Short Reads

Brief Belastingdienst Amsterdam – Waardering van geïndexeerde erfpachtcanons voor de overdrachtsbelasting

Brief Belastingdienst Amsterdam – Waardering van geïndexeerde erfpachtcanons voor de overdrachtsbelasting

Brief Belastingdienst Amsterdam – Waardering van geïndexeerde erfpachtcanons voor de overdrachtsbelasting

01.04.2016 NL law

 

Onlangs heeft de Belastingdienst Amsterdam in een brief  van 17 november 2015 aan de Amsterdamse Ring van de KNB (Koninklijke Notariële Bond) haar zienswijze gegeven op de waardering van erfpachtcanons voor de overdrachtsbelasting (“de Brief“). Dit naar aanleiding van signalen uit de praktijk dat onduidelijkheid hierover bestaat ingeval de canon jaarlijks geïndexeerd dient te worden. 

Hieronder geef ik beknopt weer: (i) de wettelijke regeling voor de waardering van erfpachtcanons voor de overdrachtsbelasting, (ii) het recente standpunt van de Belastingdienst en (iii) de vragen die de Brief oproept.

(I) Waardering van erfpachtcanons voor de overdrachtsbelasting

Op grond van artikel 11(1) Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 (“WBR“) wordt bij de verkrijging van een recht van erfpacht de waarde van dat recht vermeerderd met de waarde van de canon, waarbij de som van beide waarden niet hoger kan zijn dan de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak (in volle eigendom).

Omgekeerd wordt op grond van artikel 11(2) bij de verkrijging van een eigendom, bezwaard met een recht van erfpacht, de waarde van het (bloot) eigendom verminderd met de waarde van de canon.

Waarde van de canon

Ingeval het bedrag van de toekomstige jaarlijkse canons vast staat kan de waarde ervan middels de bijlage bij het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer 1971 eenvoudig berekend worden waarbij de berekende waarde niet hoger kan zijn dan het zeventienvoud van het jaarlijkse bedrag. Bij een looptijd van 52 jaar wordt dit omslagpunt bereikt.

Bij een voortdurend erfpacht recht (en bij een looptijd van langer dan 52 jaar) kan de waarde  worden dus worden berekend door de jaarlijkse canon te vermenigvuldigen met factor 17.

Daarnaast bepaalt sub f van de bijlage dat:

“Een canon (…) tot een onzeker jaarlijks bedrag wordt gelijkgesteld met een canon (…) tot het geschatte gemiddelde jaarlijkse bedrag”.

Ingetrokken Toelichting op de WBR

In de inmiddels ingetrokken Toelichting op de WBR (nr. B71/23037, RBR-6) stond (par. 5 lid 4) dat geen rekening hoeft te worden gehouden met de mogelijkheid dat tussentijds de canon kan worden herzien (hetzij periodiek, hetzij onder bepaalde voorwaarden).

(II) Standpunt Belastingdienst amsterdam (beknopt)

In de Brief wordt door de Belastingdienst onder meer de volgende standpunten ingenomen.

Volgens de Belastingdienst Amsterdam moet, aangezien de Toelichting op de WBR is ingetrokken, sub f van de bijlage te allen tijde worden toegepast indien sprake is van een (CPI-)indexatie. Daarbij moet worden uitgegaan van het volgende:

  • Het gemiddelde jaarlijkse canonbedrag kan worden berekend over een periode van 52 jaar. Indien voor een deel van die periode van 52 jaar geen canon, en mogelijk geen grondwaarde, bekend is zal daarvan dus een inschatting gemaakt moeten worden;
  • Ten aanzien van de toe te passen indexatie (indien afhankelijk van inflatiecijfers) stelt de Belastingdienst zich vooralsnog op het standpunt dat gerekend moet worden met eenindexatiepercentage van 2.1% (gebaseerd op de inflatiegegevens over de periode 1984-2014), waarbij het recht wordt voorbehouden om in de toekomst een ander standpunt in te nemen; en
  • Ten aanzien van de grondwaarde (indien de (bloot)eigenaar het recht heeft om tussentijds een nieuwe grondwaarde (i.c.m. een nieuwe canon) vast te stellen), wordt gesteld in de Brief dat ook hiervoor het hierboven genoemde indexatiepercentage moet worden toegepast.

Wel wordt in de Brief wordt verder opgemerkt dat indien erfpachtvoorwaarden afwijken van de hiervoor bedoelde systematiek dit moet leiden tot een andere beoordeling.

Verder wordt in de Brief aangegeven dat indien een notaris van mening is dat de heffingsgrondslag na toepassing van artikel 11(1) WBR, met inachtneming van een gemiddelde canon, hoger is dan de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak (in volle eigendom) dit onderbouwd moet worden middels een taxatierapport. Een waardeverklaring volstaat daarbij niet.

Tot slot wordt iedere andere uitlating die al dan niet zou kunnen worden opgevat als een toezegging of waaraan vertrouwen ontleend zou kunnen worden middels deze Brief ingetrokken.

(III) gevolgen voor praktijk

De Brief schept duidelijkheid met betrekking tot het standpunt van de Belastingdienst over de toepassing van sub f van de bijlage maar roept ook vragen op:

  • Hoe moet worden omgegaan met sub f van de bijlage indien het indexpercentage van te voren vaststaat en de jaarlijkse canonbedragen dus niet tot een onzeker bedrag leiden (bijvoorbeeld bij een vast indexpercentage)? Kan dan bij een voortdurend erfpachtrecht de begincanon worden vermenigvuldigd met factor 17 of dient dan ook met een gemiddeld jaarlijkse canonbedrag te worden gerekend?
  • Wordt het standpunt van de Belastingdienst Amsterdam gedeeld door andere eenheden van de Belastingdienst?
  • Moet je bij een tijdelijk erfpachtrecht ook eerst de gemiddelde canon per jaar berekenen alvorens je deze vermenigvuldigt met de in de bijlage genoemde kapitalisatiefactors?
  • Kan bij een goede onderbouwing ook met een ander indexpercentage worden gerekend?

Op deze vragen is nog geen antwoord. Duidelijk is dat hier het laatste woord nog niet over is geschreven. We houden u op de hoogte.

Het bericht Brief Belastingdienst Amsterdam – Waardering van geïndexeerde erfpachtcanons voor de overdrachtsbelasting is een bericht van www.stibbeblog.nl

 

Related news

15.07.2019 EU law
ICO to impose record-breaking fines for inadequate security measures and data breaches

Short Reads - Though the European data protection authorities have taken their time in enforcing the GDPR, two announcements by the ICO in the UK regarding proposed fines for British Airways and Marriott demonstrate that large fines are about to start landing regularly. Both of the substantial fines are to be handed out as a result of shortcomings in handling data breaches caused by cyber-attacks.

Read more

17.07.2019 BE law
EU Single-Use Plastics Directive is now in force: brief recap

Articles - Plastic is a significant and growing global concern. A recent study commissioned by WWF and carried out by the University of Newcastle, Australia, suggests that people are consuming around 2,000 tiny pieces of plastic every week (which is approximately 5 grams of plastic, the weight of a credit card).  In this context, the EU adopted a new directive aiming at tackling marine litter generated from 10 single-use plastic products and from abandoned fishing gear and oxo-degradable plastics. This is called the Single-Use Plastics Directive and has entered into force this month, on 2 July 2019.

Read more

15.07.2019 NL law
Minister voor Rechtsbescherming bevestigt: De Awb kent twee vormen van preventieve handhaving

Short Reads - Op 21 juni 2019 heeft de Minister voor Rechtsbescherming (de "Minister") een aantal Kamervragen beantwoord over preventieve handhaving in het bestuursrecht. Deze Kamervragen gaan over twee vormen van preventieve handhaving: (i) handhaven wanneer een overtreding dreigt en (ii) handhaven wanneer een herhaling dreigt van een eerdere overtreding. Voor het toestaan van de eerste vorm van handhaving hanteren rechters een strengere maatstaf dan voor de tweede vorm.

Read more

12.07.2019 NL law
Tax Alert: Dutch implementation of the EU Directive on Tax Dispute Resolution

Short Reads - On 9 July 2019, the Senate approved the bill on tax arbitration which implements the EU Directive on tax dispute resolution mechanisms in the European Union ("EU Directive on Tax Dispute Resolution") into Dutch national legislation. The bill will be published in the Dutch Gazette as soon as possible, after which the law will take effect as from the following day.

Read more

Our website uses functional cookies for the functioning of the website and analytic cookies that enable us to generate aggregated visitor data. We also use other cookies, such as third party tracking cookies - please indicate whether you agree to the use of these other cookies:

Privacy – en cookieverklaring