Short Reads

2% of 6% overdrachtsbelasting – de advocaat-generaal geeft een objectieve en praktische maatstaf

2% of 6% overdrachtsbelasting – de advocaat-generaal geeft een objectieve en praktische maatstaf

13.12.2016 NL law

Vorige week zijn vier ‘conclusies’ van advocaat-generaal P. Wattel (hierna: "de AG") gepubliceerd bij lopende procedures voor de Hoge Raad over het overdrachtsbelastingtarief bij verkrijging van woningen. De procedures hebben betrekking op een tandartspraktijk, een voormalig agrarisch woon/bedrijfspand, een hospice en een stadsvilla. In alle vier de conclusies is de AG van mening dat het 2%-tarief van toepassing is.

De AG heeft bij de conclusies een gemeenschappelijke bijlage gepubliceerd. Hierin geeft hij een objectieve en praktische maatstaf voor de beoordeling van de vraag of een onroerende zaak een ‘woning’ is voor de overdrachtsbelasting.

Hierna bespreken wij kort voorgenoemde objectieve en praktische maatstaf van de AG en de vier aanhangige procedures. We sluiten af met de gevolgen voor de praktijk.

Objectieve en praktische maatstaf van de AG

Volgens de AG is voor toepasselijkheid van het 2%-tarief beslissend of de bouwkundige aard van de zaak objectief op een woonfunctie wijst. Kort gezegd hanteert de AG daarvoor de volgende stapsgewijze maatstaf:

  1. Allereerst is van belang wat de oorspronkelijke bouwkundige aard en bestemming van de onroerende zaak is. Is de zaak ontworpen en gebouwd als woonhuis, dan is het naar zijn aard bestemd voor bewoning, ook als de zaak niet als woning dienst doet. Is het niet als woning gebouwd (maar bijvoorbeeld als school of kantoor), dan is het naar zijn aard niet bestemd voor bewoning, ook als er feitelijk structureel in gewoond wordt;
  2. Daarna is van belang of er nadien bouwkundig is ingegrepen waardoor de oorspronkelijke aard is gewijzigd. De bouwkundige wijzigingen moeten zodanig ingrijpend (de AG hanteert de bewoording "moeilijk omkeerbaar") zijn dat de aard (de functie) en het aanzien van de onroerende zaak zijn gewijzigd. De verbouwing moet een zaak hebben doen ontstaan waarvan de functie volgens objectieve bouwkundige inzichten verschilt van de functie die het gebouw vóór verbouwing had;
  3. Bij resterende twijfel is de publiekrechtelijke bestemming van de zaak beslissend. Dat kan met name van belang zijn bij hybride bouw (met een dubbele aard/functie);
  4. Mocht ook stap 3 geen uitkomst bieden, dan kan gewicht worden toegekend aan het structurele feitelijke gebruik en als ook dat niets oplevert eventueel aan de vraag of de verkrijging doorstroming op de woningmarkt bevordert.

Eventueel splitsing koopprijs

Heeft een pand (na het doorlopen van het bovengenoemde stappenplan) naar zijn bouwkundige aard verschillende delen met verschillende bestemmingen (bijvoorbeeld een woon/winkelpand, een boerderij met woon- en bedrijfsgedeelte, een atelierwoning, etc.), dan moet de koopprijs gesplitst worden en geldt alleen voor de waarde van het woongedeelte het verlaagde tarief van 2%.

De vier aanhangige procedures

In de vier aanhangige procedures doorloopt de AG keer op keer bovenvermeld stappenplan om te beoordelen of sprake is van een woning. Zoals gezegd is de AG in alle vier de conclusies van mening dat dit het geval is. Bij drie van de vier conclusies (de tandartspraktijk, de hospice en de stadsvilla) bereikt hij dit oordeel al na het doorlopen van de eerste twee stappen. Aangezien hierna geen twijfel meer was, zijn stap 3 en 4 niet meer nodig. Alleen bij het voormalig agrarisch bedrijfs/woonpand wordt betekenis toegekend aan de publiekrechtelijke bestemming, mocht niet met zekerheid gesteld kunnen worden wat de aard van de onroerende zaak is (woning of kantoorpand). Nu daar de publiekrechtelijke bestemming 'wonen' is, is ook in die zaak het 2%-tarief van toepassing.

In de zaak aangaande de hospice merkt de AG nog het volgende op:

  • De hospice bevat volgens de belanghebbende ruimten die niet de aard van bewoning hebben (kantoor en vergaderruimte) en (tezamen) meer dan 10% van het vloeroppervlak beslaan. Nu daar door de inspecteur en de staatssecretaris niets over is opgemerkt in de procedure vindt de AG dat de Hoge Raad niet ambtshalve moet oordelen dat de koopprijs gesplitst dient te worden (in deels 2% en deels 6%).
  • Verder heeft het Hof, volgens de AG,  ten onrechte gewicht toegekend aan de kwalificatie van de huurster van de hospice (e.g. welk personeel zij in dienst heeft, welke (medische) diensten zij aanbiedt, of zij is toegelaten als verpleeginrichting, of zij kan declareren bij zorgverzekeraars en wat de huurovereenkomst bepaalt die zij afsluit met bewoners). Volgens de AG zijn dat geen factoren die van invloed zijn op de aard van de onroerende zaak. Mocht er twijfel zijn over de aard dan moet (aldus de AG) gekeken worden naar de publiekrechtelijke bestemming (stap 3) en niet naar de kwalificatie van de huurster.
  • Als laatste merkt de AG op, ten aanzien van verpleeg- of verzorgingsinstellingen (welke volgens de wetsgeschiedenis zijn uitgesloten van het 2%-tarief), dat het objectieve criterium ‘welke aard een onroerende zaak heeft’ niet opzij wordt gezet door een kwalificatie als verpleeg- of verzorgingsinstelling. Dus zelfs als het hospice feitelijk zou worden gebruikt als ziekenhuis of verpleeginrichting, maar naar zijn bouwkundige aard voor bewoning bestemd is, zou de verkrijging nog steeds onder het 2%-tarief moeten vallen.

Gevolgen voor de praktijk

De AG geeft in bovengenoemde conclusies en in zijn gemeenschappelijke bijlage een praktische en objectief uitvoerbare maatstaf ter beoordeling van de vraag of sprake is van een woning waarop het 2%-tarief kan worden toegepast. Het feitelijk gebruik en het oorspronkelijke doel van de maatregel (i.e. het verbeteren van de doorstroming op de woningmarkt) doen in principe niet ter zake (slechts in uitzonderlijke gevallen). De bouwkundige aard is beslissend.

Dit brengt in de praktijk de aparte situatie met zich mee dat ingeval een portefeuille huurwoningen overgaat van de ene belegger op de andere belegger het 2%-tarief toepassing vindt terwijl het de facto de doorstroming op de woningmarkt niet verbetert. Aan de andere kant valt een kantoorgebouw dat (na een kleine ingreep) structureel dienst gaat doen als woning voor starters/studenten in het 6%-tarief terwijl dit juist de doorstroming bevordert.

Kortom, de maatstaf die de AG hanteert, geeft veel duidelijkheid voor de praktijk maar het is de vraag of dit de gewenste uitkomst zal zijn voor de wetgever.

Het wachten is op de Hoge Raad.

Vindplaatsen conclusies:

  • Conclusie van 23 november 2016 inzake nr. 16/01734, ECLI:NL:PHR:2016:1218 (stadsvilla).
  • Conclusie van 23 november 2016 inzake nr. 16/04101, ECLI:NL:PHR:2016:1219 (voormalig agrarisch woon/bedrijfspand).
  • Conclusie van 23 november 2016 inzake nr. 16/03768, ECLI:NL:PHR:2016:1220 (tandartspraktijk).
  • Conclusie van 23 november 2016 inzake nr. 16/02257, ECLI:NL:PHR:2016:1221 (hospice).
  • Conclusie van 23 november 2016, ECLI:NL:PHR:2016:1222 (gemeenschappelijke bijlage).

Related news

04.10.2017 EU law
Stibbe attends IBA’s annual conference in Sydney

Conference - The International Bar Association (IBA) organises its Annual Conference from 8-13 October. This year’s edition takes place in Sydney, Australia’s leading global city. A team from Stibbe’s offices worldwide attends this prestigious event for international lawyers.

Read more

02.10.2017 BE law
Que faire lorsqu’un ancien plan particulier d’aménagement n’a pas été expressément abrogé ?

Articles - Il existe encore, en Région de Bruxelles-Capitale, de nombreux plans particuliers d’aménagement antérieurs au plan région d’affectation du sol et qui n’ont pas été expressément abrogés. Il n’est pas toujours facile, pour un développeur, de déterminer précisément ce qu’il peut faire sur un terrain concerné par une telle superposition de plans. Vous trouverez, ci-dessous, quelques éléments d’analyse sur la manière d’appliquer ces plans de manière combinée.

Read more

10.10.2017 EU law
Tax Alert: How Stibbe can assist with VAT actions to be taken before 1 January 2018

Short Reads - The much awaited Value Added Tax (VAT) system will be introduced in the UAE as from 1 January 2018. Although not each and every detail is known yet (also as e.g. in the UAE the Implementing Regulations have not been published yet), it is expected that VAT will be levied in the UAE and Saudi Arabia as from 1 January 2018, while the other GCC members should follow shortly thereafter (in any event before 1 January 2019). For prior coverage please click here for the link to our VAT alert of 10 May 2016.

Read more

27.09.2017 BE law
L’assurance obligatoire de la responsabilité décennale des professionnels de la construction

Articles - La loi du 31 mai 2017 relative à l’assurance obligatoire de la responsabilité civile décennale des professionnels de la construction a été publiée au Moniteur belge du 9 juin 2017. Cette loi impose aux entrepreneurs, aux architectes et autres professionnels de la construction de faire assurer leur responsabilité décennale découlant des articles 1792 et 2270 du Code civil.

Read more

Our website uses cookies: third party analytics cookies to best adapt our website to your needs & cookies to enable social media functionalities. For more information on the use of cookies, please check our Privacy and Cookie Policy. Please note that you can change your cookie opt-ins at any time via your browser settings.

Privacy and Cookie Policy