Short Reads

Het (on)recht na een onterecht uitgeoefend recht van parate executie

Het (on)recht na een onterecht uitgeoefend recht van parate executie

Het (on)recht na een onterecht uitgeoefend recht van parate executie

22.08.2017 NL law

Het recht van parate executie is het recht van een hypotheekhouder (of pandhouder) om zich zonder executoriale titel op het met het hypotheekrecht bezwaarde goed te verhalen. Van het recht van parate executie kan een hypotheekhouder slechts gebruik maken indien de schuldenaar in verzuim is met de voldoening van hetgeen waarvoor het hypotheekrecht tot waarborg strekt.

Parate Executie

Na de executieveiling verkrijgt de executiekoper de eigendom van het geveilde goed. Achteraf kan echter blijken dat er geen sprake is geweest van verzuim met de voldoening van hetgeen waarvoor het hypotheekrecht tot waarborg strekte. Het Gerechtshof 's-Hertogenbosch heeft in januari van dit jaar bepaald dat de betreffende geëxecuteerde in zo'n geval eigenaar van het geveilde object was gebleven.

Wat zijn de gevolgen voor de praktijk?

Gevolgen van het achteraf ontbreken van verzuim

Artikel 3:84 BW vereist voor de overdracht van een goed een levering krachtens geldige titel, verricht door een beschikkingsbevoegde. Ook voor een overdracht bij executieverkoop gelden deze vereisten.

Indien blijkt dat geen sprake was van verzuim van de schuldenaar dan heeft dat tot gevolg dat de hypotheekhouder geen gebruik had kunnen maken van haar recht van parate executie. De beschikkingsonbevoegdheid ontbreekt en achteraf blijkt dat niet geldig is overgedragen. De executiekoper staat met lege handen. Of toch niet?

Bescherming van de executiekoper

Het Burgerlijk Wetboek kent de volgende wettelijke beschermingsbepalingen:

  • Artikel 3:88 BW biedt bescherming indien de (executie)koper te goeder trouw heeft gehandeld en de onbevoegdheid van de (executie)verkoper voortvloeit uit de ongeldigheid van een vroegere overdracht, die niet het gevolg was van onbevoegdheid van de toenmalig vervreemder. Omdat de beschikkingsonbevoegdheid bij het ontbreken van verzuim niet voortvloeit uit ongeldigheid van een voorgaande overdracht kan men hieraan (in dit geval) geen bescherming ontlenen.
  • Artikel 3:25 BW beschermt derden tegen onjuistheden welke zijn ingeschreven in de openbare registers. Vereist is dat het feit in de openbare registers is ingeschreven krachtens een authentieke akte waarin het feit door een ambtenaar met kracht van authenticiteit is vastgesteld. Een vonnis van een rechter (voorzien van een uitvoerbaar bij voorraadverklaring) kan zo'n authentieke akte zijn. Indien het vonnis in een later stadium wordt vernietigd stond (achteraf gezien) een onjuist feit in de openbare registers ingeschreven. Opmerking verdient dat bij een hypotheekexecutie vaak geen vonnis voorhanden is.
  • Artikel 3:36 BW biedt bescherming aan derden die op grond van een verklaring of gedraging gerechtvaardigd hebben mogen vertrouwen op het bestaan van een bepaalde rechtsbetrekking. De Hoge Raad heeft, in het kader van een vertegenwoordigingsvraag eerder geoordeeld dat dit vertrouwen ook kan worden ontleend aan feiten en omstandigheden die voor risico van de 'vertegenwoordigde' dienen te komen en waaruit naar verkeersopvatting de schijn van bevoegdheid kan worden afgeleid. Te bepleiten valt dat deze risicoallocatie ook ingeval van bescherming op grond van artikel 3:36 BW bij een veilingkoop kan worden toegepast (zie hierover uitgebreider de noot onder voornoemd arrest van het Gerechtshof van dit jaar).

In het geval van een veilende hypotheekhouder zou de koper dan gerechtvaardigd mogen vertrouwen op de beschikkingsbevoegdheid van deze hypotheekhouder en het achteraf ontbreken van verzuim is dan voor risico van de geëxecuteerde.

Geen standaard situatie

Het feitencomplex in het arrest van het Gerechtshof 's-Hertogenbosch is vrij typisch. Er was sprake van, kort gezegd, een koopovereenkomst onder ontbindende voorwaarde. Na het sluiten van de koopovereenkomst, maar voor de levering van het verkochte, zijn partijen overeengekomen dat de kopers vast een gedeelte van de koopsom aan verkoper voldoen wat door verkoper zal worden terugbetaald indien de levering niet doorgaat. Ter securering van de vordering tot terugbetaling is het recht van hypotheek gevestigd. Vijf jaren na het sluiten van de koopovereenkomst hebben de kopers met een beroep op de ontbindende voorwaarde de koopovereenkomst (achteraf dus onterecht) ontbonden en sommeren zij de verkoper tot terugbetaling. Deze vordering wordt door de rechtbank gehonoreerd. Verkopende partij gaat niet over tot (terug)betaling en de kopers starten het executieproces. Nadien blijkt, nadat het vonnis van de rechtbank is vernietigt, dat de kopers onterecht zijn overgegaan tot executie aangezien de koopovereenkomst niet ontbonden is en de verkoper derhalve niet in verzuim is geweest.

Dit wijkt wel erg af van het scenario dat zich voordoet bij de gebruikelijke veilende hypotheekhouder. Een situatie waarin achteraf blijkt van het ontbreken van verzuim van de debiteur zal zich in het geval van een prudent veilende bancaire hypotheekhouder zich toch minder snel voordoen.

Praktijk: hoe verder?

Dat het ontbreken van verzuim zich bij een gebruikelijke veiling minder snel voordoet zal voor een veilingkoper uiteraard niet voldoende zijn om met een gerust hart tot aanschaf over te gaan.

Het door de hypotheekhouder bieden van 100% zekerheid door middel van een in kracht van gewijsde gegane rechterlijke uitspraak zal voor deze onaanvaardbare extra kosten en nodeloos tijdverslies met zich brengen. Hiermee zou ook het recht van hypotheek als zelfstandige executoriale titel effectief de das om worden gedaan.

Jammer dat partijen geen cassatie bij de Hoge Raad hebben ingesteld. Hopelijk komt op een andere manier snel duidelijkheid over de vraag of artikel 3:36 BW de veilingkoper beschermt. Tot die tijd is het oppassen.

Team

Related news

23.04.2018 BE law
La Région wallonne encadre la location de surfaces commerciales de courte durée

Articles - Phénomène économique en constante progression, les commerces éphémères – ou « pop-up stores » – font désormais l’objet d’un cadre juridique spécifique en Région wallonne, destiné à lever l’insécurité juridique qui planait sur les baux commerciaux consentis pour une durée inférieure à un an.

Read more

16.04.2018 BE law
Un nouveau décret relatif à la gestion et à l'assainissement des sols en Wallonie.

Articles - Le 1er mars 2018, le Parlement wallon a adopté un nouveau décret relatif à la gestion et à l'assainissement des sols en Wallonie. Il entrera en vigueur le 1er janvier 2019 et abrogera le décret du 5 décembre 2008. Cette réforme du décret précédent du 5 décembre 2008 poursuit plusieurs objectifs, notamment celui d'établir un nouvel équilibre entre la protection de l'environnement et le coût de cette dernière en vue de maintenir le tissu économique, d'attirer les investisseurs en Wallonie et d'assurer un assainissement effectif des sols wallons.

Read more

18.04.2018 BE law
FAQ: vergt uw project of plan een passende beoordeling?

Articles - Arrest C‑323/17 van het Europees Hof van Justitie is relevant voor elke initiatiefnemer die zich afvraagt of een passende beoordeling nodig is. Met name antwoordt het Hof, in een Ierse zaak over windparkkabels en mosselen, negatief op de vraag of de voortoets, die aan de passende beoordeling voorafgaat, reeds mitigerende of beschermingsmaatregelen (meer bepaald: maatregelen ter voorkoming of beperking van de nadelige gevolgen van het voorgenomen project) mag bevatten. Deze post zet een stap achteruit en bespreekt het ruimere kader van het instrument van de passende beoordeling. 

Read more

06.04.2018 NL law
Dutch offshore wind roadmap 2024-2030

Short Reads - The Dutch government has announced plans to realise new wind farms in the North Sea with a total additional capacity of 7 GW during the period 2024 to 2030. In addition to the 4.5 GW which will be installed up to and including 2023, this would increase the total installed capacity of offshore wind farms in the Dutch North Sea to 11.5 GW in 2030.

Read more

16.04.2018 BE law
Un nouveau décret relatif à la gestion et à l'assainissement des sols en Wallonie.

Articles - Le 1er mars 2018, le Parlement wallon a adopté un nouveau décret relatif à la gestion et à l'assainissement des sols en Wallonie. Il entrera en vigueur le 1er janvier 2019 et abrogera le décret du 5 décembre 2008. Cette réforme du décret précédent du 5 décembre 2008 poursuit plusieurs objectifs, notamment celui d'établir un nouvel équilibre entre la protection de l'environnement et le coût de cette dernière en vue de maintenir le tissu économique, d'attirer les investisseurs en Wallonie et d'assurer un assainissement effectif des sols wallons.  

Read more

03.04.2018 NL law
Website Parlementaire Geschiedenis Omgevingswet Stibbe vernieuwd!

Short Reads - De website pgomgevingswet.nl van Stibbe is vernieuwd. Op deze website kunt u alles vinden over het parlementaire proces van de Omgevingswet. U kunt zien in welke fase het wetgevingsproces zich bevindt en tevens kunt u alle kamerstukken downloaden. Ook wordt per artikel de parlementaire geschiedenis van de Omgevingswet systematisch gerangschikt en ontsloten. Zo worden de gevolgen van de wet op een duidelijke wijze inzichtelijk gemaakt.

Read more

Our website uses cookies: third party analytics cookies to best adapt our website to your needs & cookies to enable social media functionalities. For more information on the use of cookies, please check our Privacy and Cookie Policy. Please note that you can change your cookie opt-ins at any time via your browser settings.

Privacy – en cookieverklaring