Short Reads

Herziening van btw-aftrek verkoper onroerende zaak mag niet worden nageheven bij koper

Herziening van btw-aftrek verkoper onroerende zaak mag niet worden na

Herziening van btw-aftrek verkoper onroerende zaak mag niet worden nageheven bij koper

05.11.2013 NL law

Op 10 oktober 2013 heeft het Hof van Justitie van de Europese Unie (“HvJ”) een voor de vastgoedpraktijk belangrijk arrest gewezen.

(C-622/11; Pactor Vastgoed B.V.) Het HvJ oordeelde dat het in strijd is met de btw-richtlijn dat bedragen verschuldigd na een herziening van een btw-aftrek worden nageheven bij een andere belastingplichtige dan degene die de btw in aftrek heeft gebracht. Dit betekent dat als achteraf blijkt dat verkoper en koper ten onrechte hebben geopteerd voor een btw-belaste levering, de Belastingdienst niet langer op grond van artikel 12a van de Wet op de omzetbelasting 1968 (“Wet OB”) de in het verleden door de verkoper in aftrek gebrachte btw mag naheffen bij de koper. De staatssecretaris van Financiën heeft op 18 oktober 2013 voorgesteld om artikel 12a Wet OB per 10 oktober 2013 te schrappen om te voorkomen dat per die datum een heffingsvacuüm zou ontstaan, omdat anders noch bij de koper (btw-richtlijn), noch bij de verkoper (wet) kan worden nageheven.

Casus

Op 5 januari 2000 is aan koper, Pactor Vastgoed B.V., een onroerende zaak geleverd waarbij partijen hebben geopteerd voor een btw-belaste levering. Verkoper had de onroerende zaak enkele jaren tevoren, eveneens met toepassing van de optie voor btw-belaste levering, verkregen en de aan hem in rekening gebrachte btw in aftrek gebracht. Koper is de onroerende zaak vanaf april 2000 met vrijstelling van btw gaan verhuren en heeft de onroerende zaak begin juli 2000 verkocht en vrijgesteld van btw geleverd.

Doordat koper de onroerende zaak niet gebruikte voor doeleinden waarvoor tenminste 90% recht op aftrek van voorbelasting bestaat, hebben partijen (achteraf gezien) ten onrechte geopteerd voor een btw-belaste levering. De levering is met terugwerkende kracht vrijgesteld van btw. De belastingdienst heeft op grond van artikel 12a Wet OB een btw-naheffingsaanslag opgelegd aan koper voor een bedrag gelijk aan de in het verleden door verkoper bij de verkrijging van de onroerende zaak in aftrek gebrachte btw die op grond van de herzieningsregels moest worden terugbetaald. Koper is tegen de btw-naheffingsaanslag in bezwaar en beroep gegaan.

Arrest

Naar aanleiding van een prejudiciële vraag van de Hoge Raad, verklaart het HvJ voor recht dat de btw-richtlijn niet toestaat dat de bedragen verschuldigd na een herziening van een btw-aftrek worden ingevorderd bij een andere belastingplichtige (koper) dan degene die de btw in aftrek heeft gebracht (verkoper). Herziening van de in het verleden door verkoper in aftrek gebrachte btw dient derhalve plaats te vinden bij verkoper. Hoewel het in de procedure alleen ging om herziening van de door verkoper in aftrek gebrachte btw bij de verkrijging van de onroerende zaak waarvoor nog een herzieningstermijn liep, geldt dit arrest eveneens voor herziening van de door verkoper in aftrek gebrachte btw die drukte op de kosten in verband met de verkoop en levering van de onroerende zaak aan de koper (zoals makelaars- en notariskosten).

Relevantie voor de praktijk

Een verkoper heeft het niet in de hand of de koper aan de voorwaarden voor een optie voor btw-belaste levering blijft voldoen. Zo kan de koper een verkeerde inschatting hebben gemaakt van zijn aftrekrecht (waardoor de onroerende zaak over het boekjaar van levering en het daarop volgende boekjaar niet is gebruikt voor doeleinden waarvoor tenminste 90% recht op aftrek van voorbelasting bestaat) of de onroerende zaak niet tijdig in gebruik hebben genomen (d.w.z. vóór het einde van het boekjaar volgend op het boekjaar van levering). Een verkoper van een onroerende zaak doet er daarom verstandig aan om in de (ver)koopovereenkomst vast te leggen wie het financiële risico draagt als de Belastingdienst een btw-naheffingsaanslag (inclusief rente en boete) aan de verkoper oplegt, omdat achteraf blijkt dat de koper niet voldeed aan de voorwaarden om te opteren voor een btw-belaste levering. De verkoper kan de koper bijvoorbeeld om een vrijwaring vragen, één en ander mogelijk gesanctioneerd met een in de notariële leveringsakte opgenomen kettingbeding. De verkoper zal de koper ook kunnen verzoeken om aanvullende zekerheid te verstrekken (bijvoorbeeld door middel van een bankgarantie) voor het bedrag waarvoor de Belastingdienst potentieel een btw-naheffingsaanslag kan opleggen, maar in de praktijk zal een koper hier waarschijnlijk niet snel toe bereid zijn.

Related news

13.06.2018 NL law
B&W zijn niet bevoegd om een ontwerp verklaring van geen bedenkingen op te stellen in het kader van een projectomgevingsvergunning

Articles - De gemeenteraad is bevoegd tot het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen (vvgb) in het kader van een omgevingsvergunning voor planologisch strijdig gebruik als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 aanhef sub a en onder 3 Wabo (de projectomgevingsvergunning). Hoewel de bevoegdheid tot verlening van een dergelijke vergunning berust bij het college van burgemeester en wethouders, is het college niet bevoegd een ontwerpbesluit voor de vvgb voor te bereiden en ter inzage te leggen. Dit volgt uit een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 9 mei 2018.

Read more

20.06.2018 BE law
Boskaart en betonstop: wat brengt de zomer?

Articles - Op een zucht van het zomerreces heeft de Vlaamse Minister van Omgeving toch nog een aantal stevige dossiers op haar bureau. Behalve de felbesproken boskaart en het aan de betonstop gelinkte instrumentendecreet, is het ook uitkijken naar een reactie op een aantal uitspraken van het Hof van Justitie over de milieueffectenbeoordeling van plannen en programma's. Een stand van zaken.

Read more

11.06.2018 BE law
Grondwettelijk Hof blaast warm en koud over planschadevergoeding

Short Reads - In een arrest van 7 juni 2018 heeft het Grondwettelijk hof de planschadevergoeding (opnieuw) overeind gehouden. Weliswaar erkent het Hof dat de berekeningswijze van de vergoeding onder bepaalde omstandigheden afbreuk doet aan de rechten van eigenaars, toch komt het volgens het Hof de decreetgever toe om een afwijkende berekeningswijze te voorzien. 

Read more

Our website uses cookies: third party analytics cookies to best adapt our website to your needs & cookies to enable social media functionalities. For more information on the use of cookies, please check our Privacy and Cookie Policy. Please note that you can change your cookie opt-ins at any time via your browser settings.

Privacy – en cookieverklaring