Short Reads

Herziening van btw-aftrek verkoper onroerende zaak mag niet worden nageheven bij koper

Herziening van btw-aftrek verkoper onroerende zaak mag niet worden na

Herziening van btw-aftrek verkoper onroerende zaak mag niet worden nageheven bij koper

05.11.2013 NL law

Op 10 oktober 2013 heeft het Hof van Justitie van de Europese Unie (“HvJ”) een voor de vastgoedpraktijk belangrijk arrest gewezen.

(C-622/11; Pactor Vastgoed B.V.) Het HvJ oordeelde dat het in strijd is met de btw-richtlijn dat bedragen verschuldigd na een herziening van een btw-aftrek worden nageheven bij een andere belastingplichtige dan degene die de btw in aftrek heeft gebracht. Dit betekent dat als achteraf blijkt dat verkoper en koper ten onrechte hebben geopteerd voor een btw-belaste levering, de Belastingdienst niet langer op grond van artikel 12a van de Wet op de omzetbelasting 1968 (“Wet OB”) de in het verleden door de verkoper in aftrek gebrachte btw mag naheffen bij de koper. De staatssecretaris van Financiën heeft op 18 oktober 2013 voorgesteld om artikel 12a Wet OB per 10 oktober 2013 te schrappen om te voorkomen dat per die datum een heffingsvacuüm zou ontstaan, omdat anders noch bij de koper (btw-richtlijn), noch bij de verkoper (wet) kan worden nageheven.

Casus

Op 5 januari 2000 is aan koper, Pactor Vastgoed B.V., een onroerende zaak geleverd waarbij partijen hebben geopteerd voor een btw-belaste levering. Verkoper had de onroerende zaak enkele jaren tevoren, eveneens met toepassing van de optie voor btw-belaste levering, verkregen en de aan hem in rekening gebrachte btw in aftrek gebracht. Koper is de onroerende zaak vanaf april 2000 met vrijstelling van btw gaan verhuren en heeft de onroerende zaak begin juli 2000 verkocht en vrijgesteld van btw geleverd.

Doordat koper de onroerende zaak niet gebruikte voor doeleinden waarvoor tenminste 90% recht op aftrek van voorbelasting bestaat, hebben partijen (achteraf gezien) ten onrechte geopteerd voor een btw-belaste levering. De levering is met terugwerkende kracht vrijgesteld van btw. De belastingdienst heeft op grond van artikel 12a Wet OB een btw-naheffingsaanslag opgelegd aan koper voor een bedrag gelijk aan de in het verleden door verkoper bij de verkrijging van de onroerende zaak in aftrek gebrachte btw die op grond van de herzieningsregels moest worden terugbetaald. Koper is tegen de btw-naheffingsaanslag in bezwaar en beroep gegaan.

Arrest

Naar aanleiding van een prejudiciële vraag van de Hoge Raad, verklaart het HvJ voor recht dat de btw-richtlijn niet toestaat dat de bedragen verschuldigd na een herziening van een btw-aftrek worden ingevorderd bij een andere belastingplichtige (koper) dan degene die de btw in aftrek heeft gebracht (verkoper). Herziening van de in het verleden door verkoper in aftrek gebrachte btw dient derhalve plaats te vinden bij verkoper. Hoewel het in de procedure alleen ging om herziening van de door verkoper in aftrek gebrachte btw bij de verkrijging van de onroerende zaak waarvoor nog een herzieningstermijn liep, geldt dit arrest eveneens voor herziening van de door verkoper in aftrek gebrachte btw die drukte op de kosten in verband met de verkoop en levering van de onroerende zaak aan de koper (zoals makelaars- en notariskosten).

Relevantie voor de praktijk

Een verkoper heeft het niet in de hand of de koper aan de voorwaarden voor een optie voor btw-belaste levering blijft voldoen. Zo kan de koper een verkeerde inschatting hebben gemaakt van zijn aftrekrecht (waardoor de onroerende zaak over het boekjaar van levering en het daarop volgende boekjaar niet is gebruikt voor doeleinden waarvoor tenminste 90% recht op aftrek van voorbelasting bestaat) of de onroerende zaak niet tijdig in gebruik hebben genomen (d.w.z. vóór het einde van het boekjaar volgend op het boekjaar van levering). Een verkoper van een onroerende zaak doet er daarom verstandig aan om in de (ver)koopovereenkomst vast te leggen wie het financiële risico draagt als de Belastingdienst een btw-naheffingsaanslag (inclusief rente en boete) aan de verkoper oplegt, omdat achteraf blijkt dat de koper niet voldeed aan de voorwaarden om te opteren voor een btw-belaste levering. De verkoper kan de koper bijvoorbeeld om een vrijwaring vragen, één en ander mogelijk gesanctioneerd met een in de notariële leveringsakte opgenomen kettingbeding. De verkoper zal de koper ook kunnen verzoeken om aanvullende zekerheid te verstrekken (bijvoorbeeld door middel van een bankgarantie) voor het bedrag waarvoor de Belastingdienst potentieel een btw-naheffingsaanslag kan opleggen, maar in de praktijk zal een koper hier waarschijnlijk niet snel toe bereid zijn.

Related news

13.08.2019 NL law
Exit willekeursluis: een nieuwe rechterlijke toetsing van algemeen verbindende voorschriften

Short Reads - Met ingang van 1 juli 2019 geldt er een nieuwe maatstaf voor de rechterlijke toetsing van algemeen verbindende voorschriften ("avv's"). De (bestuurs)rechter laat met de '1 juli-uitspraken' van de Centrale Raad van Beroep (die zijn afgestemd met de andere hoogste rechterlijke colleges) definitief de terughoudende zogenaamde 'willekeursluis' uit het klassieke Landbouwvliegers-arrest los. Als de rechtmatigheid van een avv aan de orde is, zal de rechter dit avv voortaan intensiever en kritischer toetsen aan algemene rechtsbeginselen.

Read more

09.08.2019 NL law
Implementatiewet gewijzigde Kaderrichtlijn afvalstoffen in consultatie tot 3 september 2019 – op naar een circulaire economie?

Short Reads - Op 24 juli 2019 is een concept AMvB in consultatie gegaan, die strekt tot wijziging van enkele besluiten ten behoeve van de implementatie van de gewijzigde Kaderrichtlijn afvalstoffen (Richtlijn 2008/98/EG, "Kra", zoals gewijzigd door Richtlijn 2018/851/EU). Deze concept AMvB betreft onder andere de gescheiden inzameling van afvalstoffen en de registratie- en meldplichten met betrekking tot stoffen, mengsels, producten en afvalstoffen In dit blogbericht bespreken wij de wijzigingen die de concept AMvB beoogt, de praktische gevolgen ervan en het doel van de concept AMvB.

Read more

14.08.2019 BE law
Verklaring van openbaar nut is geen "project" in de zin van de MER-regelgeving

Articles - In een recent arrest bevestigt de Raad van State dat "verklaringen van openbaar nut", bedoeld in artikel 10 van de wet van 12 april 1965 betreffende het vervoer van gasachtige produkten en andere door middel van leidingen niet onder het begrip "project" uit de project-MER-regelgeving valt. Of hetzelfde geldt voor elk type gelijkaardige administratieve toelating, is daarmee evenwel nog niet gezegd. Niettemin geeft de Raad met zijn arrest een belangrijk signaal dat niet elke mogelijke toelating onder de project-MER-regelgeving valt.

Read more

08.08.2019 NL law
De fipronil-crisis: volgens de rechtbank handelde de NVWA als toezichthouder niet onrechtmatig

Short Reads - Op 10 juli 2019 heeft de Rechtbank Den Haag geoordeeld dat de Nederlandse Voedsel- en Warenautoriteit ("NVWA") niet onrechtmatig heeft gehandeld tegenover pluimveehouders naar aanleiding van de fipronil-crisis (ECLI:NL:RBDHA:2019:6810). Er is, aldus de rechtbank, geen sprake van falend toezicht of van een schending van een waarschuwingsplicht.

Read more

Our website uses functional cookies for the functioning of the website and analytic cookies that enable us to generate aggregated visitor data. We also use other cookies, such as third party tracking cookies - please indicate whether you agree to the use of these other cookies:

Privacy – en cookieverklaring