Short Reads

Het (on)recht na een onterecht uitgeoefend recht van parate executie

Het (on)recht na een onterecht uitgeoefend recht van parate executie

22.08.2017 NL law

Het recht van parate executie is het recht van een hypotheekhouder (of pandhouder) om zich zonder executoriale titel op het met het hypotheekrecht bezwaarde goed te verhalen. Van het recht van parate executie kan een hypotheekhouder slechts gebruik maken indien de schuldenaar in verzuim is met de voldoening van hetgeen waarvoor het hypotheekrecht tot waarborg strekt.

Parate Executie

Na de executieveiling verkrijgt de executiekoper de eigendom van het geveilde goed. Achteraf kan echter blijken dat er geen sprake is geweest van verzuim met de voldoening van hetgeen waarvoor het hypotheekrecht tot waarborg strekte. Het Gerechtshof 's-Hertogenbosch heeft in januari van dit jaar bepaald dat de betreffende geëxecuteerde in zo'n geval eigenaar van het geveilde object was gebleven.

Wat zijn de gevolgen voor de praktijk?

Gevolgen van het achteraf ontbreken van verzuim

Artikel 3:84 BW vereist voor de overdracht van een goed een levering krachtens geldige titel, verricht door een beschikkingsbevoegde. Ook voor een overdracht bij executieverkoop gelden deze vereisten.

Indien blijkt dat geen sprake was van verzuim van de schuldenaar dan heeft dat tot gevolg dat de hypotheekhouder geen gebruik had kunnen maken van haar recht van parate executie. De beschikkingsonbevoegdheid ontbreekt en achteraf blijkt dat niet geldig is overgedragen. De executiekoper staat met lege handen. Of toch niet?

Bescherming van de executiekoper

Het Burgerlijk Wetboek kent de volgende wettelijke beschermingsbepalingen:

  • Artikel 3:88 BW biedt bescherming indien de (executie)koper te goeder trouw heeft gehandeld en de onbevoegdheid van de (executie)verkoper voortvloeit uit de ongeldigheid van een vroegere overdracht, die niet het gevolg was van onbevoegdheid van de toenmalig vervreemder. Omdat de beschikkingsonbevoegdheid bij het ontbreken van verzuim niet voortvloeit uit ongeldigheid van een voorgaande overdracht kan men hieraan (in dit geval) geen bescherming ontlenen.
  • Artikel 3:25 BW beschermt derden tegen onjuistheden welke zijn ingeschreven in de openbare registers. Vereist is dat het feit in de openbare registers is ingeschreven krachtens een authentieke akte waarin het feit door een ambtenaar met kracht van authenticiteit is vastgesteld. Een vonnis van een rechter (voorzien van een uitvoerbaar bij voorraadverklaring) kan zo'n authentieke akte zijn. Indien het vonnis in een later stadium wordt vernietigd stond (achteraf gezien) een onjuist feit in de openbare registers ingeschreven. Opmerking verdient dat bij een hypotheekexecutie vaak geen vonnis voorhanden is.
  • Artikel 3:36 BW biedt bescherming aan derden die op grond van een verklaring of gedraging gerechtvaardigd hebben mogen vertrouwen op het bestaan van een bepaalde rechtsbetrekking. De Hoge Raad heeft, in het kader van een vertegenwoordigingsvraag eerder geoordeeld dat dit vertrouwen ook kan worden ontleend aan feiten en omstandigheden die voor risico van de 'vertegenwoordigde' dienen te komen en waaruit naar verkeersopvatting de schijn van bevoegdheid kan worden afgeleid. Te bepleiten valt dat deze risicoallocatie ook ingeval van bescherming op grond van artikel 3:36 BW bij een veilingkoop kan worden toegepast (zie hierover uitgebreider de noot onder voornoemd arrest van het Gerechtshof van dit jaar).

In het geval van een veilende hypotheekhouder zou de koper dan gerechtvaardigd mogen vertrouwen op de beschikkingsbevoegdheid van deze hypotheekhouder en het achteraf ontbreken van verzuim is dan voor risico van de geëxecuteerde.

Geen standaard situatie

Het feitencomplex in het arrest van het Gerechtshof 's-Hertogenbosch is vrij typisch. Er was sprake van, kort gezegd, een koopovereenkomst onder ontbindende voorwaarde. Na het sluiten van de koopovereenkomst, maar voor de levering van het verkochte, zijn partijen overeengekomen dat de kopers vast een gedeelte van de koopsom aan verkoper voldoen wat door verkoper zal worden terugbetaald indien de levering niet doorgaat. Ter securering van de vordering tot terugbetaling is het recht van hypotheek gevestigd. Vijf jaren na het sluiten van de koopovereenkomst hebben de kopers met een beroep op de ontbindende voorwaarde de koopovereenkomst (achteraf dus onterecht) ontbonden en sommeren zij de verkoper tot terugbetaling. Deze vordering wordt door de rechtbank gehonoreerd. Verkopende partij gaat niet over tot (terug)betaling en de kopers starten het executieproces. Nadien blijkt, nadat het vonnis van de rechtbank is vernietigt, dat de kopers onterecht zijn overgegaan tot executie aangezien de koopovereenkomst niet ontbonden is en de verkoper derhalve niet in verzuim is geweest.

Dit wijkt wel erg af van het scenario dat zich voordoet bij de gebruikelijke veilende hypotheekhouder. Een situatie waarin achteraf blijkt van het ontbreken van verzuim van de debiteur zal zich in het geval van een prudent veilende bancaire hypotheekhouder zich toch minder snel voordoen.

Praktijk: hoe verder?

Dat het ontbreken van verzuim zich bij een gebruikelijke veiling minder snel voordoet zal voor een veilingkoper uiteraard niet voldoende zijn om met een gerust hart tot aanschaf over te gaan.

Het door de hypotheekhouder bieden van 100% zekerheid door middel van een in kracht van gewijsde gegane rechterlijke uitspraak zal voor deze onaanvaardbare extra kosten en nodeloos tijdverslies met zich brengen. Hiermee zou ook het recht van hypotheek als zelfstandige executoriale titel effectief de das om worden gedaan.

Jammer dat partijen geen cassatie bij de Hoge Raad hebben ingesteld. Hopelijk komt op een andere manier snel duidelijkheid over de vraag of artikel 3:36 BW de veilingkoper beschermt. Tot die tijd is het oppassen.

Team

Related news

16.01.2018 BE law
Het instrumentendecreet: een eerste analyse

Articles - De Vlaamse regering broedt op een uitbreiding van de huidige instrumenten om projecten nog flexibeler te realiseren. Op de ministerraad van 12 januari 2018 keurden de ministers een voorontwerp van instrumentendecreet goed. Vooral de verhandelbare ontwikkelingsrechten springen in het oog. Die rechten zouden bijvoorbeeld eigenaars van een stuk grond buiten de stad, recht geven op een vergelijkbare kavel in de stad. Ook de planschadevergoeding wordt verhoogd tot 100% van de waardevermindering. Hierna een overzicht van alle geplande instrumenten.

Read more

19.12.2017 EU law
L’arrêté wallon portant conditions sectorielles des parcs d'éoliennes a été annulé par le Conseil d’Etat!

Articles - Trois ans et demi après avoir fait l’objet d’un recours en annulation et après un détour préjudiciel à la Cour de Justice de l’Union européenne, le Conseil d’Etat a finalement annulé l’arrêté wallon fixant les conditions sectorielles s’appliquant aux parcs éoliens. Cette décision ne créera cependant pas le séisme annoncé. Le Conseil d’Etat a, en effet, décidé de maintenir définitivement les effets de l'arrêté tant pour le passé que pendant les trois prochaines années.

Read more

11.01.2018 BE law
La Région de Bruxelles-Capitale adapte et simplifie les règles relatives aux implantations commerciales

Articles - Dans le cadre de la réforme du CoBAT votée le 13 octobre 2017, le législateur bruxellois a révisé les dispositions spécifiques relatives aux implantations commerciales, en supprimant notamment l’obligation d’obtenir un permis d’urbanisme préalable pour la modification de l’activité commerciale dans un immeuble déjà affecté à des fins commerciales.

Read more

03.01.2018 NL law
Afwijken van de UAV-GC, wat zijn de (on)mogelijkheden?

Articles - Volgens Voorschrift 3.9C van de Gids Proportionaliteit moeten paritair opgestelde contractmodellen en algemene voorwaarden integraal worden toegepast. Op geïntegreerde contracten voor ontwerp, bouw en eventueel meerjarig onderhoud (DB(M)) moeten in beginsel de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor geïntegreerde contracten 2005 ('UAV-GC') worden toegepast.

Read more

Our website uses cookies: third party analytics cookies to best adapt our website to your needs & cookies to enable social media functionalities. For more information on the use of cookies, please check our Privacy and Cookie Policy. Please note that you can change your cookie opt-ins at any time via your browser settings.

Privacy and Cookie Policy