Court held that the police had unlawfully granted a permit for the firearms used in the shooting.

Read more

Our website uses functional cookies for the functioning of the website and analytic cookies that enable us to generate aggregated visitor data. We also use other cookies, such as third party tracking cookies - please indicate whether you agree to the use of these other cookies:

Privacy – en cookieverklaring