Short Reads

Het (on)recht na een onterecht uitgeoefend recht van parate executie

Het (on)recht na een onterecht uitgeoefend recht van parate executie

22.08.2017 NL law

Het recht van parate executie is het recht van een hypotheekhouder (of pandhouder) om zich zonder executoriale titel op het met het hypotheekrecht bezwaarde goed te verhalen. Van het recht van parate executie kan een hypotheekhouder slechts gebruik maken indien de schuldenaar in verzuim is met de voldoening van hetgeen waarvoor het hypotheekrecht tot waarborg strekt.

Parate Executie

Na de executieveiling verkrijgt de executiekoper de eigendom van het geveilde goed. Achteraf kan echter blijken dat er geen sprake is geweest van verzuim met de voldoening van hetgeen waarvoor het hypotheekrecht tot waarborg strekte. Het Gerechtshof 's-Hertogenbosch heeft in januari van dit jaar bepaald dat de betreffende geëxecuteerde in zo'n geval eigenaar van het geveilde object was gebleven.

Wat zijn de gevolgen voor de praktijk?

Gevolgen van het achteraf ontbreken van verzuim

Artikel 3:84 BW vereist voor de overdracht van een goed een levering krachtens geldige titel, verricht door een beschikkingsbevoegde. Ook voor een overdracht bij executieverkoop gelden deze vereisten.

Indien blijkt dat geen sprake was van verzuim van de schuldenaar dan heeft dat tot gevolg dat de hypotheekhouder geen gebruik had kunnen maken van haar recht van parate executie. De beschikkingsonbevoegdheid ontbreekt en achteraf blijkt dat niet geldig is overgedragen. De executiekoper staat met lege handen. Of toch niet?

Bescherming van de executiekoper

Het Burgerlijk Wetboek kent de volgende wettelijke beschermingsbepalingen:

  • Artikel 3:88 BW biedt bescherming indien de (executie)koper te goeder trouw heeft gehandeld en de onbevoegdheid van de (executie)verkoper voortvloeit uit de ongeldigheid van een vroegere overdracht, die niet het gevolg was van onbevoegdheid van de toenmalig vervreemder. Omdat de beschikkingsonbevoegdheid bij het ontbreken van verzuim niet voortvloeit uit ongeldigheid van een voorgaande overdracht kan men hieraan (in dit geval) geen bescherming ontlenen.
  • Artikel 3:25 BW beschermt derden tegen onjuistheden welke zijn ingeschreven in de openbare registers. Vereist is dat het feit in de openbare registers is ingeschreven krachtens een authentieke akte waarin het feit door een ambtenaar met kracht van authenticiteit is vastgesteld. Een vonnis van een rechter (voorzien van een uitvoerbaar bij voorraadverklaring) kan zo'n authentieke akte zijn. Indien het vonnis in een later stadium wordt vernietigd stond (achteraf gezien) een onjuist feit in de openbare registers ingeschreven. Opmerking verdient dat bij een hypotheekexecutie vaak geen vonnis voorhanden is.
  • Artikel 3:36 BW biedt bescherming aan derden die op grond van een verklaring of gedraging gerechtvaardigd hebben mogen vertrouwen op het bestaan van een bepaalde rechtsbetrekking. De Hoge Raad heeft, in het kader van een vertegenwoordigingsvraag eerder geoordeeld dat dit vertrouwen ook kan worden ontleend aan feiten en omstandigheden die voor risico van de 'vertegenwoordigde' dienen te komen en waaruit naar verkeersopvatting de schijn van bevoegdheid kan worden afgeleid. Te bepleiten valt dat deze risicoallocatie ook ingeval van bescherming op grond van artikel 3:36 BW bij een veilingkoop kan worden toegepast (zie hierover uitgebreider de noot onder voornoemd arrest van het Gerechtshof van dit jaar).

In het geval van een veilende hypotheekhouder zou de koper dan gerechtvaardigd mogen vertrouwen op de beschikkingsbevoegdheid van deze hypotheekhouder en het achteraf ontbreken van verzuim is dan voor risico van de geëxecuteerde.

Geen standaard situatie

Het feitencomplex in het arrest van het Gerechtshof 's-Hertogenbosch is vrij typisch. Er was sprake van, kort gezegd, een koopovereenkomst onder ontbindende voorwaarde. Na het sluiten van de koopovereenkomst, maar voor de levering van het verkochte, zijn partijen overeengekomen dat de kopers vast een gedeelte van de koopsom aan verkoper voldoen wat door verkoper zal worden terugbetaald indien de levering niet doorgaat. Ter securering van de vordering tot terugbetaling is het recht van hypotheek gevestigd. Vijf jaren na het sluiten van de koopovereenkomst hebben de kopers met een beroep op de ontbindende voorwaarde de koopovereenkomst (achteraf dus onterecht) ontbonden en sommeren zij de verkoper tot terugbetaling. Deze vordering wordt door de rechtbank gehonoreerd. Verkopende partij gaat niet over tot (terug)betaling en de kopers starten het executieproces. Nadien blijkt, nadat het vonnis van de rechtbank is vernietigt, dat de kopers onterecht zijn overgegaan tot executie aangezien de koopovereenkomst niet ontbonden is en de verkoper derhalve niet in verzuim is geweest.

Dit wijkt wel erg af van het scenario dat zich voordoet bij de gebruikelijke veilende hypotheekhouder. Een situatie waarin achteraf blijkt van het ontbreken van verzuim van de debiteur zal zich in het geval van een prudent veilende bancaire hypotheekhouder zich toch minder snel voordoen.

Praktijk: hoe verder?

Dat het ontbreken van verzuim zich bij een gebruikelijke veiling minder snel voordoet zal voor een veilingkoper uiteraard niet voldoende zijn om met een gerust hart tot aanschaf over te gaan.

Het door de hypotheekhouder bieden van 100% zekerheid door middel van een in kracht van gewijsde gegane rechterlijke uitspraak zal voor deze onaanvaardbare extra kosten en nodeloos tijdverslies met zich brengen. Hiermee zou ook het recht van hypotheek als zelfstandige executoriale titel effectief de das om worden gedaan.

Jammer dat partijen geen cassatie bij de Hoge Raad hebben ingesteld. Hopelijk komt op een andere manier snel duidelijkheid over de vraag of artikel 3:36 BW de veilingkoper beschermt. Tot die tijd is het oppassen.

Team

Related news

18.01.2018 NL law
Besluit inhoud bestuursverslag in werking getreden

Short Reads - Op 1 januari 2018 is het Besluit van 29 augustus 2017 tot wijziging van het Besluit inhoud bestuursverslag in werking getreden (Stb. 2017, 332) (“Wijzigingsbesluit”). De herziene Nederlandse Corporate Governance Code (“Code 2016”) is hiermee wettelijk verankerd. Daarnaast is het toepassingsbereik van het Besluit inhoud bestuursverslag gewijzigd en is de wijze waarop de accountant de corporate governance verklaring in het bestuursverslag toetst verduidelijkt.

Read more

18.01.2018 NL law
UBO-register moet medio 2018 operationeel zijn

Short Reads - Medio 2018 zal volgens de voormalige staatssecretaris van Financiën het Ultimate Beneficial Owner (“UBO”) register (“UBO-register”) in Nederland operationeel moeten zijn. In dit register dienen rechtspersonen zelf informatie over hun UBO bij te houden. Het UBO-register moet helpen voorkomen dat het financiële stelsel wordt gebruikt voor het witwassen van geld of voor terrorismefinanciering. Er is tot op heden nog geen wetsvoorstel ingediend. 

Read more

18.01.2018 NL law
Voortgang wetsvoorstel aanvullende maatregelen accountantsorganisaties

Short Reads - Het wetsvoorstel aanvullende maatregelen accountantsorganisaties (“wetsvoorstel”) is op 12 september 2017 aangenomen door de Tweede Kamer en wordt op dit moment behandeld door de Eerste Kamer. Het wetsvoorstel ziet met name op (het versterken van) de governance van accountantsorganisaties en (uitbreiding van) de bevoegdheden van de AFM. Het wetsvoorstel beoogt eveneens de kwaliteit van de accountantscontroles te verbeteren. 

Read more

18.01.2018 NL law
Wet homologatie onderhands akkoord ter voorkoming van faillissement in voorontwerp

Short Reads - Het voorontwerp Wet homologatie onderhands akkoord ter voorkoming van faillissement moet het een in financieel zwaar weer verkerende onderneming mogelijk maken om buiten faillissement of surseance haar schulden te saneren door een akkoord op te leggen aan alle schuldeisers. Een faillissement kan hiermee worden voorkomen. De rechten van schuldeisers en aandeelhouders kunnen hierbij worden gewijzigd. 

Read more

18.01.2018 NL law
Tweede Kamer behandelt wetsvoorstel tot wijziging van de Wet op de ondernemingsraden over bestuurdersbeloningen

Short Reads - Op 17 januari 2018 vond de plenaire behandeling van het wetsvoorstel tot wijziging van de Wet op de ondernemingsraden in verband met de bevoegdheden van de ondernemingsraad inzake de beloningen van bestuurders (“wetsvoorstel”) in de Tweede Kamer plaats. Grote ondernemingen zullen op grond van deze wetswijziging jaarlijks een gesprek moeten organiseren tussen de bestuurder en de ondernemingsraad over de ontwikkeling van de beloningsverhoudingen.

Read more

18.01.2018 NL law
Raad van State behandelt wetsvoorstel identificatie houders aandelen aan toonder

Short Reads - De Raad van State buigt zich momenteel over het wetsvoorstel identificatie houders aandelen aan toonder. Een voorontwerp van de wet identificatie houders aandelen aan toonder is eerder dit jaar geconsulteerd. De wetswijziging beoogt belastingontduiking, witwassen en de financiering van terrorisme tegen te gaan door identificatie van alle houders van aandelen aan toonder. 

Read more

Our website uses cookies: third party analytics cookies to best adapt our website to your needs & cookies to enable social media functionalities. For more information on the use of cookies, please check our Privacy and Cookie Policy. Please note that you can change your cookie opt-ins at any time via your browser settings.

Privacy and Cookie Policy