Short Reads

Brief Belastingdienst Amsterdam – Waardering van geïndexeerde erfpachtcanons voor de overdrachtsbelasting

Brief Belastingdienst Amsterdam – Waardering van geïndexeerde erfpachtcanons voor de overdrachtsbelasting

Brief Belastingdienst Amsterdam – Waardering van geïndexeerde erfpachtcanons voor de overdrachtsbelasting

01.04.2016 NL law

 

Onlangs heeft de Belastingdienst Amsterdam in een brief  van 17 november 2015 aan de Amsterdamse Ring van de KNB (Koninklijke Notariële Bond) haar zienswijze gegeven op de waardering van erfpachtcanons voor de overdrachtsbelasting (“de Brief“). Dit naar aanleiding van signalen uit de praktijk dat onduidelijkheid hierover bestaat ingeval de canon jaarlijks geïndexeerd dient te worden. 

Hieronder geef ik beknopt weer: (i) de wettelijke regeling voor de waardering van erfpachtcanons voor de overdrachtsbelasting, (ii) het recente standpunt van de Belastingdienst en (iii) de vragen die de Brief oproept.

(I) Waardering van erfpachtcanons voor de overdrachtsbelasting

Op grond van artikel 11(1) Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 (“WBR“) wordt bij de verkrijging van een recht van erfpacht de waarde van dat recht vermeerderd met de waarde van de canon, waarbij de som van beide waarden niet hoger kan zijn dan de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak (in volle eigendom).

Omgekeerd wordt op grond van artikel 11(2) bij de verkrijging van een eigendom, bezwaard met een recht van erfpacht, de waarde van het (bloot) eigendom verminderd met de waarde van de canon.

Waarde van de canon

Ingeval het bedrag van de toekomstige jaarlijkse canons vast staat kan de waarde ervan middels de bijlage bij het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer 1971 eenvoudig berekend worden waarbij de berekende waarde niet hoger kan zijn dan het zeventienvoud van het jaarlijkse bedrag. Bij een looptijd van 52 jaar wordt dit omslagpunt bereikt.

Bij een voortdurend erfpacht recht (en bij een looptijd van langer dan 52 jaar) kan de waarde  worden dus worden berekend door de jaarlijkse canon te vermenigvuldigen met factor 17.

Daarnaast bepaalt sub f van de bijlage dat:

“Een canon (…) tot een onzeker jaarlijks bedrag wordt gelijkgesteld met een canon (…) tot het geschatte gemiddelde jaarlijkse bedrag”.

Ingetrokken Toelichting op de WBR

In de inmiddels ingetrokken Toelichting op de WBR (nr. B71/23037, RBR-6) stond (par. 5 lid 4) dat geen rekening hoeft te worden gehouden met de mogelijkheid dat tussentijds de canon kan worden herzien (hetzij periodiek, hetzij onder bepaalde voorwaarden).

(II) Standpunt Belastingdienst amsterdam (beknopt)

In de Brief wordt door de Belastingdienst onder meer de volgende standpunten ingenomen.

Volgens de Belastingdienst Amsterdam moet, aangezien de Toelichting op de WBR is ingetrokken, sub f van de bijlage te allen tijde worden toegepast indien sprake is van een (CPI-)indexatie. Daarbij moet worden uitgegaan van het volgende:

  • Het gemiddelde jaarlijkse canonbedrag kan worden berekend over een periode van 52 jaar. Indien voor een deel van die periode van 52 jaar geen canon, en mogelijk geen grondwaarde, bekend is zal daarvan dus een inschatting gemaakt moeten worden;
  • Ten aanzien van de toe te passen indexatie (indien afhankelijk van inflatiecijfers) stelt de Belastingdienst zich vooralsnog op het standpunt dat gerekend moet worden met eenindexatiepercentage van 2.1% (gebaseerd op de inflatiegegevens over de periode 1984-2014), waarbij het recht wordt voorbehouden om in de toekomst een ander standpunt in te nemen; en
  • Ten aanzien van de grondwaarde (indien de (bloot)eigenaar het recht heeft om tussentijds een nieuwe grondwaarde (i.c.m. een nieuwe canon) vast te stellen), wordt gesteld in de Brief dat ook hiervoor het hierboven genoemde indexatiepercentage moet worden toegepast.

Wel wordt in de Brief wordt verder opgemerkt dat indien erfpachtvoorwaarden afwijken van de hiervoor bedoelde systematiek dit moet leiden tot een andere beoordeling.

Verder wordt in de Brief aangegeven dat indien een notaris van mening is dat de heffingsgrondslag na toepassing van artikel 11(1) WBR, met inachtneming van een gemiddelde canon, hoger is dan de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak (in volle eigendom) dit onderbouwd moet worden middels een taxatierapport. Een waardeverklaring volstaat daarbij niet.

Tot slot wordt iedere andere uitlating die al dan niet zou kunnen worden opgevat als een toezegging of waaraan vertrouwen ontleend zou kunnen worden middels deze Brief ingetrokken.

(III) gevolgen voor praktijk

De Brief schept duidelijkheid met betrekking tot het standpunt van de Belastingdienst over de toepassing van sub f van de bijlage maar roept ook vragen op:

  • Hoe moet worden omgegaan met sub f van de bijlage indien het indexpercentage van te voren vaststaat en de jaarlijkse canonbedragen dus niet tot een onzeker bedrag leiden (bijvoorbeeld bij een vast indexpercentage)? Kan dan bij een voortdurend erfpachtrecht de begincanon worden vermenigvuldigd met factor 17 of dient dan ook met een gemiddeld jaarlijkse canonbedrag te worden gerekend?
  • Wordt het standpunt van de Belastingdienst Amsterdam gedeeld door andere eenheden van de Belastingdienst?
  • Moet je bij een tijdelijk erfpachtrecht ook eerst de gemiddelde canon per jaar berekenen alvorens je deze vermenigvuldigt met de in de bijlage genoemde kapitalisatiefactors?
  • Kan bij een goede onderbouwing ook met een ander indexpercentage worden gerekend?

Op deze vragen is nog geen antwoord. Duidelijk is dat hier het laatste woord nog niet over is geschreven. We houden u op de hoogte.

Het bericht Brief Belastingdienst Amsterdam – Waardering van geïndexeerde erfpachtcanons voor de overdrachtsbelasting is een bericht van www.stibbeblog.nl

 

Related news

20.06.2018 NL law
Op weg naar één Europese spoorwegruimte: de aanpassing van de Nederlandse wetgeving aan het Europese recht

Articles - Het zogenaamde 'Vierde Spoorwegpakket' zal belangrijke gevolgen hebben voor de Europese spoorwegruimte. De Nederlandse regering maakt goede vaart met de aanpassing van het nationale recht aan de eisen die uit het Vierde Spoorwegpakket voortvloeien. Inmiddels is een daartoe strekkend wetsvoorstel aanhangig bij de Tweede Kamer. De vaste commissie voor Infrastructuur en Waterstaat heeft eind vorige maand het verslag van haar bevindingen ten aanzien van het wetsvoorstel uitgebracht.

Read more

20.06.2018 BE law
Boskaart en betonstop: wat brengt de zomer?

Articles - Op een zucht van het zomerreces heeft de Vlaamse Minister van Omgeving toch nog een aantal stevige dossiers op haar bureau. Behalve de felbesproken boskaart en het aan de betonstop gelinkte instrumentendecreet, is het ook uitkijken naar een reactie op een aantal uitspraken van het Hof van Justitie over de milieueffectenbeoordeling van plannen en programma's. Een stand van zaken.

Read more

20.06.2018 NL law
Naar een volwaardig recht op toegang tot de rechter en een eerlijk proces onder het EVRM?

Articles - Het recht op een toegang tot de rechter en een eerlijk proces van artikel 6 EVRM is één van de hoekstenen van dit verdrag. Naast strafzaken en zaken over bestuurlijke boetes vallen de meeste andere geschillen onder het toepassingsbereik van deze bepaling. Dit omdat er volgens de autonome Straatsburgse uitleg al snel sprake is van een geschil over de vaststelling van ‘civil rights and obligations’ als bedoeld in artikel 6 EVRM.

Read more

13.06.2018 NL law
B&W zijn niet bevoegd om een ontwerp verklaring van geen bedenkingen op te stellen in het kader van een projectomgevingsvergunning

Articles - De gemeenteraad is bevoegd tot het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen (vvgb) in het kader van een omgevingsvergunning voor planologisch strijdig gebruik als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 aanhef sub a en onder 3 Wabo (de projectomgevingsvergunning). Hoewel de bevoegdheid tot verlening van een dergelijke vergunning berust bij het college van burgemeester en wethouders, is het college niet bevoegd een ontwerpbesluit voor de vvgb voor te bereiden en ter inzage te leggen. Dit volgt uit een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 9 mei 2018.

Read more

Our website uses cookies: third party analytics cookies to best adapt our website to your needs & cookies to enable social media functionalities. For more information on the use of cookies, please check our Privacy and Cookie Policy. Please note that you can change your cookie opt-ins at any time via your browser settings.

Privacy – en cookieverklaring