Short Reads

Erfpacht als alternatief voor huur in de zorg

Erfpacht als alternatief voor huur in de zorg

21.03.2017 NL law

De Nederlandse zorgvastgoedsector is in beweging. Afgelopen jaar alleen al is circa 465 miljoen euro in zorgvastgoed geïnvesteerd. Het gaat veelal om transacties waarbij een professionele zorgvastgoedinvesteerders 'stenen' verwerft en vervolgens voor langere periode wenst te verhuren aan een zorgexploitant die het op haar beurt aan de daadwerkelijke bewoners in gebruik zal geven. Deze bewoners zijn dan veelal ouderen die zorg behoeven.

Huurovereenkomst 'overige bedrijfsruimte'

De investeerder zal met de zorgexploitant over het algemeen een huurovereenkomst voor 'overige bedrijfsruimte' willen sluiten. Deze categorie wordt namelijk gekenmerkt door contractsvrijheid. De huurprijzen zijn vrij en worden jaarlijks op de door partijen overeengekomen wijze geïndexeerd. Vaak komen partijen overeen dat de zorgexploitant (als huurder) verantwoordelijk is voor al het onderhoud van het zorgvastgoed en de betalingen van belastingen en verzekeringen, een zogenoemde 'triple net' huurovereenkomst. Het is niet ongebruikelijk dat huurcontracten met een looptijd van twintig jaar of langer worden gesloten.

De exploitant sluit vervolgens overeenkomsten met individuele bewoners op basis waarvan deze enerzijds hun intrek mogen nemen in (een gedeelte van) de zorginstelling en anderzijds een zekere mate van zorg afnemen. Deze overeenkomst kenmerkt zich dus door een huurelement én een zorgelement. Vanuit het perspectief van de investeerder is het belangrijk dat er een voldoende samenhang is tussen deze twee elementen en/of dat het zorgelement overheerst. In 1985 heeft de Hoge Raad namelijk al geoordeeld dat het niet gewenst is dat de hoofdhuurovereenkomst door een ander wettelijk regime wordt beheerst dan de onderhuurovereenkomst en dat, indien dit wel het geval is, afhankelijk van de feiten, de hoofdhuurovereenkomst de kwalificatie van de onderhuurovereenkomst kan overnemen. Met andere woorden, wanneer het zorgvastgoed in overheersende mate is onderverhuurd als woonruimte, bestaat het risico dat de hoofdhuurovereenkomst van 'kleur verschiet' en niet langer kwalificeert als huur van 'overige bedrijfsruimte'. Indien dat het geval is zal de investeerder gebonden zijn aan een aantal limitatief opgesomde opzeggingsgronden, bestaat er een wettelijk systeem voor huurprijsaanpassing en kan hij aansprakelijk zijn voor bepaald onderhoud. Een investeerder zal dit risico willen minimaliseren.

Erfpacht

De investeerder en de zorgexploitant kunnen overwegen om als alternatief voor de hoofdhuurovereenkomst een recht van erfpacht te vestigen. Een recht van erfpacht is het zakelijke recht om een aan een ander toebehorende onroerende zaak te houden en te gebruiken. De investeerder zal optreden als de erfverpachter en de zorgexploitant als erfpachter. Een recht van erfpacht levert net als een huurovereenkomst een titel op voor het gebruik van een onroerende zaak. Partijen hebben veel vrijheid bij het invullen van de erfpacht. Het is bijvoorbeeld mogelijk om afspraken omtrent onderhoud zoals die gemaakt zouden worden bij een huurovereenkomst (van overige bedrijfsruimte) op te nemen. In de praktijk is het niet ongebruikelijk dat de erfpacht het karakter krijgt van een 'triple net erfpacht'.

Los van wat partijen omtrent de inhoud van het recht van erfpacht bepalen geniet een erfpachter verder niet de wettelijke huurbescherming die een huurder van woonruimte geniet. Ook zal een recht van erfpacht niet van kleur kunnen verschieten, ongeacht de wijze van onderhuur. Voor een investeerder die haar risico wil minimaliseren is dit een groot voordeel. De zorgexploitant die erfpachter wordt krijgt op haar beurt een zakelijk beperkt recht dat in voorkomende gevallen kan dienen als onderpand bij het afsluiten van een bankfinanciering. Ook voor de zorgexploitant kan het dus interessant zijn.

Conclusie

Indien het zorgelement in de overeenkomsten die de zorgexploitant met de individuele bewoners sluit onvoldoende aanwezig en/of gekoppeld is aan het huurelement bestaat mogelijk een gevaar van herkwalificatie van de hoofdhuurovereenkomst. In dat geval kunnen investeerder en zorgexploitant als alternatief mogelijk beter een recht van erfpacht vestigen. Een recht van erfpacht kan als 'triple net' worden vormgegeven en het risico op het verschieten van kleur bestaat niet. Een notaris kan partijen hier bij uitstek over adviseren.

Team

Related news

23.01.2018 NL law
FAQ: wanneer is een subsidie overdraagbaar?

Short Reads - In de praktijk rijst geregeld de vraag of een subsidie overdraagbaar is. Te denken valt aan een gebouw dat wordt verkocht terwijl aan de verkopende partij een subsidie is verleend voor het realiseren van zonnepanelen op het dak van het gebouw. Kan die subsidie dan worden overgedragen aan de kopende partij? De vraag of een subsidie overdraagbaar is, wordt in deze FAQ eerst in algemene zin beantwoord en daarna specifiek voor SDE-subsidies (Stimulering Duurzame Energieproductie).

Read more

19.01.2018 NL law
Naar een bredere kring van handhavers van bestuursrechtelijke normen?

Short Reads - Zijn we op de goede weg als het gaat om wie te betrekken bij de handhaving van bestuursrechtelijke normen? Deze vraag kwam op bij lezing van twee op 13 december 2017 in Leiden met succes verdedigde proefschriften. Het ene boek, van de hand van René Hage, heeft als titel Handhaving van privaatrecht door toezichthouders. Het andere boek is getiteld De bescherming van concurrentiebelangen in het bestuursrecht en is geschreven door Jaap Wieland.

Read more

22.01.2018 NL law
Verlening omgevingsvergunning kan niet afhankelijk worden gesteld van positief advies onafhankelijke deskundige(n)

Short Reads - Vanwege de deskundigheid ter zake van bepaalde onderwerpen – te denken valt aan cultuurhistorie of archeologie – kan in de voorschriften van een bestemmingsplan worden voorgeschreven dat advies dient te worden gevraagd aan onafhankelijke deskundigen voordat een bepaalde activiteit wordt toegestaan. Deze toestemming mag echter niet afhankelijk worden gesteld aan de uitkomst van het gevraagde advies. Dit blijkt uit een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de "Afdeling") van 10 januari 2018

Read more

19.01.2018 NL law
Belangrijkste ontwikkelingen bestuursrecht en omgevingsrecht 2017 in blogs

Articles - Met de start van 2018 laten we het bestuurs- en omgevingsrechtelijk jaar 2017 achter ons. De belangrijkste gebeurtenissen van vorig jaar hebben wij gebundeld in een e-book. Aan de hand van verschillende categorieën zoals de kabinetsformatie, handhaving, ruimtelijke ordening en de Omgevingswet krijgt u een goed beeld van verschillende actuele ontwikkelingen binnen uw vakgebied. 

Read more

18.01.2018 NL law
Wetsvoorstel in verband met de evaluatie van de Handelsregisterwet 2007

Short Reads - Op 6 maart 2017 is het wetsvoorstel tot wijziging van de Handelsregisterwet 2007 en het Burgerlijk Wetboek (“BW”) in verband met de evaluatie van de Handelsregisterwet 2007, alsmede regeling van enkele andere onderwerpen in het BW, de Handelsregisterwet 2007 en de Wet op de Kamer van Koophandel (“wetsvoorstel”) bij de Tweede Kamer ingediend. Hierin wordt onder meer een wijziging van de regeling van de ontbinding van rechtspersonen voorgesteld. 

Read more

Our website uses cookies: third party analytics cookies to best adapt our website to your needs & cookies to enable social media functionalities. For more information on the use of cookies, please check our Privacy and Cookie Policy. Please note that you can change your cookie opt-ins at any time via your browser settings.

Privacy and Cookie Policy