Short Reads

Brief Belastingdienst Amsterdam – Waardering van geïndexeerde erfpachtcanons voor de overdrachtsbelasting

Brief Belastingdienst Amsterdam – Waardering van geïndexeerde erfpachtcanons voor de overdrachtsbelasting

Brief Belastingdienst Amsterdam – Waardering van geïndexeerde erfpachtcanons voor de overdrachtsbelasting

01.04.2016 NL law

 

Onlangs heeft de Belastingdienst Amsterdam in een brief  van 17 november 2015 aan de Amsterdamse Ring van de KNB (Koninklijke Notariële Bond) haar zienswijze gegeven op de waardering van erfpachtcanons voor de overdrachtsbelasting (“de Brief“). Dit naar aanleiding van signalen uit de praktijk dat onduidelijkheid hierover bestaat ingeval de canon jaarlijks geïndexeerd dient te worden. 

Hieronder geef ik beknopt weer: (i) de wettelijke regeling voor de waardering van erfpachtcanons voor de overdrachtsbelasting, (ii) het recente standpunt van de Belastingdienst en (iii) de vragen die de Brief oproept.

(I) Waardering van erfpachtcanons voor de overdrachtsbelasting

Op grond van artikel 11(1) Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 (“WBR“) wordt bij de verkrijging van een recht van erfpacht de waarde van dat recht vermeerderd met de waarde van de canon, waarbij de som van beide waarden niet hoger kan zijn dan de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak (in volle eigendom).

Omgekeerd wordt op grond van artikel 11(2) bij de verkrijging van een eigendom, bezwaard met een recht van erfpacht, de waarde van het (bloot) eigendom verminderd met de waarde van de canon.

Waarde van de canon

Ingeval het bedrag van de toekomstige jaarlijkse canons vast staat kan de waarde ervan middels de bijlage bij het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer 1971 eenvoudig berekend worden waarbij de berekende waarde niet hoger kan zijn dan het zeventienvoud van het jaarlijkse bedrag. Bij een looptijd van 52 jaar wordt dit omslagpunt bereikt.

Bij een voortdurend erfpacht recht (en bij een looptijd van langer dan 52 jaar) kan de waarde  worden dus worden berekend door de jaarlijkse canon te vermenigvuldigen met factor 17.

Daarnaast bepaalt sub f van de bijlage dat:

“Een canon (…) tot een onzeker jaarlijks bedrag wordt gelijkgesteld met een canon (…) tot het geschatte gemiddelde jaarlijkse bedrag”.

Ingetrokken Toelichting op de WBR

In de inmiddels ingetrokken Toelichting op de WBR (nr. B71/23037, RBR-6) stond (par. 5 lid 4) dat geen rekening hoeft te worden gehouden met de mogelijkheid dat tussentijds de canon kan worden herzien (hetzij periodiek, hetzij onder bepaalde voorwaarden).

(II) Standpunt Belastingdienst amsterdam (beknopt)

In de Brief wordt door de Belastingdienst onder meer de volgende standpunten ingenomen.

Volgens de Belastingdienst Amsterdam moet, aangezien de Toelichting op de WBR is ingetrokken, sub f van de bijlage te allen tijde worden toegepast indien sprake is van een (CPI-)indexatie. Daarbij moet worden uitgegaan van het volgende:

  • Het gemiddelde jaarlijkse canonbedrag kan worden berekend over een periode van 52 jaar. Indien voor een deel van die periode van 52 jaar geen canon, en mogelijk geen grondwaarde, bekend is zal daarvan dus een inschatting gemaakt moeten worden;
  • Ten aanzien van de toe te passen indexatie (indien afhankelijk van inflatiecijfers) stelt de Belastingdienst zich vooralsnog op het standpunt dat gerekend moet worden met eenindexatiepercentage van 2.1% (gebaseerd op de inflatiegegevens over de periode 1984-2014), waarbij het recht wordt voorbehouden om in de toekomst een ander standpunt in te nemen; en
  • Ten aanzien van de grondwaarde (indien de (bloot)eigenaar het recht heeft om tussentijds een nieuwe grondwaarde (i.c.m. een nieuwe canon) vast te stellen), wordt gesteld in de Brief dat ook hiervoor het hierboven genoemde indexatiepercentage moet worden toegepast.

Wel wordt in de Brief wordt verder opgemerkt dat indien erfpachtvoorwaarden afwijken van de hiervoor bedoelde systematiek dit moet leiden tot een andere beoordeling.

Verder wordt in de Brief aangegeven dat indien een notaris van mening is dat de heffingsgrondslag na toepassing van artikel 11(1) WBR, met inachtneming van een gemiddelde canon, hoger is dan de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak (in volle eigendom) dit onderbouwd moet worden middels een taxatierapport. Een waardeverklaring volstaat daarbij niet.

Tot slot wordt iedere andere uitlating die al dan niet zou kunnen worden opgevat als een toezegging of waaraan vertrouwen ontleend zou kunnen worden middels deze Brief ingetrokken.

(III) gevolgen voor praktijk

De Brief schept duidelijkheid met betrekking tot het standpunt van de Belastingdienst over de toepassing van sub f van de bijlage maar roept ook vragen op:

  • Hoe moet worden omgegaan met sub f van de bijlage indien het indexpercentage van te voren vaststaat en de jaarlijkse canonbedragen dus niet tot een onzeker bedrag leiden (bijvoorbeeld bij een vast indexpercentage)? Kan dan bij een voortdurend erfpachtrecht de begincanon worden vermenigvuldigd met factor 17 of dient dan ook met een gemiddeld jaarlijkse canonbedrag te worden gerekend?
  • Wordt het standpunt van de Belastingdienst Amsterdam gedeeld door andere eenheden van de Belastingdienst?
  • Moet je bij een tijdelijk erfpachtrecht ook eerst de gemiddelde canon per jaar berekenen alvorens je deze vermenigvuldigt met de in de bijlage genoemde kapitalisatiefactors?
  • Kan bij een goede onderbouwing ook met een ander indexpercentage worden gerekend?

Op deze vragen is nog geen antwoord. Duidelijk is dat hier het laatste woord nog niet over is geschreven. We houden u op de hoogte.

Het bericht Brief Belastingdienst Amsterdam – Waardering van geïndexeerde erfpachtcanons voor de overdrachtsbelasting is een bericht van www.stibbeblog.nl

 

Related news

21.02.2020 NL law
Mark up wetteksten Boek 2 BW

Short Reads - Sinds enkele jaren stelt Stibbe een uitgave beschikbaar waarin een mark up is opgenomen van Boek 2 BW, zoals dat luidt na (ongewijzigde) implementatie van recent in werking getreden wetten en lopende wetsvoorstellen. Stibbe verzorgt elk jaar een update van deze mark up.

Read more

26.02.2020 NL law
De Wet maatschappelijke ondersteuning als proeftuin voor integrale geschilbeslechting in het bestuursrecht

Short Reads - De eerste vraag die bestuursrechtjuristen vaak stellen bij het behandelen van een nieuwe zaak is of de bestuursrechter dan wel de civiele rechter daarnaar moet kijken. Die vraagt leidt in een niet onaanzienlijk aantal gevallen tot lange deliberaties met soms ook nog eens als conclusie dat het antwoord niet duidelijk is. Daarnaast blijkt in sommige zaken dat een geschil deels bij de bestuursrechter en deels bij de civiele rechter thuishoort.

Read more

12.02.2020 NL law
Het oproepen en horen van getuigen in het bestuursrecht: hoe zit het ook al weer?

Short Reads - Het oproepen van getuigen en het horen daarvan ter zitting door de bestuursrechter heeft de Hoge Raad in zijn arrest van 15 november 2019 overzichtelijk in kaart gebracht. Dat arrest, dat door de belastingkamer in een bestuurlijke boetezaak is gewezen, is ook voor andere terreinen van het bestuursrecht van belang. Mede ook omdat het horen van getuigen buiten het fiscale bestuursrecht nog in de kinderschoenen staat. In dit bericht bespreken we daarom de mogelijkheden die er bestaan om getuigen te (laten) oproepen en hoe de bestuursrechter daarmee moet omgaan.

Read more

24.02.2020 EU law
MER-screening: Raad van State zet de puntjes op de ‘i’

Articles - De opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan is een tijdrovend en kostelijk proces. De noodzaak tot de opmaak van een MER-rapport maakt dit proces er niet eenvoudiger op. Plan-MER-screenings kunnen het planproces op lokaal niveau sterk vereenvoudigen. Dit mag evenwel niet licht opgevat worden. Een juiste toepassing van de regelgeving is cruciaal. Een onzorgvuldige screening kan immers een heel plan hypothekeren.

Read more

12.02.2020 NL law
Omgevingsrecht en mobiliteit: hoe werkt het afwijken van parkeernormen in bestemmingsplannen?

Short Reads - Op grond van artikel 3.1.2, tweede lid, Bro kan een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Van deze mogelijkheid maken gemeenteraden in hun bestemmingsplannen vaak gebruik als het gaat om parkeernormen

Read more

This website uses cookies. Some of these cookies are essential for the technical functioning of our website and you cannot disable these cookies if you want to read our website. We also use functional cookies to ensure the website functions properly and analytical cookies to personalise content and to analyse our traffic. You can either accept or refuse these functional and analytical cookies.

Privacy – en cookieverklaring