Short Reads

Herziening van btw-aftrek verkoper onroerende zaak mag niet worden nageheven bij koper

Herziening van btw-aftrek verkoper onroerende zaak mag niet worden na

Herziening van btw-aftrek verkoper onroerende zaak mag niet worden nageheven bij koper

05.11.2013 NL law

Op 10 oktober 2013 heeft het Hof van Justitie van de Europese Unie (“HvJ”) een voor de vastgoedpraktijk belangrijk arrest gewezen.

(C-622/11; Pactor Vastgoed B.V.) Het HvJ oordeelde dat het in strijd is met de btw-richtlijn dat bedragen verschuldigd na een herziening van een btw-aftrek worden nageheven bij een andere belastingplichtige dan degene die de btw in aftrek heeft gebracht. Dit betekent dat als achteraf blijkt dat verkoper en koper ten onrechte hebben geopteerd voor een btw-belaste levering, de Belastingdienst niet langer op grond van artikel 12a van de Wet op de omzetbelasting 1968 (“Wet OB”) de in het verleden door de verkoper in aftrek gebrachte btw mag naheffen bij de koper. De staatssecretaris van Financiën heeft op 18 oktober 2013 voorgesteld om artikel 12a Wet OB per 10 oktober 2013 te schrappen om te voorkomen dat per die datum een heffingsvacuüm zou ontstaan, omdat anders noch bij de koper (btw-richtlijn), noch bij de verkoper (wet) kan worden nageheven.

Casus

Op 5 januari 2000 is aan koper, Pactor Vastgoed B.V., een onroerende zaak geleverd waarbij partijen hebben geopteerd voor een btw-belaste levering. Verkoper had de onroerende zaak enkele jaren tevoren, eveneens met toepassing van de optie voor btw-belaste levering, verkregen en de aan hem in rekening gebrachte btw in aftrek gebracht. Koper is de onroerende zaak vanaf april 2000 met vrijstelling van btw gaan verhuren en heeft de onroerende zaak begin juli 2000 verkocht en vrijgesteld van btw geleverd.

Doordat koper de onroerende zaak niet gebruikte voor doeleinden waarvoor tenminste 90% recht op aftrek van voorbelasting bestaat, hebben partijen (achteraf gezien) ten onrechte geopteerd voor een btw-belaste levering. De levering is met terugwerkende kracht vrijgesteld van btw. De belastingdienst heeft op grond van artikel 12a Wet OB een btw-naheffingsaanslag opgelegd aan koper voor een bedrag gelijk aan de in het verleden door verkoper bij de verkrijging van de onroerende zaak in aftrek gebrachte btw die op grond van de herzieningsregels moest worden terugbetaald. Koper is tegen de btw-naheffingsaanslag in bezwaar en beroep gegaan.

Arrest

Naar aanleiding van een prejudiciële vraag van de Hoge Raad, verklaart het HvJ voor recht dat de btw-richtlijn niet toestaat dat de bedragen verschuldigd na een herziening van een btw-aftrek worden ingevorderd bij een andere belastingplichtige (koper) dan degene die de btw in aftrek heeft gebracht (verkoper). Herziening van de in het verleden door verkoper in aftrek gebrachte btw dient derhalve plaats te vinden bij verkoper. Hoewel het in de procedure alleen ging om herziening van de door verkoper in aftrek gebrachte btw bij de verkrijging van de onroerende zaak waarvoor nog een herzieningstermijn liep, geldt dit arrest eveneens voor herziening van de door verkoper in aftrek gebrachte btw die drukte op de kosten in verband met de verkoop en levering van de onroerende zaak aan de koper (zoals makelaars- en notariskosten).

Relevantie voor de praktijk

Een verkoper heeft het niet in de hand of de koper aan de voorwaarden voor een optie voor btw-belaste levering blijft voldoen. Zo kan de koper een verkeerde inschatting hebben gemaakt van zijn aftrekrecht (waardoor de onroerende zaak over het boekjaar van levering en het daarop volgende boekjaar niet is gebruikt voor doeleinden waarvoor tenminste 90% recht op aftrek van voorbelasting bestaat) of de onroerende zaak niet tijdig in gebruik hebben genomen (d.w.z. vóór het einde van het boekjaar volgend op het boekjaar van levering). Een verkoper van een onroerende zaak doet er daarom verstandig aan om in de (ver)koopovereenkomst vast te leggen wie het financiële risico draagt als de Belastingdienst een btw-naheffingsaanslag (inclusief rente en boete) aan de verkoper oplegt, omdat achteraf blijkt dat de koper niet voldeed aan de voorwaarden om te opteren voor een btw-belaste levering. De verkoper kan de koper bijvoorbeeld om een vrijwaring vragen, één en ander mogelijk gesanctioneerd met een in de notariële leveringsakte opgenomen kettingbeding. De verkoper zal de koper ook kunnen verzoeken om aanvullende zekerheid te verstrekken (bijvoorbeeld door middel van een bankgarantie) voor het bedrag waarvoor de Belastingdienst potentieel een btw-naheffingsaanslag kan opleggen, maar in de praktijk zal een koper hier waarschijnlijk niet snel toe bereid zijn.

Related news

31.05.2019 NL law
Meer ruimte voor het vertrouwensbeginsel in het omgevingsrecht

Short Reads - Op woensdag 29 mei 2019 heeft de Afdeling een belangrijke uitspraak gedaan over de werking van het vertrouwensbeginsel in het omgevingsrecht. Belangrijk, omdat de Afdeling in deze zaak een conclusie heeft gevraagd van staatsraad-advocaat-generaal Wattel en dus verwacht mocht worden dat de uitspraak principiële overwegingen zal bevatten. Dat is ook zo. In mijn blog van 28 mei 2019 besprak ik de conclusie van Wattel van 20 maart jl. In dit blogbericht bekijk ik wat de Afdeling met deze conclusie heeft gedaan en wat er per saldo is veranderd.

Read more

13.06.2019 NL law
Afdeling stelt grens aan opleggen duurzaamheidseisen via zorgplicht of milieuvergunning op te leggen aan bedrijven

Short Reads - De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State ("Afdeling") heeft op 17 april 2019 een belangrijke uitspraak gewezen voor de milieupraktijk. De Afdeling overweegt dat geen vergunningvoorschriften kunnen worden opgelegd tot het maken van een besparingsplan voor een geheel vervoerstraject van en naar de inrichting.

Read more

28.05.2019 NL law
Afdelingsuitspraak over vertrouwensbeginsel komt eraan, wat kunnen we verwachten?

Short Reads - Op 29 mei 2019 doet de Afdeling een belangrijke uitspraak over de werking van het vertrouwensbeginsel in het omgevingsrecht. Belangrijk, omdat de Afdeling in deze zaak een conclusie heeft gevraagd van staatsraad-advocaat-generaal Wattel en dus verwacht mag worden dat de uitspraak principiële overwegingen zal bevatten. Ter opfrissing van het geheugen in deze blog een korte samenvatting van de conclusie van Wattel van 20 maart jl., gevolgd door wat meer achtergrond. Aan het slot geef ik wat eigen overpeinzingen en verwachtingen over de uitspraak van morgen.

Read more

03.06.2019 NL law
Aangenomen Klimaatwet: een belangrijke symboolfunctie geformaliseerd

Short Reads - De Klimaatwet is aangenomen. Al in 2016 werd een initiatiefwetsvoorstel ingediend, en nu is dan eindelijk de kogel door de kerk. De Tweede Kamer stemde reeds in december in met de wet, en afgelopen dinsdag 28 mei 2019 is nu ook de Eerste Kamer akkoord. Hoewel de wet een uitgeklede versie is van het initiatiefvoorstel, kan de wet een positieve symboolwerking hebben. Ook voor de vaststelling van een definitief Klimaatakkoord.

Read more

26.05.2019 NL law
Duurzaamheidsverplichtingen voor de financiële sector: een overzicht

Articles - De komende jaren zal de financiële sector zich actiever dan voorheen moeten bezighouden met het klimaat en de verantwoordelijkheid die de sector draagt voor het milieu en de maatschappij. In rap tempo wordt er wet- en regelgeving ontwikkeld die financiële ondernemingen en aandeelhouders verplichten om aandacht te geven aan deze nieuwe rol die zij vervullen in de verduurzaming van de financiële sector en de maatschappij als geheel. 

Read more

Our website uses functional cookies for the functioning of the website and analytic cookies that enable us to generate aggregated visitor data. We also use other cookies, such as third party tracking cookies - please indicate whether you agree to the use of these other cookies:

Privacy – en cookieverklaring