Short Reads

Herziening van btw-aftrek verkoper onroerende zaak mag niet worden nageheven bij koper

Herziening van btw-aftrek verkoper onroerende zaak mag niet worden na

Herziening van btw-aftrek verkoper onroerende zaak mag niet worden nageheven bij koper

05.11.2013 NL law

Op 10 oktober 2013 heeft het Hof van Justitie van de Europese Unie (“HvJ”) een voor de vastgoedpraktijk belangrijk arrest gewezen.

(C-622/11; Pactor Vastgoed B.V.) Het HvJ oordeelde dat het in strijd is met de btw-richtlijn dat bedragen verschuldigd na een herziening van een btw-aftrek worden nageheven bij een andere belastingplichtige dan degene die de btw in aftrek heeft gebracht. Dit betekent dat als achteraf blijkt dat verkoper en koper ten onrechte hebben geopteerd voor een btw-belaste levering, de Belastingdienst niet langer op grond van artikel 12a van de Wet op de omzetbelasting 1968 (“Wet OB”) de in het verleden door de verkoper in aftrek gebrachte btw mag naheffen bij de koper. De staatssecretaris van Financiën heeft op 18 oktober 2013 voorgesteld om artikel 12a Wet OB per 10 oktober 2013 te schrappen om te voorkomen dat per die datum een heffingsvacuüm zou ontstaan, omdat anders noch bij de koper (btw-richtlijn), noch bij de verkoper (wet) kan worden nageheven.

Casus

Op 5 januari 2000 is aan koper, Pactor Vastgoed B.V., een onroerende zaak geleverd waarbij partijen hebben geopteerd voor een btw-belaste levering. Verkoper had de onroerende zaak enkele jaren tevoren, eveneens met toepassing van de optie voor btw-belaste levering, verkregen en de aan hem in rekening gebrachte btw in aftrek gebracht. Koper is de onroerende zaak vanaf april 2000 met vrijstelling van btw gaan verhuren en heeft de onroerende zaak begin juli 2000 verkocht en vrijgesteld van btw geleverd.

Doordat koper de onroerende zaak niet gebruikte voor doeleinden waarvoor tenminste 90% recht op aftrek van voorbelasting bestaat, hebben partijen (achteraf gezien) ten onrechte geopteerd voor een btw-belaste levering. De levering is met terugwerkende kracht vrijgesteld van btw. De belastingdienst heeft op grond van artikel 12a Wet OB een btw-naheffingsaanslag opgelegd aan koper voor een bedrag gelijk aan de in het verleden door verkoper bij de verkrijging van de onroerende zaak in aftrek gebrachte btw die op grond van de herzieningsregels moest worden terugbetaald. Koper is tegen de btw-naheffingsaanslag in bezwaar en beroep gegaan.

Arrest

Naar aanleiding van een prejudiciële vraag van de Hoge Raad, verklaart het HvJ voor recht dat de btw-richtlijn niet toestaat dat de bedragen verschuldigd na een herziening van een btw-aftrek worden ingevorderd bij een andere belastingplichtige (koper) dan degene die de btw in aftrek heeft gebracht (verkoper). Herziening van de in het verleden door verkoper in aftrek gebrachte btw dient derhalve plaats te vinden bij verkoper. Hoewel het in de procedure alleen ging om herziening van de door verkoper in aftrek gebrachte btw bij de verkrijging van de onroerende zaak waarvoor nog een herzieningstermijn liep, geldt dit arrest eveneens voor herziening van de door verkoper in aftrek gebrachte btw die drukte op de kosten in verband met de verkoop en levering van de onroerende zaak aan de koper (zoals makelaars- en notariskosten).

Relevantie voor de praktijk

Een verkoper heeft het niet in de hand of de koper aan de voorwaarden voor een optie voor btw-belaste levering blijft voldoen. Zo kan de koper een verkeerde inschatting hebben gemaakt van zijn aftrekrecht (waardoor de onroerende zaak over het boekjaar van levering en het daarop volgende boekjaar niet is gebruikt voor doeleinden waarvoor tenminste 90% recht op aftrek van voorbelasting bestaat) of de onroerende zaak niet tijdig in gebruik hebben genomen (d.w.z. vóór het einde van het boekjaar volgend op het boekjaar van levering). Een verkoper van een onroerende zaak doet er daarom verstandig aan om in de (ver)koopovereenkomst vast te leggen wie het financiële risico draagt als de Belastingdienst een btw-naheffingsaanslag (inclusief rente en boete) aan de verkoper oplegt, omdat achteraf blijkt dat de koper niet voldeed aan de voorwaarden om te opteren voor een btw-belaste levering. De verkoper kan de koper bijvoorbeeld om een vrijwaring vragen, één en ander mogelijk gesanctioneerd met een in de notariële leveringsakte opgenomen kettingbeding. De verkoper zal de koper ook kunnen verzoeken om aanvullende zekerheid te verstrekken (bijvoorbeeld door middel van een bankgarantie) voor het bedrag waarvoor de Belastingdienst potentieel een btw-naheffingsaanslag kan opleggen, maar in de praktijk zal een koper hier waarschijnlijk niet snel toe bereid zijn.

Related news

07.11.2019 NL law
Symposium 'From Stint to Fipronil: a compensation fund for victims of energetic government intervention in crisis situations

Seminar - Stibbe is organising a symposium in Amsterdam on Thursday 7 November entitled 'From Stint to Fipronil: a compensation fund for victims of energetic government intervention in crisis situations'. During this symposium, Stibbe lawyer Tijn Kortmann and Prof. Pieter van Vollenhoven, alongside other experts,  will speak about the compensation fund which, according to van Vollenhoven, injured parties should be able to call upon if a decision by the government turns out to be too drastic.

Read more

18.10.2019 NL law
The European Services Directive after Appingedam

Seminar - Stibbe, together with Bureau Stedelijke Planning, is organising a seminar on 5 November on the most recent relevant case law following the Appingedam case. Three months after the final judgment, additional case law from the Council of State has been published concerning the significance of the Services Directive for branching rules and other restrictions on establishment. On 10 October, guidelines titled 'How to deal with the Services Directive in spatial retail policy' will also be published.

Read more

21.10.2019 NL law
Omgevingsvergunning – beslistermijn, inwerkingtreding en onherroepelijkheid (FAQ)

Short Reads - Voor veel activiteiten die van invloed zijn op de fysieke leefomgeving is een omgevingsvergunning nodig op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo). Bedrijven die dergelijke activiteiten willen ondernemen moeten dus een vergunning aanvragen. Het is niet altijd duidelijk welke procedure moet worden gevolgd, hoelang de procedure zal gaan duren en wanneer de vergunning gebruikt kan worden of onherroepelijk is.

Read more

15.10.2019 NL law
Een nieuwe uittredingsregeling voor gemeenschappelijke regelingen

Short Reads - Op 26 augustus 2019 is de internetconsultatie gestart van een wetsvoorstel dat de Wet gemeenschappelijke regelingen (Wgr) wijzigt. Het wetsvoorstel heeft als doel de democratische legitimiteit van gemeenschappelijke regelingen te versterken. In een eerder bericht gingen wij al in op eerdere initiatieven om de Wgr te wijzigen en op de in het wetsvoorstel voorgestelde maatregelen, waarbij zeggenschap over de begroting werd uitgelicht

Read more

18.10.2019 BE law
Grondwettelijk Hof vernietigt versoepeling landschappelijk waardevol agrarisch gebied!

Articles - De Codextrein is niet onbesproken. Reeds een aantal van de bepalingen die werden ingevoerd door de Codextrein stuitten op een ferme "njet" van het Grondwettelijk Hof. Het nieuw ingevoegde artikel 5.7.1. VCRO blijkt hetzelfde lot beschoren te zijn. Deze bepaling strekte ertoe komaf te maken met de zeer strenge (te strenge?) rechtspraak van de Raad voor Vergunningsbetwistingen en de Raad van State inzake landschappelijk waardevol agrarisch gebied (LWAG). Benieuwd naar de draagwijdte van deze bepaling en het vernietigingsarrest? Met deze blog bent u weer helemaal mee.

Read more

14.10.2019 NL law
Salinization: Do lawyers have a role?

Short Reads - Salinization has become an issue of considerable importance for present and future generations alike. Salinization of land and water is increasing worldwide due to climate change alongside poor water and land management, and the effects are becoming more visible; threats to agriculture, the environment, and drinking water.

Read more

Our website uses functional cookies for the functioning of the website and analytic cookies that enable us to generate aggregated visitor data. We also use other cookies, such as third party tracking cookies - please indicate whether you agree to the use of these other cookies:

Privacy – en cookieverklaring