Short Reads

Brief Belastingdienst Amsterdam – Waardering van geïndexeerde erfpachtcanons voor de overdrachtsbelasting

Brief Belastingdienst Amsterdam – Waardering van geïndexeerde erfpachtcanons voor de overdrachtsbelasting

Brief Belastingdienst Amsterdam – Waardering van geïndexeerde erfpachtcanons voor de overdrachtsbelasting

01.04.2016 NL law

 

Onlangs heeft de Belastingdienst Amsterdam in een brief  van 17 november 2015 aan de Amsterdamse Ring van de KNB (Koninklijke Notariële Bond) haar zienswijze gegeven op de waardering van erfpachtcanons voor de overdrachtsbelasting (“de Brief“). Dit naar aanleiding van signalen uit de praktijk dat onduidelijkheid hierover bestaat ingeval de canon jaarlijks geïndexeerd dient te worden. 

Hieronder geef ik beknopt weer: (i) de wettelijke regeling voor de waardering van erfpachtcanons voor de overdrachtsbelasting, (ii) het recente standpunt van de Belastingdienst en (iii) de vragen die de Brief oproept.

(I) Waardering van erfpachtcanons voor de overdrachtsbelasting

Op grond van artikel 11(1) Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 (“WBR“) wordt bij de verkrijging van een recht van erfpacht de waarde van dat recht vermeerderd met de waarde van de canon, waarbij de som van beide waarden niet hoger kan zijn dan de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak (in volle eigendom).

Omgekeerd wordt op grond van artikel 11(2) bij de verkrijging van een eigendom, bezwaard met een recht van erfpacht, de waarde van het (bloot) eigendom verminderd met de waarde van de canon.

Waarde van de canon

Ingeval het bedrag van de toekomstige jaarlijkse canons vast staat kan de waarde ervan middels de bijlage bij het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer 1971 eenvoudig berekend worden waarbij de berekende waarde niet hoger kan zijn dan het zeventienvoud van het jaarlijkse bedrag. Bij een looptijd van 52 jaar wordt dit omslagpunt bereikt.

Bij een voortdurend erfpacht recht (en bij een looptijd van langer dan 52 jaar) kan de waarde  worden dus worden berekend door de jaarlijkse canon te vermenigvuldigen met factor 17.

Daarnaast bepaalt sub f van de bijlage dat:

“Een canon (…) tot een onzeker jaarlijks bedrag wordt gelijkgesteld met een canon (…) tot het geschatte gemiddelde jaarlijkse bedrag”.

Ingetrokken Toelichting op de WBR

In de inmiddels ingetrokken Toelichting op de WBR (nr. B71/23037, RBR-6) stond (par. 5 lid 4) dat geen rekening hoeft te worden gehouden met de mogelijkheid dat tussentijds de canon kan worden herzien (hetzij periodiek, hetzij onder bepaalde voorwaarden).

(II) Standpunt Belastingdienst amsterdam (beknopt)

In de Brief wordt door de Belastingdienst onder meer de volgende standpunten ingenomen.

Volgens de Belastingdienst Amsterdam moet, aangezien de Toelichting op de WBR is ingetrokken, sub f van de bijlage te allen tijde worden toegepast indien sprake is van een (CPI-)indexatie. Daarbij moet worden uitgegaan van het volgende:

  • Het gemiddelde jaarlijkse canonbedrag kan worden berekend over een periode van 52 jaar. Indien voor een deel van die periode van 52 jaar geen canon, en mogelijk geen grondwaarde, bekend is zal daarvan dus een inschatting gemaakt moeten worden;
  • Ten aanzien van de toe te passen indexatie (indien afhankelijk van inflatiecijfers) stelt de Belastingdienst zich vooralsnog op het standpunt dat gerekend moet worden met eenindexatiepercentage van 2.1% (gebaseerd op de inflatiegegevens over de periode 1984-2014), waarbij het recht wordt voorbehouden om in de toekomst een ander standpunt in te nemen; en
  • Ten aanzien van de grondwaarde (indien de (bloot)eigenaar het recht heeft om tussentijds een nieuwe grondwaarde (i.c.m. een nieuwe canon) vast te stellen), wordt gesteld in de Brief dat ook hiervoor het hierboven genoemde indexatiepercentage moet worden toegepast.

Wel wordt in de Brief wordt verder opgemerkt dat indien erfpachtvoorwaarden afwijken van de hiervoor bedoelde systematiek dit moet leiden tot een andere beoordeling.

Verder wordt in de Brief aangegeven dat indien een notaris van mening is dat de heffingsgrondslag na toepassing van artikel 11(1) WBR, met inachtneming van een gemiddelde canon, hoger is dan de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak (in volle eigendom) dit onderbouwd moet worden middels een taxatierapport. Een waardeverklaring volstaat daarbij niet.

Tot slot wordt iedere andere uitlating die al dan niet zou kunnen worden opgevat als een toezegging of waaraan vertrouwen ontleend zou kunnen worden middels deze Brief ingetrokken.

(III) gevolgen voor praktijk

De Brief schept duidelijkheid met betrekking tot het standpunt van de Belastingdienst over de toepassing van sub f van de bijlage maar roept ook vragen op:

  • Hoe moet worden omgegaan met sub f van de bijlage indien het indexpercentage van te voren vaststaat en de jaarlijkse canonbedragen dus niet tot een onzeker bedrag leiden (bijvoorbeeld bij een vast indexpercentage)? Kan dan bij een voortdurend erfpachtrecht de begincanon worden vermenigvuldigd met factor 17 of dient dan ook met een gemiddeld jaarlijkse canonbedrag te worden gerekend?
  • Wordt het standpunt van de Belastingdienst Amsterdam gedeeld door andere eenheden van de Belastingdienst?
  • Moet je bij een tijdelijk erfpachtrecht ook eerst de gemiddelde canon per jaar berekenen alvorens je deze vermenigvuldigt met de in de bijlage genoemde kapitalisatiefactors?
  • Kan bij een goede onderbouwing ook met een ander indexpercentage worden gerekend?

Op deze vragen is nog geen antwoord. Duidelijk is dat hier het laatste woord nog niet over is geschreven. We houden u op de hoogte.

Het bericht Brief Belastingdienst Amsterdam – Waardering van geïndexeerde erfpachtcanons voor de overdrachtsbelasting is een bericht van www.stibbeblog.nl

 

Related news

29.11.2019 BE law
European Green Deal : klimaatverandering topprioriteit voor de Europese Commissie

Trends - De strijd tegen klimaatverandering is voor Ursula von der Leyen, de nieuwe voorzitter van de Europese Commissie, topprioriteit. Haar zogenaamde European Green Deal bevat onder meer de volgende beleidsopties:   ambitieuzere emissiedoelstellingen tegen 2030 (-50%);   de invoering van een CO² douanetaks  voor vervuilende buitenlandse bedrijven en hervorming van het Europese ETS-systeem;  oprichten van het Just Transition Fund;  het stimuleren van klimaatvriendelijke en duurzame investeringen door de Europese Investeringsbank. 

Read more

03.12.2019 BE law
Het gebruik van een onderhandelingsprocedure zonder voorafgaande bekendmaking voor sociale en andere specifieke diensten

Articles - Onder de vorige Richtlijn Overheidsopdrachten werden bepaalde diensten – zgn. B-diensten – uitgesloten van de toepassing van de meeste bepalingen van deze richtlijn. Bij de huidige richtlijn – Richtlijn Overheidsopdrachten 2014/24/EU – wordt deze uitsluiting opgeheven. Toch geldt er nog een specifieke regeling voor bepaalde categorieën van diensten. Voor deze categorieën is er daarom een drempel die aanzienlijk hoger is. Onder deze drempel is er een gunstregime van toepassing.

Read more

26.11.2019 NL law
Implementatiewet SRD II gepubliceerd in het Staatsblad: inwerkingtredingsdatum nog niet bekend

Short Reads - Vandaag is de Wet tot implementatie van de Herziene aandeelhoudersrechtenrichtlijn (“SRD II”) (“Implementatiewet”) in het Staatsblad gepubliceerd. SRD II beoogt effectieve en duurzame aandeelhoudersbetrokkenheid bij beursgenoteerde vennootschappen te bevorderen. De Implementatiewet introduceert nieuwe regels op het gebied van bezoldiging van bestuurders en commissarissen, related party transactions, identificatie van aandeelhouders, doorgifte van informatie in de keten en facilitering van (stem)rechten.

Read more

Our website uses functional cookies for the functioning of the website and analytic cookies that enable us to generate aggregated visitor data. We also use other cookies, such as third party tracking cookies - please indicate whether you agree to the use of these other cookies:

Privacy – en cookieverklaring