Short Reads

2% of 6% overdrachtsbelasting – de advocaat-generaal geeft een objectieve en praktische maatstaf

2% of 6% overdrachtsbelasting – de advocaat-generaal geeft een objectieve en praktische maatstaf

13.12.2016 NL law

Vorige week zijn vier ‘conclusies’ van advocaat-generaal P. Wattel (hierna: "de AG") gepubliceerd bij lopende procedures voor de Hoge Raad over het overdrachtsbelastingtarief bij verkrijging van woningen. De procedures hebben betrekking op een tandartspraktijk, een voormalig agrarisch woon/bedrijfspand, een hospice en een stadsvilla. In alle vier de conclusies is de AG van mening dat het 2%-tarief van toepassing is.

De AG heeft bij de conclusies een gemeenschappelijke bijlage gepubliceerd. Hierin geeft hij een objectieve en praktische maatstaf voor de beoordeling van de vraag of een onroerende zaak een ‘woning’ is voor de overdrachtsbelasting.

Hierna bespreken wij kort voorgenoemde objectieve en praktische maatstaf van de AG en de vier aanhangige procedures. We sluiten af met de gevolgen voor de praktijk.

Objectieve en praktische maatstaf van de AG

Volgens de AG is voor toepasselijkheid van het 2%-tarief beslissend of de bouwkundige aard van de zaak objectief op een woonfunctie wijst. Kort gezegd hanteert de AG daarvoor de volgende stapsgewijze maatstaf:

  1. Allereerst is van belang wat de oorspronkelijke bouwkundige aard en bestemming van de onroerende zaak is. Is de zaak ontworpen en gebouwd als woonhuis, dan is het naar zijn aard bestemd voor bewoning, ook als de zaak niet als woning dienst doet. Is het niet als woning gebouwd (maar bijvoorbeeld als school of kantoor), dan is het naar zijn aard niet bestemd voor bewoning, ook als er feitelijk structureel in gewoond wordt;
  2. Daarna is van belang of er nadien bouwkundig is ingegrepen waardoor de oorspronkelijke aard is gewijzigd. De bouwkundige wijzigingen moeten zodanig ingrijpend (de AG hanteert de bewoording "moeilijk omkeerbaar") zijn dat de aard (de functie) en het aanzien van de onroerende zaak zijn gewijzigd. De verbouwing moet een zaak hebben doen ontstaan waarvan de functie volgens objectieve bouwkundige inzichten verschilt van de functie die het gebouw vóór verbouwing had;
  3. Bij resterende twijfel is de publiekrechtelijke bestemming van de zaak beslissend. Dat kan met name van belang zijn bij hybride bouw (met een dubbele aard/functie);
  4. Mocht ook stap 3 geen uitkomst bieden, dan kan gewicht worden toegekend aan het structurele feitelijke gebruik en als ook dat niets oplevert eventueel aan de vraag of de verkrijging doorstroming op de woningmarkt bevordert.

Eventueel splitsing koopprijs

Heeft een pand (na het doorlopen van het bovengenoemde stappenplan) naar zijn bouwkundige aard verschillende delen met verschillende bestemmingen (bijvoorbeeld een woon/winkelpand, een boerderij met woon- en bedrijfsgedeelte, een atelierwoning, etc.), dan moet de koopprijs gesplitst worden en geldt alleen voor de waarde van het woongedeelte het verlaagde tarief van 2%.

De vier aanhangige procedures

In de vier aanhangige procedures doorloopt de AG keer op keer bovenvermeld stappenplan om te beoordelen of sprake is van een woning. Zoals gezegd is de AG in alle vier de conclusies van mening dat dit het geval is. Bij drie van de vier conclusies (de tandartspraktijk, de hospice en de stadsvilla) bereikt hij dit oordeel al na het doorlopen van de eerste twee stappen. Aangezien hierna geen twijfel meer was, zijn stap 3 en 4 niet meer nodig. Alleen bij het voormalig agrarisch bedrijfs/woonpand wordt betekenis toegekend aan de publiekrechtelijke bestemming, mocht niet met zekerheid gesteld kunnen worden wat de aard van de onroerende zaak is (woning of kantoorpand). Nu daar de publiekrechtelijke bestemming 'wonen' is, is ook in die zaak het 2%-tarief van toepassing.

In de zaak aangaande de hospice merkt de AG nog het volgende op:

  • De hospice bevat volgens de belanghebbende ruimten die niet de aard van bewoning hebben (kantoor en vergaderruimte) en (tezamen) meer dan 10% van het vloeroppervlak beslaan. Nu daar door de inspecteur en de staatssecretaris niets over is opgemerkt in de procedure vindt de AG dat de Hoge Raad niet ambtshalve moet oordelen dat de koopprijs gesplitst dient te worden (in deels 2% en deels 6%).
  • Verder heeft het Hof, volgens de AG,  ten onrechte gewicht toegekend aan de kwalificatie van de huurster van de hospice (e.g. welk personeel zij in dienst heeft, welke (medische) diensten zij aanbiedt, of zij is toegelaten als verpleeginrichting, of zij kan declareren bij zorgverzekeraars en wat de huurovereenkomst bepaalt die zij afsluit met bewoners). Volgens de AG zijn dat geen factoren die van invloed zijn op de aard van de onroerende zaak. Mocht er twijfel zijn over de aard dan moet (aldus de AG) gekeken worden naar de publiekrechtelijke bestemming (stap 3) en niet naar de kwalificatie van de huurster.
  • Als laatste merkt de AG op, ten aanzien van verpleeg- of verzorgingsinstellingen (welke volgens de wetsgeschiedenis zijn uitgesloten van het 2%-tarief), dat het objectieve criterium ‘welke aard een onroerende zaak heeft’ niet opzij wordt gezet door een kwalificatie als verpleeg- of verzorgingsinstelling. Dus zelfs als het hospice feitelijk zou worden gebruikt als ziekenhuis of verpleeginrichting, maar naar zijn bouwkundige aard voor bewoning bestemd is, zou de verkrijging nog steeds onder het 2%-tarief moeten vallen.

Gevolgen voor de praktijk

De AG geeft in bovengenoemde conclusies en in zijn gemeenschappelijke bijlage een praktische en objectief uitvoerbare maatstaf ter beoordeling van de vraag of sprake is van een woning waarop het 2%-tarief kan worden toegepast. Het feitelijk gebruik en het oorspronkelijke doel van de maatregel (i.e. het verbeteren van de doorstroming op de woningmarkt) doen in principe niet ter zake (slechts in uitzonderlijke gevallen). De bouwkundige aard is beslissend.

Dit brengt in de praktijk de aparte situatie met zich mee dat ingeval een portefeuille huurwoningen overgaat van de ene belegger op de andere belegger het 2%-tarief toepassing vindt terwijl het de facto de doorstroming op de woningmarkt niet verbetert. Aan de andere kant valt een kantoorgebouw dat (na een kleine ingreep) structureel dienst gaat doen als woning voor starters/studenten in het 6%-tarief terwijl dit juist de doorstroming bevordert.

Kortom, de maatstaf die de AG hanteert, geeft veel duidelijkheid voor de praktijk maar het is de vraag of dit de gewenste uitkomst zal zijn voor de wetgever.

Het wachten is op de Hoge Raad.

Vindplaatsen conclusies:

  • Conclusie van 23 november 2016 inzake nr. 16/01734, ECLI:NL:PHR:2016:1218 (stadsvilla).
  • Conclusie van 23 november 2016 inzake nr. 16/04101, ECLI:NL:PHR:2016:1219 (voormalig agrarisch woon/bedrijfspand).
  • Conclusie van 23 november 2016 inzake nr. 16/03768, ECLI:NL:PHR:2016:1220 (tandartspraktijk).
  • Conclusie van 23 november 2016 inzake nr. 16/02257, ECLI:NL:PHR:2016:1221 (hospice).
  • Conclusie van 23 november 2016, ECLI:NL:PHR:2016:1222 (gemeenschappelijke bijlage).

Related news

20.07.2017 NL law
Tax Alert: Consultation document on implementation of ATAD released by Dutch government

Short Reads - The Dutch government has released a consultation document ("the Document") containing a draft bill of law and explanatory memorandum on the EU Anti-Tax Avoidance Directive ("ATAD"; see also our Tax Alert of 23 June 2016 and our Tax Alert of 1 March 2017). The Document precedes the release of the formal bill anticipated in the first quarter of 2018, that should enter into forces per 1 January 2019.

Read more

04.08.2017 BE law
Belgian VAT: Government announces option to tax the leasing of immovable property to professionals

Short Reads - On 26 July 2017 the Belgian Federal Government announced that it reached a consensus on a major tax reform. One of the less highlighted measures of this reform is the introduction of an option to make the leasing of immovable property between professionals subject to VAT. On 2 August 2017 the Minister of Finance issued a press release confirming and emphasizing the importance of this element of the reform.

Read more

18.07.2017 NL law
Fiscale ontwikkelingen

Short Reads - In deze Update een drietal relevante fiscale ontwikkelingen: i) de consultatie van het Voorontwerp Wet inhoudingsplicht houdstercoöperatie en uitbreiding inhoudingsvrijstelling; ii) de uitbreiding van Richtlijn 2016/1164/EU ter bestrijding van belastingontwijkingspraktijken met hybridemismatches met derde landen; en iii) de ondertekening van het multilateraal instrument door meer dan 60 staten.

Read more

24.07.2017 BE law
Le parc Pairi Daiza va bénéficier de l’inscription de la première zone d’enjeu régional pour poursuivre son développement

Articles - Le Gouvernement wallon a annoncé l’inscription d’une première zone d’enjeu régional, une nouvelle zone au plan de secteur, introduite par le CoDT et destinée à accueillir de manière indifférenciée les activités économiques, les constructions et aménagements de services publics et d’équipements communautaires, les équipements touristiques ou récréatifs ainsi qu’à titre complémentaire, l’habitat.

Read more

Our website uses cookies: third party analytics cookies to best adapt our website to your needs & cookies to enable social media functionalities. For more information on the use of cookies, please check our Privacy and Cookie Policy. Please note that you can change your cookie opt-ins at any time via your browser settings.

Privacy and Cookie Policy